schritt für schritt

Der Ablauf beim Immobilienverkauf in Dresden und im Umland

Acht Schritte vom Erstgespräch bis zur Schlüsselübergabe — mit den Unterlagen, die in jedem Schritt gebraucht werden. Von außen wirkt ein Verkauf wie ein einziger großer Vorgang. Tatsächlich ist es eine Kette, und die Kette ist nur so schnell wie ihr langsamstes Glied. Der Ablauf ist derselbe für Haus, Eigentumswohnung und Grundstück — in Dresden wie in Radebeul, Weinböhla oder Freital. Was sich unterscheidet, sind die Unterlagen.

Kostenlose Wertermittlung

8 Schritte bis zur Schlüsselübergabe

4–8 Monate von der Entscheidung bis zum Schlüssel

Nr. 1 Verzögerungsgrund: fehlende Unterlagen

seit 2007 Erfahrung in Dresden & Elbland

100 % persönliche Betreuung durch Rico Peuker

Erstgespräch und Wertermittlung

1–2 Wochen ab Ihrem Anruf

Am Anfang steht ein Ortstermin. Ich sehe mir die Immobilie an, nicht die Fotos — und trenne zwei Fragen, die andere zusammenwerfen: Was ist die Substanz wert, und was zahlt der Markt dafür. Am Ende steht eine Preisspanne, keine Zahl. Und die Information, welche Unterlagen fehlen.

Unterlagen — der Schritt, der am längsten dauert

2–8 Wochen · bei Erbfällen länger

Der Abschnitt, den fast jeder unterschätzt. Behörden arbeiten in ihrem Takt, und dieser Takt lässt sich nicht kaufen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakteneinsicht und Teilungserklärung beschaffe ich; den Energieausweis lasse ich im Maklerauftrag auf meine Kosten ausstellen.

Grundbuchauszug Flurkarte Energieausweis Wohnflächenberechnung Baugenehmigung Baulastenverzeichnis Teilungserklärung

Preisstrategie und Vermarktungsweg

wenige Tage · die folgenreichste Entscheidung

Der Startpreis ist keine Verhandlungsposition, sondern ein Filter. Zu hoch angesetzt, kommen die falschen Interessenten gar nicht erst — und die richtigen auch nicht. Jede spätere Preissenkung wird als Schwäche gelesen, nicht als Entgegenkommen.

Aufbereitung und Veröffentlichung

2–3 Wochen ab vollständigen Unterlagen

Fotos, Grundrisse, Exposé. Ein sauber gezeichneter Grundriss mit Maßen ersetzt drei Besichtigungen von Leuten, die ohnehin nicht gekauft hätten. Ein vollständiges Exposé wird häufiger geöffnet als eines mit schönen Adjektiven.

Besichtigungen und Prüfung der Interessenten

3–8 Wochen · größte Streuung

Ich führe Besichtigungen selbst — einzeln, nicht als Sammeltermin. Danach kommt der eigentliche Punkt: die Prüfung. Finanzierungsbestätigung der Bank vor dem Notartermin, nicht danach. Ein Interessent ohne Finanzierung kostet Sie sechs bis zehn Wochen.

Der Notartermin

2–4 Wochen ab Einigung · Termin: 45–90 Minuten

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird (§ 311b BGB). Alles davor — Handschlag, E-Mail, Reservierung — bindet niemanden. Der Notar prüft die Rechtslage, nicht den Preis und nicht die Bausubstanz.

Vom Notartermin zur Schlüsselübergabe

6–12 Wochen · darauf hat niemand Einfluss

Vormerkung, Lastenfreistellung, Vorkaufsrechts-Negativattest, Fälligkeitsmitteilung, Kaufpreiszahlung, Unbedenklichkeitsbescheinigung, Umschreibung. Die Übergabe findet meist statt, sobald der Kaufpreis auf Ihrem Konto ist — mit Übergabeprotokoll: 20 Minuten, die 90 Prozent aller späteren Diskussionen beenden.

Nach der Übergabe — was noch offen bleibt

Zähler in zwei Wochen · Versicherung erst mit der Grundbuchumschreibung

Mit dem Schlüssel ist der Verkauf erledigt, aber nicht abgeschlossen. Vier Dinge bleiben bei Ihnen, nicht beim Notar. Die Gebäudeversicherung geht erst mit der Grundbuchumschreibung auf den Käufer über, nicht mit der Übergabe — bis dahin sind Sie Versicherungsnehmer. Die Grundsteuer läuft bis zum 1. Januar des Folgejahres auf Ihrem Namen weiter. Zähler und Verträge melden Sie mit den Ständen aus dem Übergabeprotokoll. Und die Unterlagen heben Sie zehn Jahre auf — so lange kann ein Käufer Mängel geltend machen.

Alle Hintergründe, Checklisten und typischen Stolperfallen lesen Sie auf der ausführlichen Seite.

Alle acht Schritte im Detail

Was den Ablauf verzögert

Die fünf häufigsten Gründe — und warum die Unterlagen an Position zwei stehen, nicht am Ende.

Fehlende Unterlagen

Der mit Abstand häufigste Grund. Eine fehlende Baugenehmigung kann Monate kosten oder den Preis drücken.

Erbengemeinschaft

Ein einziger Miterbe, der nicht unterschreibt, blockiert den Verkauf vollständig (§ 2040 BGB).

Vorkaufsrechte

Gemeinde, Grundbuch-Dritte oder Mieter — beim Mietervorkaufsrecht zwei Monate eingeplante Wartezeit.

Finanzierung des Käufers

Zwischen mündlicher Zusage und Auszahlung liegen häufig acht Wochen. Sagt die Bank ab, beginnt Schritt 5 von vorn.

Bewohnte Objekte

Mieter-Termine brauchen Abstimmung, aufgelöste Haushalte eine Räumung — und Entrümpler haben Vorlauf.

Wie lange dauert der Verkauf insgesamt?

3–10 Wo. Bewertung und Unterlagen

2–3 Wo. Aufbereitung und Vermarktung

3–8 Wo. Besichtigungen bis Einigung

2–4 Wo. Einigung bis Beurkundung

6–12 Wo. Beurkundung bis Umschreibung

Häufige Fragen

Wie läuft ein Immobilienverkauf in Dresden ab?

In acht Schritten: Erstgespräch und Wertermittlung, Unterlagenbeschaffung, Preisstrategie, Aufbereitung und Vermarktung, Besichtigungen mit Käuferprüfung, Notartermin, Abwicklung bis zur Schlüsselübergabe und die Restaufgaben nach der Übergabe.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?

Rechnen Sie mit vier bis acht Monaten von der Entscheidung bis zum Schlüssel. Das ist ein Erfahrungswert, keine Zusage.

Gilt der Ablauf auch für eine Eigentumswohnung?

Ja, dieselben acht Schritte. Der Unterschied steckt in Schritt 2: Bei einer Wohnung kommen Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und der Stand der Instandhaltungsrücklage dazu. Danach fragen Käufer und Banken zuerst. Mehr dazu: Wohnung verkaufen in Dresden.

Und wenn das Haus in Weinböhla, Radebeul oder Freital steht?

Gleicher Ablauf, gleiche Methode. Die Vergleichspreise kommen dann aus den Grundstücksmarktberichten der Landkreise Meißen und Sächsische Schweiz-Osterzgebirge statt aus dem Dresdner. Ich arbeite im Umkreis, den ich selbst kenne: Radebeul, Coswig, Moritzburg, Weinböhla, Freital, Bannewitz, Kreischa, Heidenau, Pirna, Wilsdruff. Überblick: Immobilie verkaufen im Dresdner Umland.

Wie finde ich den richtigen Angebotspreis?

Über die Kaufpreise, die in Ihrer Lage tatsächlich beurkundet wurden. Die wertet der Gutachterausschuss jedes Jahr aus, getrennt nach Baujahr, Zustand und Lage. Portalpreise zeigen nur, was Verkäufer gern hätten. Ist der Startpreis zu hoch, steht die Immobilie Monate im Netz und geht am Ende unter Wert weg. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld, das keine Verhandlung zurückholt. Wie ich rechne: Immobilienbewertung in Dresden.

Welche Unterlagen brauche ich, bevor es losgeht?

Grundbuchauszug, Energieausweis (Pflicht, spätestens zur ersten Besichtigung), Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und bei Häusern die Baugenehmigung. Dazu alles, was Modernisierungen belegt: Rechnungen, Wartungsprotokolle der Heizung, Schornsteinfegerbescheid. Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf verzögert. Bei Wohnungen kommen weitere dazu, siehe oben.

Muss ich vorher renovieren?

Aufräumen, Garten, kleine Reparaturen ja. Das kostet wenig und verändert die Fotos. Eine Sanierung vor dem Verkauf rechnet sich selten. Sinnvoller ist, den Sanierungsbedarf beziffern zu lassen und offen zu nennen. Käufer ziehen für ein unbekanntes Risiko mehr ab als für einen benannten Mangel mit Preisschild.

Privat verkaufen oder mit Makler?

Privat sparen Sie die Provision und übernehmen dafür die Arbeit: Preis herleiten, Unterlagen beschaffen, Anfragen sortieren, Besichtigungen, Bonität prüfen, verhandeln, den Vertragsentwurf mit dem Notar abstimmen. Die Haftung für Mängel liegt in beiden Fällen bei Ihnen. Ob sich der Privatverkauf rechnet, entscheidet meist der Preis, nicht die Provision. Die Rechnung im Detail: Haus verkaufen ohne Makler.

Woran erkenne ich, dass ein Käufer zahlen kann?

An einer schriftlichen Finanzierungszusage der Bank für genau dieses Objekt oder an einem Nachweis über das Eigenkapital. Eine allgemeine Vorab-Bestätigung ohne Objektprüfung ist nicht dasselbe. Ohne Nachweis gibt es keinen Notartermin. Das erspart Ihnen den Fall, dass ein Käufer nach der Beurkundung nicht zahlt und der Rücktritt Monate kostet.

Wer sucht den Notar aus, und wer zahlt ihn?

Üblich ist, dass der Käufer den Notar wählt, weil er ihn nach § 448 BGB auch bezahlt. Notar und Grundbuch kosten zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Auf Ihrer Seite fallen die Kosten für die Löschung eingetragener Grundschulden an, bei einem laufenden Kredit eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung. Den Vertragsentwurf bekommen Sie vorher und lesen ihn in Ruhe.

Ab wann ist der Verkauf verbindlich?

Erst mit der Beurkundung beim Notar (§ 311b BGB). Vorher bindet nichts, weder Sie noch den Käufer. Keine Zusage per Handschlag, keine Mail, keine Reservierung. Bis zur Unterschrift kann jede Seite abspringen. Deshalb steht der Finanzierungsnachweis vor dem Notartermin, nicht danach.

Was heißt „gekauft wie gesehen“?

Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung für Sachmängel im Kaufvertrag in aller Regel ausgeschlossen. Das gilt nicht für Mängel, die Sie kennen und verschweigen (§ 444 BGB). Ein feuchter Keller, ein alter Wasserschaden, Risse im Mauerwerk: Was bekannt ist, gehört ins Exposé und in den Vertrag. Offen genannt kostet ein Mangel einen Preisabschlag. Verschwiegen kann er den ganzen Verkauf kosten.

Wann bin ich nicht mehr Eigentümer?

Erst mit der Umschreibung im Grundbuch (§ 873 BGB) — nicht beim Notartermin.

Wann bekomme ich mein Geld?

Nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars — erst wenn Vormerkung, Lastenfreistellung und Negativattest vorliegen. Vorher darf und soll niemand überweisen. In der Praxis liegen zwischen Beurkundung und Zahlung meist vier bis acht Wochen. Das Negativattest ist die Bestätigung der Gemeinde, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften, Reihenhäusern und Eigentumswohnungen, die an private Käufer gehen, teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision zu gleichen Teilen. So schreibt es § 656c BGB seit Dezember 2020 vor. In Sachsen üblich sind 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite. Ihren Anteil als Verkäufer zahlen Sie erst, wenn der Kaufpreis vollständig auf Ihrem Konto ist. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbe gilt die Teilung nicht, dort wird frei vereinbart. Mehr dazu: Maklerprovision in Dresden.

Muss ich auf den Gewinn Steuern zahlen?

Nicht, wenn Sie selbst darin gewohnt haben, entweder durchgehend seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Auch nicht, wenn zwischen Ihrem Kaufvertrag und dem Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre liegen. Sonst ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG). Bei geerbten Immobilien zählt das Kaufdatum des Erblassers. Das ersetzt keine Steuerberatung, gehört aber vor den Verkauf geklärt. Details: Steuern beim Immobilienverkauf.

Fangen Sie mit Schritt 1 an — bevor Sie sicher sind.

Bewertung und Unterlagenliste kosten nichts und verpflichten zu nichts. Ob Sie danach verkaufen, entscheiden Sie.

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