Geerbte Immobilie verkaufen in Dresden
Erst Klarheit über Grundbuch, Fristen und Wert. Dann die Entscheidung, ob verkauft wird.
Wer in Dresden ein Haus oder eine Wohnung erbt, steht selten sofort vor der Verkaufsfrage. Zuerst kommen die Formalien, oft eine Erbengemeinschaft und fast immer die Unsicherheit, was das Objekt überhaupt wert ist. Für die Grundbuchberichtigung läuft eine Frist, die über die Gebühren entscheidet. Für die Steuer läuft eine zweite, deutlich längere. Auf dieser Seite steht, in welcher Reihenfolge Sie das abarbeiten, welche Zahlen Sie dafür brauchen und ab wann sich die Frage nach dem Verkauf überhaupt sinnvoll stellen lässt.
Der erste Schritt ist das Grundbuch — und dafür läuft eine Frist
Nach einem Erbfall ist das Grundbuch unrichtig: Dort steht noch der Verstorbene. Verkaufen lässt sich erst, wenn die Erben eingetragen sind. Diese Berichtigung müssen Sie beim Grundbuchamt beantragen.
Innerhalb von zwei Jahren nach dem Todestag ist diese Eintragung gebührenfrei. Die Regel steht in der Anmerkung zu Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz. Wer den Antrag später stellt, zahlt die volle Gebühr nach dem Grundstückswert. Bei einem Dresdner Reihenhaus sind das schnell mehrere hundert Euro, die vermeidbar gewesen wären.
Die Frist läuft ab dem Tag des Erbfalls, nicht ab dem Tag, an dem Sie vom Erbe erfahren haben. Sie gilt für die Gebühren des Grundbuchamts — die Kosten für einen Erbschein fallen davon unabhängig an.
Ob Sie einen Erbschein brauchen, hängt davon ab, was vorliegt. Bei einem notariellen Testament mit Eröffnungsprotokoll reicht dieses in der Regel aus. Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge verlangt das Grundbuchamt meist den Erbschein.
Erbengemeinschaft — die Bewertung kommt vor der Diskussion
Sobald mehrere Personen erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Für den Verkauf eines Nachlassgrundstücks müssen alle Miterben zustimmen; das steht in § 2040 BGB. Ein einzelner Erbe kann nicht allein verkaufen, auch nicht mit der Mehrheit hinter sich.
Kommt keine Einigung zustande, bleibt am Ende die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Die ist für alle Beteiligten das schlechteste Ergebnis: Versteigerungserlöse liegen regelmäßig unter dem freien Marktpreis, und die Verfahrenskosten trägt der Nachlass.
Meine Erfahrung aus knapp zwanzig Jahren: Die meisten Konflikte in Erbengemeinschaften drehen sich nicht um den Verkauf an sich, sondern um die Frage, ob der Preis stimmt. Solange jeder eine andere Zahl im Kopf hat, redet man aneinander vorbei. Eine nachvollziehbare Bewertung, die alle zur gleichen Zeit auf den Tisch bekommen, nimmt dieser Diskussion die Grundlage.
Ich arbeite für die Erbengemeinschaft als Ganzes, nicht für einen einzelnen Erben. Jeder bekommt dieselben Zahlen, dieselben Angebote, denselben Sachstand. Wer weiter weg wohnt — und das ist bei Dresdner Erbfällen häufig so — bekommt Besichtigungsprotokolle und Angebote schriftlich, nicht über einen Miterben ausgerichtet.
Die Spekulationsfrist läuft länger, als die meisten denken
Hier liegt der häufigste Irrtum, und er geht meist zugunsten der Erben aus.
Bei einer geerbten Immobilie beginnt die Zehnjahresfrist des § 23 EStG nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem Tag, an dem der Verstorbene die Immobilie gekauft hat. Als Erbe treten Sie in dessen Besitzzeit ein. Hat Ihre Mutter das Haus 2009 gekauft und ist 2025 verstorben, ist die Frist längst abgelaufen — ein Verkauf ist einkommensteuerfrei, egal wie kurz das Erbe zurückliegt.
Umgekehrt gilt dasselbe: Wurde die Immobilie erst vor sechs Jahren gekauft, laufen noch vier Jahre. Dann ist zu rechnen, ob sich das Warten lohnt oder ob die Steuer der kleinere Posten gegenüber Leerstand, Instandhaltung und gebundenem Kapital ist.
Diese Rechnung stelle ich Ihnen zusammen, damit Sie eine Grundlage haben. Die verbindliche Beurteilung gehört zu Ihrem Steuerberater — sie hängt an Details, die ich nicht beurteilen darf und auch nicht will.
Die allgemeinen Regeln zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf habe ich auf einer eigenen Seite zusammengestellt.
Wenn Sie selbst darin gewohnt haben, prüfen Sie diesen Punkt zuerst
Es gibt eine Konstellation, in der ein zu schneller Verkauf richtig teuer wird.
Erben Ehegatten oder Kinder das selbstgenutzte Wohnhaus des Verstorbenen und ziehen unverzüglich selbst ein, bleibt der Erwerb erbschaftsteuerfrei — beim Ehegatten ohne Flächengrenze, bei Kindern bis zu 200 Quadratmetern Wohnfläche. Das steht in § 13 Absatz 1 Nummer 4b und 4c des Erbschaftsteuergesetzes.
An diese Befreiung ist eine Bedingung geknüpft: Sie müssen die Wohnung zehn Jahre lang selbst nutzen. Verkaufen Sie vorher, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Das Finanzamt setzt die Erbschaftsteuer dann nachträglich fest — auf einen Wert, der zum Zeitpunkt des Erbfalls galt.
Wer also überlegt, die geerbte und selbst bewohnte Wohnung nach fünf Jahren zu verkaufen, sollte diese Zahl kennen, bevor er einen Makler beauftragt. Ich frage danach im Erstgespräch.
Zur Einordnung die Freibeträge nach § 16 ErbStG: Ehegatten 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro. Viele Dresdner Erbfälle bleiben darunter, und die Frage stellt sich gar nicht.
Was eine geerbte Immobilie in Dresden tatsächlich wert ist
Geerbte Häuser sind selten frisch modernisiert. Typisch für Dresden sind Baujahre zwischen 1900 und 1935 in Striesen, Blasewitz oder Löbtau, Siedlungshäuser der dreißiger Jahre im Dresdner Norden und Objekte, an denen zwanzig Jahre lang nur das Nötigste gemacht wurde.
Genau da entscheidet sich der Preis. Eine Ölheizung von 1994, ein Dachstuhl ohne Dämmung, Elektrik auf altem Stand, feuchter Keller — jeder dieser Punkte wird von Kaufinteressenten in Abzügen verhandelt, und zwar meist großzügiger, als es der tatsächliche Aufwand hergibt.
Ich habe ab 1999 eine eigene Baufirma geführt und Holzhäuser gebaut. Was ein Dachstuhl kostet, was eine Heizungserneuerung wirklich bedeutet, wo ein Feuchteschaden herkommt: Das schaue ich mir vor Ort an und schreibe es auf, bevor der erste Interessent kommt. Wer die Zahlen kennt, verhandelt anders.
Aus dieser Einschätzung ergibt sich auch die Antwort auf die Frage, die fast alle Erben stellen: Soll vorher noch etwas gemacht werden? In den meisten Fällen lautet die Antwort nein — der Verkauf im Ist-Zustand mit ehrlicher Dokumentation bringt unterm Strich mehr als eine halbe Modernisierung. Wo es Ausnahmen gibt, sage ich Ihnen das mit einer Zahl dahinter, nicht mit einem Gefühl.
Ein zweiter Punkt betrifft die Erbschaftsteuer: Setzt das Finanzamt den Wert nach dem typisierten Verfahren zu hoch an, können Sie nach § 198 Bewertungsgesetz einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Das Gesetz lässt dafür ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses zu, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, und nach Absatz 3 auch einen zeitnahen Kaufpreis über dasselbe Grundstück. Diesen Nachweis kann ich Ihnen nicht abnehmen. Ich nenne Ihnen den Kontakt und liefere die Marktdaten zu.
Der letzte Punkt ist für Verkäufer wichtig: Wer ohnehin verkauft, hat den Nachweis nach Absatz 3 oft bereits in der Hand.
Wie der Verkauf abläuft
Der eigentliche Ablauf unterscheidet sich nicht grundlegend von einem normalen Verkauf — ich habe ihn auf einer eigenen Seite Schritt für Schritt beschrieben. Drei Dinge sind beim Erbfall anders:
Die Unterlagen sind unvollständig. Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Baugenehmigung, Energieausweis — vieles davon liegt nicht in der Schublade des Verstorbenen. Ich beschaffe das, was zu beschaffen ist, und sage Ihnen, wofür ich eine Vollmacht brauche.
Die Kommunikation läuft sternförmig. Alle Miterben bekommen dieselbe Information zur selben Zeit. Kein Erbe erfährt etwas über einen anderen.
Der Zeitplan hängt an der Erbfolge. Vor der Grundbuchberichtigung kann ich vermarkten, aber nicht beurkunden. Wir starten deshalb parallel: Unterlagen und Bewertung laufen, während das Grundbuchamt bearbeitet.
Wer ich bin
Rico Peuker, Immobilienwirt (Dipl. VWA), Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung, in Dresden tätig seit 2007. Davor, ab 1999, eine eigene Baufirma für Holzhausbau.
Ich bewerte, zeige und verhandle jede Immobilie selbst. Bei einer Erbimmobilie sprechen Sie mit derselben Person, die im Keller war und die mit dem Notar telefoniert.
4,7 von 5 Sternen aus 49 Google-Bewertungen.
„Der Verkauf der Wohnung ging problemlos, professionell und zügig von statten.“
Sie haben geerbt und wissen nicht, wo Sie anfangen sollen? Schreiben Sie mir kurz, um welche Immobilie es geht und wie viele Erben beteiligt sind. Sie bekommen eine erste Einschätzung, ohne dass daraus ein Auftrag wird. → Kostenlose Wertermittlung anfordern
Häufige Fragen
Müssen sich alle Erben einig sein, damit verkauft werden kann?
Ja. Für den Verkauf eines Nachlassgrundstücks ist die Zustimmung aller Miterben erforderlich (§ 2040 BGB). Eine Mehrheit reicht nicht. Bleibt die Einigung aus, führt der Weg zur Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG — mit regelmäßig niedrigeren Erlösen als am freien Markt. In der Praxis entsteht die Einigkeit meist dann, wenn alle Erben dieselbe belastbare Bewertung vor sich haben.
Zahle ich Spekulationssteuer, wenn ich das geerbte Haus verkaufe?
Das hängt davon ab, wann der Verstorbene die Immobilie gekauft hat — nicht davon, wann Sie geerbt haben. Als Erbe treten Sie in dessen Besitzzeit ein (§ 23 EStG). Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf einkommensteuerfrei. Die verbindliche Beurteilung trifft Ihr Steuerberater.
Ich habe die geerbte Wohnung selbst bewohnt und will jetzt verkaufen. Worauf muss ich achten?
Auf die Zehnjahresfrist der Familienheim-Befreiung. Wurde der Erwerb nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b oder 4c ErbStG steuerfrei gestellt, weil Sie unverzüglich eingezogen sind, entfällt diese Befreiung rückwirkend, wenn Sie vor Ablauf von zehn Jahren verkaufen. Klären Sie diesen Punkt, bevor Sie den Verkauf anstoßen.
Brauche ich einen Erbschein, um verkaufen zu können?
Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, akzeptiert das Grundbuchamt in der Regel dieses. Bei handschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge wird meist ein Erbschein verlangt. Beantragen Sie die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Todestag, ist sie beim Grundbuchamt gebührenfrei.
Muss ich das geerbte Haus vor dem Verkauf sanieren?
In den meisten Fällen nicht. Eine halbe Modernisierung bringt selten den Betrag zurück, den sie kostet, und verzögert den Verkauf um Monate. Sinnvoller ist, den Zustand ehrlich zu dokumentieren und den Preis darauf einzustellen. Ich schaue mir Dach, Keller, Heizung und Elektrik an und sage Ihnen mit Zahlen, wo eine Ausnahme sinnvoll wäre.