Energieausweis 2027: Was sich zum 1. Januar ändert und was Verkäufer jetzt tun sollten

Was ändert sich zum 1. Januar 2027 beim Energieausweis?

Sechs Punkte. Für Baudenkmale entfällt die Befreiung von der Ausweispflicht. Der Bedarfsausweis ist für alte kleine Wohngebäude nicht mehr vorgeschrieben. Der Verbrauchsausweis braucht zwei Jahre statt drei Jahre Verbrauchsdaten, getrennt nach Energieträgern. Der Ausweis wird digital und maschinenlesbar ausgestellt. Die Energieeffizienzklasse ist Pflichtangabe. Und die Verlängerung eines Mietvertrags löst die Ausweispflicht neu aus.

Der Energieausweis ist ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes. So definiert ihn § 3 Absatz 1 Nummer 8 GModG in der Fassung ab 2027.

Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz. Dieselbe Novelle enthält eine zweite Stufe: Artikel 2 des Gesetzes vom 23. Juli 2026, in Kraft nach Artikel 9 Absatz 2 zum 1. Januar 2027.

Was der Energieausweis überhaupt ist, wann er vorzulegen ist und was die Effizienzklasse mit Ihrem Kaufpreis macht, steht auf meiner Seite Energieausweis beim Hausverkauf. Hier geht es ausschließlich um das, was sich zum 1. Januar 2027 ändert.

Quelle: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung, geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 23. Juli 2026, Bundesgesetzblatt 2026 Teil I Nr. 226, abgerufen am 2. September 2026.

Brauche ich für ein denkmalgeschütztes Haus ab 2027 einen Energieausweis?

Ja. Bis zum 31. Dezember 2026 nimmt § 79 Absatz 4 GModG ein Baudenkmal von der Ausweispflicht beim Verkauf aus. Die neue Fassung ab 1. Januar 2027 nennt nur noch Gebäude des Bundes für Verteidigungszwecke und kleine Gebäude unter 50 Quadratmetern Nutzfläche. Ein Baudenkmal steht dort nicht mehr. Damit gilt beim Verkauf dieselbe Pflicht wie für jedes andere Wohnhaus.

Der alte Wortlaut lautete: Auf ein Baudenkmal ist § 80 Absatz 3 bis 7 nicht anzuwenden. Genau dort steht die Ausstellungspflicht beim Verkauf. In der neuen Fassung ist der Satz gestrichen.

Warum das in Dresden mehr Eigentümer betrifft als anderswo. Die Landeshauptstadt Dresden führt zum Stichtag 19. Juni 2015 genau 9.315 Kulturdenkmale in der Denkmalliste. Ob ein bestimmtes Grundstück dazugehört, zeigt der Themenstadtplan der Stadt: Ein rot eingefärbtes Gebäude ist ein Kulturdenkmal. Die Auskunft beim Amt für Kultur und Denkmalschutz ist kostenfrei.

Zwei Dinge bleiben, wie sie sind. Erstens: Wer nur in einem Denkmalschutzgebiet wohnt, ohne selbst Kulturdenkmal zu sein, war nie befreit. Zweitens: Die Befreiung galt immer nur für den Ausweis, nie für die Frage, ob Sie sanieren müssen. Das regelt das Denkmalrecht, nicht das Energierecht.

Was bei einem denkmalgeschützten Haus sonst noch zu beachten ist, von der Genehmigungspflicht bis zur Abschreibung nach § 7i EStG, steht auf meiner Seite Denkmalgeschütztes Haus verkaufen.

Quelle: § 79 Absatz 4 GModG in der bis 31.12.2026 und in der ab 01.01.2027 geltenden Fassung. Zahl der Kulturdenkmale: Landeshauptstadt Dresden, Amt für Kultur und Denkmalschutz, Seite Kulturdenkmale, Stichtag 19. Juni 2015, abgerufen am 2. September 2026.

Wie lange gilt ein Energieausweis, der noch 2026 ausgestellt wird?

Zehn Jahre. § 79 Absatz 3 GModG bleibt unverändert, und die Änderungen zum 1. Januar 2027 wirken nicht rückwirkend. Ein Ausweis vom Dezember 2026 ist also bis Dezember 2036 gültig, auch wenn er nach den alten Regeln erstellt wurde. Für die Immobilienanzeige gelten dann die Übergangsangaben nach § 112 Absatz 3 GModG.

Wer ohnehin einen Ausweis braucht und ihn noch 2026 beauftragt, arbeitet zehn Jahre lang mit den alten Anforderungen weiter.

§ 112 Absatz 3 GModG regelt dazu die Anzeige. Für einen Ausweis, der vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurde, bleiben die bisherigen Pflichtangaben: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentliche Energieträger, bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse. Das Ausstellungsdatum aus § 87 wird für diese Altausweise nicht verlangt.

Ein abgelaufener Ausweis wird durch die Übergangsregel aber nicht wieder gültig. Ein Ausweis von 2015 oder 2016 läuft in diesem Zeitraum aus, der neue folgt dann den Regeln von 2027.

Quelle: § 79 Absatz 3 GModG (Gültigkeitsdauer, durch Artikel 2 nicht geändert) und § 112 Absatz 3 GModG in der ab 01.01.2027 geltenden Fassung, abgerufen am 2. September 2026.

Welche Verbrauchsdaten brauche ich ab 2027 für einen Verbrauchsausweis?

Zwei Jahre, nach Energieträgern getrennt erfasst. Bisher stützt sich der Verbrauchsausweis auf drei Abrechnungszeiträume. Ab 2027 verlangt § 82 Absatz 1 GModG, den Endenergieverbrauch nach Energieträgern differenziert jährlich über einen Zeitraum von zwei Jahren zu erfassen. Der Zeitraum wird also kürzer, die Aufschlüsselung dafür feiner.

Dazu kommt eine Frist, die in der Praxis öfter reißt als die Zweijahresregel: Nach § 82 Absatz 4 GModG müssen die verwendeten Verbrauchsdaten die jüngste Abrechnungsperiode einschließen, und deren Ende darf nicht mehr als 18 Monate zurückliegen. Wer seine Heizkostenabrechnungen nicht aufhebt, verliert die Wahl und landet beim aufwendigeren Bedarfsausweis.

Die gute Nachricht für den Dresdner Altbau. Bisher schreibt § 80 Absatz 3 GModG den Bedarfsausweis zwingend vor, wenn ein Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen hat und der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Das betrifft einen großen Teil der Gründerzeit- und Vorkriegsbauten in Dresden. In der Fassung ab 2027 fehlt dieser Zwang. Es bleibt bei der freien Wahl zwischen beiden Ausweisarten.

Für Nichtwohngebäude gilt das nicht. Dort verlangt § 80 Absatz 3 GModG ab 2027 ausdrücklich einen Ausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung.

Quelle: § 82 Absatz 1 und Absatz 4 GModG in der ab 01.01.2027 geltenden Fassung sowie § 80 Absatz 3 GModG in der bis 31.12.2026 geltenden Fassung, abgerufen am 2. September 2026.

Was muss ab 2027 in der Immobilienanzeige stehen?

§ 87 GModG zählt ab 2027 zwei Gruppen von Pflichtangaben auf. Erstens, ob der Ausweis nach § 81 auf Grundlage einer Bilanzierung oder nach § 82 auf Grundlage des Verbrauchs erstellt wurde. Zweitens fünf Werte: das Ausstellungsdatum, den Jahres-Primärenergiebedarf in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nutzfläche, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger für die Heizung.

Die Pflicht trifft Verkäufer, Vermieter oder Makler, je nachdem wer die Anzeige verantwortet, und greift nur, wenn zu diesem Zeitpunkt schon ein Ausweis vorliegt. Der Bußgeldrahmen für Verstöße gegen die Vorlage-, Übergabe- und Anzeigenpflichten liegt bei bis zu 10.000 Euro nach § 108 GModG.

Quelle: § 87 GModG in der ab 01.01.2027 geltenden Fassung, § 112 Absatz 3 GModG für Ausweise mit Ausstellungsdatum vor dem 1. Januar 2027, abgerufen am 2. September 2026.

Mein Raster: noch 2026 ausstellen lassen oder auf 2027 warten?

Ich entscheide das nach zwei Fragen: Brauchen Sie den Ausweis ohnehin, und ist Ihr Haus ein Baudenkmal? Daraus ergeben sich fünf Fälle. In dreien davon lohnt es sich, den Ausweis noch 2026 ausstellen zu lassen, weil er dann zehn Jahre lang nach dem alten Recht gilt. Wer bereits einen gültigen Ausweis hat, tut nichts.

Ein Detail, das erst beim zweiten Hinsehen auffällt. Ab 2027 steht das Ausstellungsdatum in jeder kommerziellen Anzeige. Eine Vermarktung, die sich hinzieht, altert damit sichtbar mit. Bei einem Ausweis aus 2026 entfällt dieses Feld nach § 112 Absatz 3 GModG.

Und einer, der Ihnen zugutekommt. § 84 Absatz 1 GModG verlangt ab 2027 mehr vom Aussteller: Die Modernisierungsempfehlungen müssen eine Schätzung der Energieeinsparung und der Treibhausgasminderung enthalten und die verbleibende Lebensdauer der Heizung beurteilen. Das ist zusätzliches Material, mit dem ein Käufer verhandeln kann. Bei Effizienzklasse A entfallen die Empfehlungen ganz.

Ich lese diese Empfehlungen nicht als Pflichtenheft, sondern rechne sie durch, bevor der erste Interessent sie liest. Das kann ich, weil ich vor der Maklerzeit ab 1999 skandinavische Holzhäuser in Rahmen- und Blockbauweise gebaut und deren Kosten kalkuliert habe. Wer Tragwerke gebaut hat, schätzt Dachdämmung und Fensteraustausch nicht, sondern beziffert sie. Eine Zahl entkräftet ein Bauchgefühl, eine Empfehlungsliste ohne Zahl bestätigt es.

Das ist keine Rechtsberatung. Verbindlich beraten dürfen zu diesen Fragen nur Rechtsanwältin, Rechtsanwalt oder die Steuerberatung.

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