Haus verkaufen in Dresden — was Lage, Grundstück und Bausubstanz am Preis ändern
390 Häuser haben 2025 in Dresden den Eigentümer gewechselt. Der Median lag bei 3.750 Euro je Quadratmeter Wohnfläche — die Spanne reichte von 1.090 bis 7.545 Euro.
Ein Haus hat zwei Preise, die getrennt entstehen und am Ende addiert werden: den Wert des Grundstücks und den Wert des Gebäudes darauf. Wer nur den Quadratmeterpreis der Nachbarstraße kennt, kennt keinen davon.
Ich bin Rico Peuker, Immobilienmakler in Dresden seit 2007. Ab 1999 habe ich eine eigene Baufirma geführt und mit ihr Holzhäuser in Rahmen- und Blockbauweise gebaut. Deshalb schaue ich mir bei Ihrem Haus zuerst die Substanz an und danach den Markt.
Was Häuser in Dresden 2025 tatsächlich gekostet haben
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Bestand (Baujahr bis 2023):
| Wohnlage | Kauffälle | Grundstück (Median) | Wohnfläche (Median) | Kaufpreis (Median) | €/m² Wohnfläche |
|---|---|---|---|---|---|
| sehr gut | 9 | 810 m² | 160 m² | 770.000 € | 4.665 |
| gut | 52 | 730 m² | 120 m² | 490.000 € | 4.125 |
| mittel | 73 | 695 m² | 115 m² | 405.000 € | 3.420 |
| dörflich (Bestand) | 6 | 630 m² | 125 m² | 240.000 € | 2.085 |
| alle Lagen | 146 | 715 m² | 120 m² | 440.000 € | 3.750 |
Zwischen „dörflich“ und „sehr gut“ liegen 2.580 Euro je Quadratmeter. Bei 120 Quadratmetern Wohnfläche sind das rund 310.000 Euro Unterschied — bei vergleichbarem Gebäude, allein durch die Lage.
Doppelhaushälften, Reihenendhäuser und Reihenmittelhäuser im Bestand:
| Gebäudestellung | Kauffälle | Grundstück | Wohnfläche | Kaufpreis | €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Doppelhaushälfte / Reihenendhaus | 100 | 410 m² | 110 m² | 375.000 € | 3.420 |
| Reihenmittelhaus | 24 | 210 m² | 110 m² | 370.000 € | 3.565 |
Quelle wie oben, alle Lagen, Datenjahr 2025.
Das Reihenmittelhaus liegt beim Quadratmeterpreis über der Doppelhaushälfte — bei halb so großem Grundstück. Das ist kein Ausreißer, sondern die Regel: Der Bodenanteil zieht den Quadratmeterpreis der Wohnfläche nach unten, je größer er wird. Warum das so ist, steht zwei Abschnitte weiter unten.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 4 „Preisübersichten zu den Kaufverträgen“, Auswertung nach Wohnlagen, Datenjahr 2025. Für die Lagen „einfach“ (3 Kauffälle) und „dörflich (Plan)“ (3 Kauffälle) weist der Gutachterausschuss keinen Median aus.
Neubau ab 1992 ist eine eigene Preisklasse
Für Häuser ab Baujahr 1992 rechnet der Gutachterausschuss getrennt, und die Werte liegen deutlich über dem Gesamtbestand:
| Gebäudeart, Baujahr ab 1992 | €/m² Wohnfläche 2025 | Vorjahr | mittlerer Kaufpreis |
|---|---|---|---|
| freistehendes Einfamilienhaus | 4.470 | 4.265 | rund 585.000 € |
| Doppelhaushälfte | 4.095 | 4.210 | rund 515.000 € |
| Reihenmittelhaus | 3.660 | 3.280 | rund 426.000 € |
Beim Reihenmittelhaus sind das rund 12 Prozent Zuwachs binnen eines Jahres. Bei der Doppelhaushälfte steht ein Minus von rund drei Prozent — der Gutachterausschuss weist ausdrücklich darauf hin, dass die 2025 gehandelten Doppelhaushälften im Schnitt fünf Jahre älter waren als die des Vorjahres. Das ist der Unterschied zwischen einem Preisrückgang und einer anderen Stichprobe. Solche Sätze fehlen in jeder Portalstatistik.
Quelle: Gutachterausschuss Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 2.1.2 „Preise“, Datenjahr 2025.
Einfamilienhaus verkaufen in Dresden: was anders ist als bei Doppelhaushälfte und Reihenhaus
Beim freistehenden Einfamilienhaus entscheidet der Boden mehr als beim Reihenhaus. 2025 wurden in Dresden 146 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand beurkundet, im Median 440.000 Euro bei 715 m² Grundstück und 120 m² Wohnfläche. Doppelhaushälften kamen auf 375.000 Euro bei 410 m², Reihenmittelhäuser auf 370.000 Euro bei 210 m². Der Preisabstand ist zu einem großen Teil Grundstück, nicht Gebäude.
Drei Dinge folgen daraus für den Verkauf eines Einfamilienhauses:
- Die Wohnlage wiegt schwerer. Zwischen sehr guter Lage und altem Dorfkern liegen beim freistehenden Haus 2.580 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Ein Stadtteildurchschnitt sagt deshalb wenig.
- Es gibt weniger Vergleichsfälle. In sehr guter Lage waren es 2025 neun Verträge, im Dorfkern sechs. Sachverständige rechnen freistehende Häuser deshalb meist im Sachwertverfahren, mit Bodenwert, Gebäudewert und dem Dresdner Sachwertfaktor. Wie das geht, steht auf Verkehrswert berechnen.
- Das Grundstück wird einzeln geprüft. Zuschnitt, Baurecht für ein zweites Haus, Erschließung und Altlasten verschieben den Preis, bevor jemand das Gebäude betritt. Den Bodenrichtwert lesen Sie kostenlos im Themenstadtplan ab.
Einen ersten Rahmen für Ihr Einfamilienhaus liefert der Hauswert-Rechner Dresden ohne E-Mail, nach Haustyp und Wohnlage getrennt. Für Doppelhaushälfte und Reihenhaus gibt es eigene Seiten: Doppelhaushälfte verkaufen und Reihenhaus verkaufen.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 4.2.1, Datenjahr 2025.
Was den Wert Ihres Hauses wirklich bestimmt: sechs Faktoren
Quadratmeter mal Stadtteilschnitt ist die Anfängerformel. Den Preis, den ein Käufer am Ende zahlt, machen sechs Dinge aus, und keines davon steht in einem Online-Rechner.
1. Mikrolage. Nicht „Striesen“, sondern: welche Straße, welche Seite, Eckgrundstück oder Sackgasse, Bahnlärm in 80 Metern oder grünes Innenviertel. Der Gutachterausschuss wertet Häuser deshalb nach Wohnlage aus, nicht nach Stadtteil: sehr gute Lage 4.665 €/m², mittlere Lage 3.420 €/m², alter Dorfkern 2.085 €/m² (Mediane 2025).
2. Substanz. Baujahr ist nicht alles, Sanierungstiefe ist alles. Ein Haus von 1920 mit Vollsanierung schlägt einen Bau von 1995 mit Erhaltungsstau in jedem Vergleich. Ich sehe Dach, Statik und Feuchte, weil ich Häuser gebaut habe.
3. Energiestatus. Käufer rechnen den Sanierungsaufwand vom Kaufpreis ab, meist großzügig. Ein großer Teil der Spanne innerhalb einer Wohnlage, in mittlerer Lage 1.390 bis 7.545 €/m², entsteht aus Substanz und Energie.
4. Grundstück. Häuser werden gekauft, Grundstücke werden bezahlt. Bauland für Einfamilienhäuser kostete 2025 in sehr guter Lage 510 €/m² im Median, in mittlerer Lage 320 €/m². 500 m² in sehr guter Lage sind damit 255.000 Euro, bevor ein Stein darauf steht.
5. Schnitt und Nutzbarkeit. 120 m² mit fünf brauchbaren Räumen schlagen 140 m² mit Schlauchfluren und verschachteltem Dachgeschoss. Der Schnitt entscheidet, ob Familien zugreifen.
6. Marktphase und Timing. 2025 war ein Jahr mit Plus: freistehende Einfamilienhäuser +11,8 % je m² gegenüber 2024. Bauland dagegen liegt 23 % unter dem Höchststand von 2022. Wer mit alten Preisen plant, plant am Markt vorbei. Wann der richtige Zeitpunkt ist, steht auf Wann Haus verkaufen.
Alle Zahlen dazu, nach Haustyp, Wohnlage und Umlandgemeinde, stehen im Marktreport Häuser 2026 für Dresden und Umland als PDF.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, Datenjahr 2025, Kap. 4.1.1 (Bauland nach Wohnlagen), 4.2.1 (Häuser nach Wohnlagen) und 7.1.1 (Bauland 2016 bis 2025).
Der Bodenwert — beim Haus oft der halbe Preis
Beim Grundstückskauf für ein freistehendes Einfamilienhaus wurden 2025 in Dresden im Durchschnitt 360 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche gezahlt. Das sind rund 12 Prozent mehr als 2024 (320 Euro). Die Zahl auswertbarer Kauffälle stieg von 37 auf 51.
Der Bodenpreisindex für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser zeigt, wo der Markt steht: Von 0,56 im Jahr 2016 stieg er bis 2022 auf 1,18, fiel 2024 auf 0,95 und liegt für 2025 bei 1,00 (vorläufig). Der Rückgang ist ausgelaufen, das Niveau von 2022 ist noch nicht wieder erreicht.
Für die Bewertung Ihres Hauses heißt das zweierlei. Der Bodenrichtwert ist der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis — er gilt für ein fiktives Grundstück mit den Merkmalen des Richtwertgrundstücks, nicht für Ihres. Und er ist bei einem Einfamilienhaus mit 700 Quadratmetern Grundstück in mittlerer Lage schnell ein Drittel bis die Hälfte des Gesamtwerts. Bodenrichtwerte für Dresden sind im Themenstadtplan der Stadt kostenfrei einsehbar. Was ein Bodenrichtwert leisten kann und was nicht — und wie sich Baurecht, Erschließung und Entwicklungszustand auswirken — steht auf Grundstück verkaufen.
Warum das doppelt so große Grundstück nicht doppelt so viel bringt
Das ist der Punkt, an dem Eigentümer am häufigsten zu hoch rechnen — und der Gutachterausschuss hat ihn beziffert.
Aus 105 ausreißerbereinigten Kauffällen baureifer Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Vertragsdaten 2024 und 2025) hat er einen Umrechnungskoeffizienten abgeleitet. Der Exponent für die Grundstücksfläche beträgt −0,4404. Im Klartext: Verdoppelt sich die Grundstücksfläche, sinkt der Bodenpreis je Quadratmeter auf rund 74 Prozent. Der Gesamtwert des Bodens steigt dann nur um etwa 47 Prozent, nicht um 100.
Gerechnet mit der Formel des Gutachterausschusses, mittlere Wohnlage:
| Grundstücksfläche | Bodenpreis je m² | Bodenwert gesamt |
|---|---|---|
| 400 m² | rund 371 € | rund 149.000 € |
| 800 m² | rund 274 € | rund 219.000 € |
| 1.200 m² | rund 229 € | rund 275.000 € |
Berechnet aus: Gutachterausschuss Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 7.2.1, Umrechnungsformel ln(Bodenpreis) = −0,4404 × ln(Fläche) + 0,2332 × Wohnlage + 7,8564, Bestimmtheitsmaß R² = 0,40, Stichtag 1. Juli 2025. Die Median-Grundstücksfläche der Stichprobe lag bei 686 m², der Median-Bodenpreis bei 315 €/m².
Praktische Folge: Ein großes Grundstück ist ein Verkaufsargument, aber kein linearer Preisfaktor. Sein Wert liegt woanders — nämlich dann, wenn es teilbar ist. Ob eine Teilung Ihres Grundstücks mehr bringt als der Verkauf am Stück, hängt an Zuschnitt, Erschließung und Baurecht. Das prüfe ich vor der Vermarktung, nicht danach.
Baujahr, Restnutzungsdauer und was der Markt für Zustand zahlt
Der Gutachterausschuss wertet Kauffälle auch nach Restnutzungsdauer aus — der Kennzahl, in der Baujahr und durchgeführte Modernisierungen zusammenlaufen. Bei freistehenden Einfamilienhäusern sieht das 2025 so aus:
| Restnutzungsdauer | Kauffälle | Median €/m² Wohnfläche |
|---|---|---|
| 13 bis 20 Jahre | 20 | 2.901 |
| 21 bis 35 Jahre | 56 | 3.616 |
| 36 bis 55 Jahre | 36 | 3.896 |
| 56 bis 75 Jahre | 24 | 4.718 |
Zwischen der kürzesten und der längsten Restnutzungsdauer liegen 1.817 Euro je Quadratmeter — rund 63 Prozent. Das ist der bezifferte Wert von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen. Und es ist der Grund, warum eine Modernisierung, die Sie belegen können, im Preis ankommt, während eine, die Sie nur behaupten, nichts bringt.
Dazu passt eine zweite Zahl. Für den individuellen Wohnungsbau in Dresden hat der Gutachterausschuss 2025 aus 263 ausreißerbereinigten Kauffällen einen Sachwertfaktor im Median von 1,08 abgeleitet, bei einer Spanne von 0,62 bis 1,82. Der Markt zahlt im Mittel also etwas mehr als den rechnerischen Sachwert — aber die Spanne zeigt, dass „etwas mehr“ für Ihr Haus genauso gut „ein Drittel weniger“ heißen kann.
Quelle: Gutachterausschuss Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 7.5 „Liegenschaftszinssätze“, Stichprobe freistehende Einfamilienhäuser, Datenjahr 2025.
Was ich an Ihrem Haus zuerst ansehe
Ich gehe in dieser Reihenfolge vor, weil in dieser Reihenfolge das Geld liegt.
Der Dachstuhl. Auflager, Balkenköpfe, Feuchtespuren am Fußpunkt, Fraßgänge. Ein Hausbockbefall im Sparren ist ein fünfstelliger Posten, und man sieht ihn nur, wenn man weiß, wo man leuchtet.
Die Decken. Dresdner Bestandshäuser haben Holzbalkendecken. Wo Bäder nachträglich eingebaut wurden, sind die Auflager oft feucht geworden. Genau das habe ich in meiner Bauzeit selbst konstruiert und kalkuliert.
Der Keller. Horizontalsperre vorhanden oder nicht, Salzausblühungen, Putzabplatzungen. Meist harmlos, wenn man es einordnen kann — und ein Preisdrücker, wenn man es nicht kann.
Die Leitungen. Elektrik, Wasser, Abwasser, Heizungsalter. Ein Käufer rechnet hier mit Pauschalen, die fast immer zu hoch sind. Wer die tatsächlichen Kosten kennt, verhandelt anders.
Fenster, Fassade, Wärmeschutz. Was das für den Energieausweis bedeutet und wann Sie ihn brauchen, steht auf Energieausweis beim Hausverkauf.
Was Käufer abziehen — und was sie durchgehen lassen
Abgezogen wird alles, was ungeklärt ist. Nicht der Mangel kostet, sondern die Unsicherheit. Ein datiertes Angebot eines Dachdeckers über 18.000 Euro kostet Sie 18.000 Euro. Dasselbe Dach ohne Angebot kostet Sie in der Verhandlung regelmäßig mehr.
Abgezogen wird der Sanierungsstau, der sichtbar ist, aber nicht der, der beziffert ist. Deshalb hole ich vor der Vermarktung Angebote ein, wo es sich rechnet.
Durchgewunken wird veraltete Optik. Bäder, Böden und Küchen aus den Neunzigern kosten weniger Preis, als Eigentümer befürchten — Käufer planen ohnehin eigene Vorstellungen ein.
Nicht verhandelbar ist die Wohnflächenangabe. Stimmt sie nicht, entsteht Streit bis nach der Beurkundung. Eine Berechnung nach Wohnflächenverordnung vor der Vermarktung ist billiger als jede Nachverhandlung.
Zum richtigen Zeitpunkt für den Verkauf, zur Spekulationsfrist und zu den steuerlichen Fristen: der richtige Zeitpunkt.
Was beim Haus zusätzlich zu den Standardunterlagen gebraucht wird
Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis und Wohnflächenberechnung braucht jeder Verkauf; die vollständige Liste mit Fristen und Beschaffungswegen steht auf der Ablauf Schritt für Schritt. Beim Haus kommen vier Punkte hinzu, an denen es regelmäßig hakt:
- Die Bauakte. Entscheidend ist nicht, was gebaut wurde, sondern was genehmigt wurde. Ausgebautes Dachgeschoss, angebauter Wintergarten, umgenutztes Nebengebäude — das sind die Klassiker, und sie tauchen erst auf, wenn die Bank des Käufers nachfragt.
- Das Baulastenverzeichnis. Baulasten stehen nicht im Grundbuch. Wer nur dort schaut, übersieht sie. In Sachsen führt die Bauaufsichtsbehörde das Verzeichnis.
- Nachweise zu Erschließungsbeiträgen und Anliegerleistungen. Eine offene Straßenausbaubeitragsfrage kann einen Verkauf um Monate verzögern.
- Belege über Modernisierungen mit Datum und Umfang. Sie sind der Unterschied zwischen einer behaupteten und einer bezahlten Restnutzungsdauer.
Bei Erbfall zusätzlich Erbschein oder Testamentsvollstreckerzeugnis, bei mehreren Eigentümern die Vollmachten. Was fehlt, besorge ich.
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Häufige Fragen
Was muss ich beachten, wenn ich ein Haus verkaufe?
Vier Dinge vor der ersten Anzeige: den Preis aus beurkundeten Kaufpreisen herleiten, nicht aus Portalangeboten; die Unterlagen vollständig haben, das dauert zwei bis acht Wochen; den Energieausweis vor der Anzeige besorgen, er ist Pflicht; die Spekulationsfrist prüfen, wenn das Haus vermietet war. Wie die acht Schritte ablaufen, steht auf der Seite zum Ablauf beim Hausverkauf.
Was ist mein Haus in Dresden wert?
Freistehende Einfamilienhäuser im Bestand erzielten 2025 in Dresden einen Median von 3.750 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei 146 ausgewerteten Kauffällen. In sehr guter Wohnlage waren es 4.665 Euro, in mittlerer 3.420 Euro, in dörflicher Lage 2.085 Euro. Quelle: Gutachterausschuss Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026.
Was muss ich alles bezahlen, wenn ich ein Haus verkaufe?
Als Verkäufer tragen Sie die Maklerprovision für Ihre Seite, in Sachsen verbreitet 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer, den Energieausweis, die Löschung einer eingetragenen Grundschuld und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung an Ihre Bank. Notar, Grundbuch und die Grunderwerbsteuer von 5,5 Prozent zahlt der Käufer. Einkommensteuer auf den Gewinn fällt nur innerhalb der Zehnjahresfrist an und nicht bei selbst bewohnten Häusern.
Was ist der größte Fehler beim Hausverkauf?
Der zu hohe Einstiegspreis. Wer drei Makler einlädt und den mit der höchsten Zahl nimmt, startet mit einem Preis, den niemand halten muss. Das Haus steht, die erste Preissenkung wird als Schwäche gelesen, und der Erlös liegt am Ende unter dem, was ein belegter Preis am ersten Tag gebracht hätte. Der zweithäufigste Fehler: unvollständige Unterlagen, die Käufer und Bank warten lassen.
Wie kann ich mein Haus schnell verkaufen?
Schnell verkauft, wer vorn Zeit investiert: Unterlagen komplett, Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung geprüft, Energieausweis vorhanden und ein Preis aus den Kaufpreisen des Gutachterausschusses. Dann dauert es von der Anzeige bis zur Einigung meist drei bis acht Wochen, bis zur Grundbuchumschreibung weitere sechs bis zwölf. Ein Preisnachlass macht es nicht schneller, wenn die Bauakte fehlt.
Was kostet ein Einfamilienhaus in Dresden im Schnitt?
Der mittlere Kaufpreis lag 2025 bei 440.000 Euro für ein freistehendes Haus im Bestand mit 120 Quadratmetern Wohnfläche und 715 Quadratmetern Grundstück. Für Häuser ab Baujahr 1992 nennt der Gutachterausschuss rund 585.000 Euro.
Sind die Hauspreise in Dresden 2025 gestiegen?
Ja. Der Median für freistehende Einfamilienhäuser im Bestand stieg von 3.355 Euro je Quadratmeter (2024) auf 3.750 Euro (2025), also um rund 12 Prozent. Auch der Bodenpreis für Einfamilienhausgrundstücke legte um rund 12 Prozent auf 360 Euro je Quadratmeter zu.
Bringt ein größeres Grundstück mehr Geld?
Ja, aber nicht proportional. Nach der Umrechnungsformel des Gutachterausschusses sinkt der Bodenpreis je Quadratmeter bei doppelter Fläche auf rund 74 Prozent. Der Gesamtbodenwert steigt dabei um etwa 47 Prozent. Richtig interessant wird ein großes Grundstück erst, wenn es teilbar ist.
Muss ich mein Haus vor dem Verkauf sanieren?
In der Regel nein. Was sich lohnt, ist das Beziffern statt das Beseitigen: Ein Handwerkerangebot für das anstehende Dach schützt Ihren Preis besser als das neue Dach selbst — weil der Käufer sonst mit einer Pauschale rechnet, die höher ausfällt.
Wie wirkt sich das Baujahr auf den Preis aus?
Über die Restnutzungsdauer, in die auch Modernisierungen einfließen. Häuser mit 13 bis 20 Jahren Restnutzungsdauer erzielten 2025 im Median 2.901 Euro je Quadratmeter, solche mit 56 bis 75 Jahren 4.718 Euro. Das sind rund 63 Prozent Unterschied.
Kann ich mein Haus mit Sanierungsstau verkaufen?
Ja, und meistens ist das die wirtschaftlichere Variante. Entscheidend ist, dass der Zustand offengelegt und beziffert ist. Arglistig verschwiegene Mängel überleben jeden Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag.
Was ist meine Doppelhaushälfte oder mein Reihenhaus wert?
Doppelhaushälften und Reihenendhäuser im Bestand lagen 2025 bei einem Median von 3.420 Euro je Quadratmeter (100 Kauffälle), Reihenmittelhäuser bei 3.565 Euro (24 Kauffälle). Für Objekte ab Baujahr 1992 nennt der Gutachterausschuss 4.095 beziehungsweise 3.660 Euro je Quadratmeter.
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Die Tabelle zum Grundstücksgrößen-Effekt ist mit der veröffentlichten Umrechnungsformel des Gutachterausschusses gerechnet (Stichtag 1. Juli 2025, mittlere Wohnlage). Es handelt sich um Modellwerte, nicht um Einzelfallpreise.
Bodenrichtwerte Dresden: kostenfrei im Themenstadtplan der Landeshauptstadt Dresden unter „Themen — Planen und Bauen — Bodenrichtwerte“, Jahrgang 2026. Abgerufen am 19. August 2026.
Autorenzeile: Rico Peuker · Immobilienwirt (Dipl. VWA) · Makler in Dresden seit 2007
Quelle: Bodenrichtwerte über BORIS Sachsen, dem Bodenrichtwertinformationssystem des Freistaates Sachsen, jeweils zum genannten Stichtag.
Rechtsgrundlage Energieausweis: Gebäudemodernisierungsgesetz, seit dem 29. Juli 2026 die Bezeichnung des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes. Die Pflichten stehen unverändert in § 80 Absatz 4, § 87 und § 108.