Spekulationsfrist bleibt: Bundestag lehnt die Abschaffung ab

446 Abgeordnete stimmten gegen die Abschaffung

Acht Tage später hat auch der Bundesrat die Streichung der Zehnjahresfrist nicht in seine Stellungnahme übernommen.

Bundestag, 8. Oktober 2026: Die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen hatte einen Gesetzentwurf „zum Schließen einer Gerechtigkeitslücke bei der Besteuerung von Immobilienveräußerungen“ eingebracht (Drucksache 21/6637). Er sollte die steuerfreie Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden nach zehn Jahren beenden. In namentlicher Abstimmung stimmten 131 Abgeordnete dafür und 446 dagegen. Der Entwurf ist damit erledigt.

Bundesrat, 16. Oktober 2026: Zum Einkommensteuerreformgesetz 2027 der Bundesregierung hatte der Finanzausschuss des Bundesrats empfohlen, die Zehnjahresfrist zu streichen (Empfehlung vom 5. Oktober 2026, Drucksache 507/1/26, Ziffer 2). Der Bundesrat hat diese Empfehlung in seiner Stellungnahme nicht übernommen. In der Beschlussdrucksache 507/26 (Beschluss) kommt § 23 EStG nicht vor.

Quelle: Deutscher Bundestag, Textarchiv KW 41/2026 und namentliche Abstimmung vom 08.10.2026; Bundesrat, Drucksache 507/1/26 vom 05.10.2026 und 507/26 (Beschluss) vom 16.10.2026, abgerufen am 22.10.2026.

Nach zehn Jahren bleibt Ihr Gewinn steuerfrei

Gezählt wird von Kaufvertrag zu Kaufvertrag, und wer im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst darin wohnt, ist auch früher raus.

Ein Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist nur steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG). Maßgeblich sind zwei Daten: der notarielle Kaufvertrag, mit dem Sie damals gekauft haben, und der, mit dem Sie verkaufen.

Wer selbst darin wohnt, ist ohnehin raus: Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben.

Betroffen von der Debatte waren deshalb vor allem Eigentümer, die vermieten. Für sie gilt weiter: Nach zehn Jahren ist der Gewinn steuerfrei. Wie der Gewinn innerhalb der Frist berechnet wird und warum die Abschreibung ihn erhöht, steht auf meiner Seite zu den Steuern beim Verkauf.

→ Immobilie verkaufen: Steuern in Dresden

Für Vermieter wäre der Gewinn auch nach zehn Jahren steuerpflichtig geworden

Getroffen hätte es jeden Vermieter, dessen zehn Jahre am Tag der Verkündung noch nicht um gewesen wären.

Die Empfehlung des Bundesrats-Finanzausschusses sah drei Dinge vor:

• Gewinne aus dem Verkauf nicht selbst genutzter Immobilien wären unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Steuersatz besteuert worden.
• Für selbst genutztes Wohneigentum hätte eine neue Grenze gegolten: mindestens 36 Monate zusammenhängend selbst bewohnt, und dieser Zeitraum hätte frühestens sechs Monate vor dem Verkauf enden dürfen.
• Die neue Regel hätte für alle Verkäufe gegolten, bei denen die Zehnjahresfrist am Tag der Verkündung noch nicht abgelaufen gewesen wäre.

Wer also 2018 eine Wohnung zum Vermieten gekauft hat, hätte bei einer Verkündung vor 2028 nie mehr steuerfrei verkaufen können. Wer seine zehn Jahre bereits hinter sich hatte, wäre nach der Begründung geschützt geblieben. Das ist jetzt vom Tisch.

Quelle: Bundesrat, Drucksache 507/1/26 vom 05.10.2026, Ziffer 2 mit Begründung, abgerufen am 22.10.2026.

Ist das Thema damit endgültig erledigt?

Nein. Der Bundestag kann den Punkt im Reformgesetz 2027 wieder aufnehmen, beschlossen ist nichts, also planen Sie nach Ihrem Kaufvertragsdatum.

Die Stellungnahme des Bundesrats bindet den Bundestag nicht. Das Einkommensteuerreformgesetz 2027 liegt jetzt beim Bundestag, und dort kann im weiteren Verfahren jeder Punkt wieder auftauchen.

Was das für Sie praktisch heißt:

• Läuft Ihre Frist bei einer vermieteten Immobilie bald ab, warten Sie den Tag ab. Ein Notartermin wenige Wochen zu früh macht den ganzen Gewinn steuerpflichtig, ein Rechenbeispiel steht auf der Steuerseite.
• Läuft Ihre Frist noch Jahre, ändert die Nachricht an Ihrer Lage nichts. Rechnen Sie mit Ihrem Steuerberater, ob sich ein Verkauf trotz Steuer lohnt.
• Planen Sie ohnehin einen Verkauf, beobachte ich das Verfahren für Sie mit. Taucht die Abschaffung wieder in einem Gesetzentwurf auf, schreibe ich es hier mit Datum.

Ich bin kein Steuerberater und berate nicht in Steuerfragen. Ob und wie viel Steuer bei Ihrem Verkauf anfällt, rechnet Ihr Steuerberater.

Erst das Kaufvertragsdatum, dann der Notartermin

Läuft Ihre Frist in den nächsten Monaten ab, legen wir den Notartermin danach, bevor Ihre Anzeige online geht.

Seit 2007 verkaufe ich Immobilien in Dresden. Im ersten Gespräch schaue ich auf Ihren alten Kaufvertrag, auf Nutzung und Vermietung. Dann ermittle ich den Wert vor Ort, mache Fotos, Drohnenbilder und einen 3D-Rundgang, verteile Flyer in der Nachbarschaft, schalte eine Kampagne auf Facebook und Instagram und bereite alle Unterlagen bis zum Notar vor. Das steckt alles in der Provision, nur Home-Staging kostet extra.

Wie das Haus gebaut ist und was es wert ist, sehe ich mir selbst an. Ich habe ab 1999 mit meiner Firma Holzhäuser gebaut, Tragwerke und Kosten kalkuliert. Das hilft, wenn ein Käufer beim zweiten Termin mit einer Mängelliste kommt.

Sie verkaufen? Dann fangen wir mit dem Datum Ihres alten Kaufvertrags und dem Wert Ihrer Immobilie an.

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