Immobiliengutachten in Dresden — ein Dokument, das Sie vorlegen können

Bewertung oder Gutachten — was Sie wirklich brauchen

Beides sind Wertermittlungen. Der Unterschied liegt nicht in der Sorgfalt, sondern im Zweck.

Die Faustregel: Solange die Zahl nur Sie selbst betrifft, sparen Sie sich das Geld. Nehmen Sie die → kostenfreie Immobilienbewertung. Sobald jemand anders die Zahl akzeptieren oder prüfen soll, brauchen Sie ein Gutachten.

Dahinter steht ein Unterschied, den viele Eigentümer erst im Gespräch verstehen. Der Marktwert ist keine Rechengröße, sondern das Ergebnis einer Entscheidung: Über den Preis entscheidet am Ende der Käufer. Lage, Kaufkraft im Umfeld und das Interesse an genau diesem Objekt bestimmen, was gezahlt wird. Als Grundlage dafür dienen Vergleichspreise aus der Vergangenheit, also tatsächlich beurkundete Kaufverträge ähnlicher Objekte. Man nennt das Vergleichswertverfahren, und es ist bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern das übliche Verfahren.

Ein Gutachten beantwortet eine andere Frage. Es liefert eine Bemessungsgrundlage für einen Dritten, der die Zahl nicht verhandeln, sondern zugrunde legen muss:

• Banken, die einen Beleihungswert festsetzen. Der wird vorsichtig angesetzt und liegt unter dem Marktwert, weil er den langfristig erzielbaren Wert abbilden soll, nicht den Preis eines guten Tages.
• Gerichte und Anwälte bei Streitfällen, Zugewinnausgleich oder Erbauseinandersetzung.
• Versicherungen, wenn ein Schaden beziffert werden muss.
• Finanzämter, wenn ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden soll.

Wenn keine belastbaren Vergleichspreise vorliegen, weil das Objekt zu speziell ist, wird stattdessen über den Sachwert gerechnet. Auch das ist ein Grund, warum ein Gutachten und mein Verkaufspreis auseinanderfallen können, ohne dass eine der beiden Zahlen falsch wäre. Sie beantworten schlicht verschiedene Fragen.

Ich sage Ihnen das im ersten Telefonat. Es kommt regelmäßig vor, dass ich jemandem, der ein Gutachten bestellen will, davon abrate — weil er es für seinen Zweck nicht braucht.

Wann mein Gutachten das richtige Instrument ist

Die Verkaufsentscheidung mit mehreren Beteiligten. Drei Geschwister, ein Haus, drei Meinungen. Ein Gutachten ersetzt die Diskussion durch eine Grundlage, über die man reden kann.

Die einvernehmliche Erbauseinandersetzung. Wenn sich die Erben einig sind, dass einer übernimmt und die anderen ausgezahlt werden, brauchen sie einen Wert, den alle akzeptieren. Genau dafür ist ein schriftliches Gutachten gemacht. Wichtig ist nur, dass tatsächlich Einigkeit besteht — sobald gestritten wird, gelten andere Regeln (dazu unten mehr).

Die Scheidung ohne Streit. Im Zugewinnausgleich muss die Immobilie mit einem Wert angesetzt werden. Wenn beide Seiten einen gemeinsamen Gutachter beauftragen, ist das der schnellste und mit Abstand günstigste Weg. Ich arbeite in solchen Fällen für beide Seiten gemeinsam — oder für keine.

Schenkung und vorweggenommene Erbfolge. Wer zu Lebzeiten überträgt, will wissen, worüber er spricht: Pflichtteilsergänzung, Gleichbehandlung der Kinder, Nießbrauch. Der Wert am Übertragungsstichtag ist die Grundlage für alles, was zehn Jahre später noch besprochen wird. Was dabei steuerlich zu beachten ist, gehört zu Ihrem Steuerberater — einen Überblick gebe ich unter → Immobilie verkaufen und Steuern.

Kaufpreisfindung innerhalb der Familie. Der Klassiker: Der Sohn übernimmt das Haus. Zu welchem Preis? Zu niedrig, und die Geschwister fühlen sich übergangen. Ein neutrales Wertgutachten nimmt genau diesen Konflikt aus der Familie heraus.

Das Bankgespräch und der Beleihungswert. Beim Beleihen oder Umschulden ersetzt mein Gutachten nicht die interne Wertermittlung der Bank — die macht jedes Institut selbst. Aber es gibt Ihnen eine Position, aus der heraus Sie verhandeln, statt nur zuzuhören.

Die Abfindung eines Miteigentümers. Zwei Eigentümer, einer will raus. Ohne belastbaren Wert wird daraus eine Verhandlung über Gefühle.

Wo mein Gutachten an seine Grenze kommt

Das gehört auf diese Seite, bevor Sie mich anrufen.

Es gibt Fälle, in denen die Gegenseite oder eine Behörde in der Praxis ein Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen verlangt. Das ist eine Bestellung nach § 36 der Gewerbeordnung, die bei Immobilien über die IHK läuft. Ich bin nicht öffentlich bestellt und vereidigt — und ich werde Ihnen auch nicht erzählen, dass mein Gutachten dasselbe leistet.

Das betrifft im Wesentlichen vier Konstellationen:

• Gerichtsverfahren. Im Prozess bestellt das Gericht seinen Sachverständigen selbst. Ein Privatgutachten kann dort Vortrag stützen, ersetzt aber das Gerichtsgutachten nicht.
• Zwangsversteigerung. Der Verkehrswert wird vom Vollstreckungsgericht auf Basis eines vom Gericht beauftragten Gutachtens festgesetzt.
• Finanzamt. Wer nach § 198 des Bewertungsgesetzes einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen will, kommt in der Praxis um ein Gutachten aus diesem Kreis nicht herum.
• Streitige Erbauseinandersetzung. Sobald ein Miterbe die Grundlage angreift, wird die Person des Gutachters selbst zum Streitpunkt.

In diesen Fällen nenne ich Ihnen jemanden, der die Bestellung hat. Das kostet mich einen Auftrag und erspart Ihnen ein Gutachten, das an der entscheidenden Stelle nicht anerkannt wird.

Für alles andere — und das ist die große Mehrheit der Fälle, die bei mir auf dem Tisch landen — ist mein Gutachten das richtige Instrument: schneller, deutlich günstiger und mit mehr Ortskenntnis, als Sie sie von jemandem bekommen, der Dresden aus der Datenbank kennt.

Was in meinem Wertgutachten steht

Ein Gutachten ist kein längerer Brief mit einer Zahl am Ende. Es ist ein Dokument, das ein Dritter nachrechnen können muss. Der Aufbau ist beim Hausgutachten derselbe wie bei einer Eigentumswohnung oder einem Mehrfamilienhaus — nur die Gewichtung der Verfahren ändert sich.

• Anlass und Bewertungsstichtag — wofür das Gutachten erstellt wurde und auf welchen Tag sich der Wert bezieht. Bei Schenkung und Erbfall ist der Stichtag oft wichtiger als der Wert selbst.
• Objektbeschreibung mit Lage, Grundstück, Gebäude, Ausstattung und Zustand, dokumentiert mit eigenen Fotos vom Ortstermin.
• Rechtliche Gegebenheiten aus Grundbuch und Baulastenverzeichnis: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Leitungsrechte. Solche Eintragungen verändern den Wert erheblich und werden regelmäßig übersehen.
• Bodenwert auf Basis der Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses, angepasst an Ihr konkretes Grundstück.
• Die angewandten Verfahren nach ImmoWertV, vollständig gerechnet und mit allen Ansätzen offengelegt.
• Herleitung des Ergebnisses — welcher Wert wie stark gewichtet wurde und warum.
• Anlagen: Fotodokumentation, verwendete Unterlagen, Quellenangaben mit Datenjahr.

Entscheidend ist die Nachvollziehbarkeit. Jede Zahl im Gutachten muss sich zurückverfolgen lassen — bis zur Quelle. Ein Gutachten, dessen Ansätze man nicht prüfen kann, ist im Streitfall wertlos.

Woher meine Zahlen kommen

Ich arbeite mit den beurkundeten Kaufpreisen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden — also mit dem, was tatsächlich gezahlt und beim Notar unterschrieben wurde. Nicht mit Angebotspreisen aus Immobilienportalen. Der Unterschied ist keine Feinheit: Ein Angebotspreis ist eine Absicht, ein Kaufpreis ist ein Ergebnis. Wer ein Gutachten auf Portalangebote stützt, baut es auf Zahlen, die nie jemand bezahlt hat.

Dazu kommen die Bodenrichtwerte, die Liegenschaftszinssätze und die Sachwertfaktoren desselben Ausschusses. Welches der drei Verfahren nach ImmoWertV im Vordergrund steht — Vergleichswert, Sachwert oder Ertragswert — hängt von Ihrer Immobilie ab. Wie diese Verfahren funktionieren, habe ich auf der Seite zur → Immobilienbewertung in Dresden ausführlich erklärt.

Warum ich die Bausubstanz sehe und nicht nur das Papier

Ich bin Immobilienwirt (Dipl. VWA), seit 2007 als Makler in Dresden tätig und arbeite als Immobiliensachverständiger für Wertermittlungen. Davor, ab 1999, habe ich eine eigene Baufirma geführt und mit ihr Holzhäuser gebaut, in Rahmen- und in Blockbauweise.

Das ist der Grund, warum ich beim Ortstermin auf den Dachboden gehe und in den Keller. Denn zwischen den Unterlagen und dem Gebäude klafft häufig eine Lücke, und diese Lücke ist bares Geld:

Was in der Akte „saniert“ heißt. In vielen Unterlagen steht eine Sanierung, die sich bei näherem Hinsehen auf Bad, Küche und Fenster beschränkt hat — während Stränge, Elektrik und Dach unangetastet blieben. Wer das nicht auseinanderhält, bewertet ein anderes Haus, als dort steht.

Restnutzungsdauer statt Baujahr. Für das Sachwertverfahren ist die Restnutzungsdauer eine der wichtigsten Stellschrauben. Sie ergibt sich nicht aus dem Baujahr allein, sondern aus dem, was seither erneuert wurde. Diese Einschätzung ist eine Bausubstanz-Frage, keine Tabellen-Frage.

Bauschäden im Verhältnis zu ihren Kosten. Ein Riss in der Sockelzone kann ein Kosmetikthema sein oder ein Statikthema. Ich kann einschätzen, welcher Aufwand dahintersteckt — und beziffere ihn im Gutachten, statt ihn als Unsicherheit stehenzulassen.

Die tatsächliche Wohnfläche. In älteren Unterlagen ist sie häufig falsch berechnet, weil Dachschrägen, Balkone und Kellerräume früher anders angesetzt wurden. Eine Wertermittlung auf Basis einer falschen Wohnfläche ist von der ersten Zeile an falsch.

Wie ein Gutachten bei mir abläuft

1. Telefonat. Sie sagen mir, wofür Sie das Gutachten brauchen und wem Sie es vorlegen. Daraus ergibt sich, ob Sie überhaupt eines brauchen — und ob ich der Richtige dafür bin.

2. Angebot. Sie bekommen vorab ein Honorarangebot, abhängig von Objektart und Umfang. Ohne Ihre schriftliche Zusage fange ich nicht an.

3. Unterlagen. Was Sie haben, schicken Sie mir. Was fehlt, beschaffe ich.

4. Ortstermin. Innen und außen, mit Fotodokumentation. Ohne Ortstermin schreibe ich kein Gutachten.

5. Ausarbeitung und Übergabe. Sie bekommen das Gutachten schriftlich und wir gehen es gemeinsam durch. Sie sollen es erklären können, wenn Sie es vorlegen.

Häufige Fragen

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