Immobilienmakler für Pirna: Wohnungen und Häuser liefen 2025 in entgegengesetzte Richtungen

Was in Pirna tatsächlich gezahlt wird

Eigentumswohnungen im Weiterverkauf

Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Weiterverkauf

Die Spanne 2025 reichte von 706 bis 4.375 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und von 135.500 bis 529.000 Euro Kaufpreis.

Doppelhaushälften und Reihenhäuser

Zur Belastbarkeit — offen gesagt: Die 113 Wohnungsverkäufe sind die größte Fallzahl im gesamten Landkreis und eine sehr solide Basis. Bei den Häusern sind 18 Verkäufe im Jahr eine brauchbare Größenordnung, mehr nicht. Bei Doppelhaushälften mit fünf und sechs Fällen rede ich bewusst von einer Größenordnung und nicht von einem Marktpreis.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge, Grundstücksmarktbericht 2026 (Stand 1. Januar 2026, veröffentlicht 5. Juni 2026). Ausgewertet wurden Weiterverkäufe aller Baujahre außer Neubau, ohne unsanierte Gebäude; bei Häusern bis 1.500 m² Grundstücksfläche.

Häuser runter, Wohnungen rauf? Warum die Hauszahl täuscht

Der Wohnungsmarkt ist eindeutig. 1.805 Euro je Quadratmeter im Jahr 2024, 2.100 Euro im Jahr 2025 — plus 16 Prozent. Der Median-Kaufpreis stieg von 111.000 auf 148.500 Euro. Gleichzeitig wuchs die Zahl der ausgewerteten Verkäufe von 70 auf 113. Steigende Preise bei steigenden Umsätzen: Das ist ein Markt, der zieht.

Bei den Häusern steht auf den ersten Blick das Gegenteil: Der Median fiel von 2.610 auf 2.418 Euro je Quadratmeter, der Median-Kaufpreis von 360.000 auf 287.500 Euro. Das klingt nach Absturz.

Ist es aber nicht — und das lässt sich an einer einzigen Zahl zeigen.

Der Mittelwert je Quadratmeter lag 2024 bei 2.570 Euro und 2025 bei 2.569 Euro. Ein Euro Unterschied. Praktisch unverändert.

Wenn der Median fällt, der Mittelwert aber steht, dann ist nicht das Preisniveau gesunken — dann hat sich die Zusammensetzung der verkauften Objekte verschoben. Genau das zeigen die übrigen Zahlen: Die verkauften Häuser wurden 2025 größer (Wohnfläche im Median 115 → 120 m²), die Grundstücke deutlich größer (762 → 934 m²), und die Preisspanne öffnete sich nach unten (von 1.053 auf 706 Euro je Quadratmeter als niedrigstem Wert). 2025 kamen mehr einfache und mehr großflächige Objekte auf den Markt, die den Median nach unten ziehen, ohne dass ein einziges vergleichbares Haus weniger wert geworden wäre.

Was das für Sie praktisch bedeutet:

• Wenn Sie eine Wohnung besitzen: Ein Preis, der noch auf den Zahlen von 2024 beruht, liegt zu niedrig. Der Zuwachs ist real, breit abgestützt und mit 113 Fällen belegt.
• Wenn Sie ein Haus besitzen: Lassen Sie sich mit der Zahl „minus sieben Prozent“ nicht den Preis drücken. Wer diese Zahl in die Verhandlung wirft, hat den Mittelwert nicht gelesen. Ihr Haus ist nicht weniger wert geworden — es wurden 2025 nur andere Häuser verkauft.

Diese Unterscheidung macht kein Online-Rechner. Sie ist der Unterschied zwischen einem Median und einer Bewertung.

Die Pirnaer Altstadt ist ein eigener Markt — und der teuerste im Landkreis

Pirna hat etwas, das im gesamten Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge sonst keine Stadt und keine Gemeinde hat: eine eigene amtliche Auswertung zum Erstkauf nach Kernsanierung. Der Gutachterausschuss schreibt dazu ausdrücklich, dass für alle anderen Städte und Gemeinden zu wenige Objekte vorlagen, um überhaupt eine Einzelauswertung zu veröffentlichen.

Die Spanne beim Erstkauf nach Kernsanierung reichte von 4.650 bis 7.790 Euro je Quadratmeter. Die 28 Kauffälle verteilen sich auf fünf verschiedene Objekte.

Lesen Sie die erste und die letzte Zeile nebeneinander: Eine kernsanierte, neu aufgeteilte Wohnung erzielt in Pirna im Median rund das Zweieinhalbfache einer Bestandswohnung im Weiterverkauf. Und die 41 Neubau-Erstkäufe sind die mit Abstand größte Zahl im Landkreis — Freital kam auf 16, Heidenau auf 14.

Der Denkmalschutz ist dabei nachweislich ein Preistreiber, nicht nur ein Kostenfaktor. Kreisweit lagen weiterverkaufte Eigentumswohnungen in denkmalgeschützten Gebäuden 2025 bei 2.379 Euro je Quadratmeter (81 Fälle), in nicht denkmalgeschützten bei 1.875 Euro (298 Fälle) — ein Aufschlag von rund 27 Prozent. Diese beiden Werte gelten für das gesamte Kreisgebiet, nicht nur für Pirna; die Pirnaer Altstadt ist innerhalb dieses Kreisgebiets aber die mit Abstand größte Denkmalkulisse.

Was in Pirna dahintersteckt: Die Kulturdenkmalliste der Stadt umfasst über 1.200 Einträge, darunter rund 1.100 Baudenkmale; rund 300 Baudenkmäler stehen in der Altstadt. Der steuerliche Hebel nach § 7i und § 10f EStG ist für Kapitalanleger der eigentliche Grund, warum diese Preise bezahlt werden.

Drei Punkte, die Pirnaer Eigentümer dazu kennen müssen:

• Das Sanierungsgebiet „Altstadt“ ist abgeschlossen. Festgelegt 1993 über 17,4 Hektar, aufgehoben zum 31. Dezember 2017. Ein Sanierungsvermerk im Grundbuch, der einen Verkauf genehmigungspflichtig macht, existiert dort nicht mehr.
• Für Copitz gilt das erst seit Kurzem. Das Sanierungsgebiet „Alt-Copitz“ lief bis Ende 2023. Nach dem Abschluss erhebt die Stadt Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB für die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung. Wer in Alt-Copitz verkauft, sollte vorher wissen, ob für sein Grundstück noch ein Ausgleichsbetrag offen ist — das ist eine Position, die sonst im Notartermin auftaucht.
• Die Erhaltungssatzung wirkt weiter. Für die Planzonen I und II gilt eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB. Abbruch, Errichtung, Änderung und sogar Nutzungsänderung baulicher Anlagen sind dort genehmigungspflichtig — unabhängig davon, ob Ihr Gebäude selbst ein Denkmal ist. Für einen Käufer mit Umbauplänen ist das eine harte Information, die auf den Tisch gehört.

Praktischer Hinweis: Die Bescheinigungen nach §§ 7i, 10f und 11b EStG stellt seit dem 1. März 2023 die untere Denkmalschutzbehörde des Landkreises aus. Genehmigungsbehörde bleibt die Stadt Pirna. Zwei Adressen, zwei Verfahren — und ein häufiger Grund, warum Zeitpläne reißen.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge, Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 5.2.1.3 und 5.2.1.4.

Altstadt, Copitz, Sonnenstein, die Dörfer — was Ihre Lage ausmacht

Pirna führt 19 Ortsteile. Sie sind sich alles andere als ähnlich:

Und jetzt der ehrliche Teil: Für einzelne Pirnaer Ortsteile gibt es keine amtlichen Kaufpreise. Der Gutachterausschuss wertet auf Ebene der Stadt aus, nicht darunter. Wer Ihnen einen Quadratmeterpreis „für Sonnenstein“ oder „für Zuschendorf“ nennt und ihn als amtliche Zahl ausgibt, hat ihn sich ausgedacht.

Was es stattdessen gibt und was ich für Ihr Objekt tatsächlich heranziehe:

• Den zonalen Bodenrichtwert zum 1. Januar 2026 aus dem Geoportal. Der Landkreis hat zu diesem Stichtag 3.429 zonale Bodenrichtwerte beschlossen — Ihr Grundstück liegt in genau einer dieser Zonen. Kreisweit reichen die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen im Innenbereich nach § 34 BauGB von 13 bis 300 Euro je Quadratmeter bei einem Mittel von 76 Euro; im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach § 30 BauGB von 17 bis 430 Euro bei einem Mittel von 115 Euro. Das sind Kreiswerte — der für Sie maßgebliche Wert ist der Ihrer Zone, und den sehe ich nach.
• Die Preisspanne innerhalb der Stadt. Die 2025 ausgewiesene Bandbreite von 706 bis 4.375 Euro je Quadratmeter Wohnfläche kommt nicht von ungefähr. Zwischen einem sanierten Bürgerhaus am Markt, einer Plattenbauwohnung auf dem Sonnenstein und einem Vierseithof in Krietzschwitz liegen Welten — und alle drei stecken in derselben Statistik.
• Die Ortskenntnis dazwischen. Der Median von 2.100 Euro ist für Ihre Wohnung der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis. Die eigentliche Bewertungsleistung in Pirna ist die Einordnung innerhalb der Stadt.

Ein Anhaltspunkt, den der Gutachterausschuss ortsgenau ausweist: Für Freizeitgartenflächen liegt der Bodenrichtwert in Pirna zum 1. Januar 2026 bei 10,00 Euro je Quadratmeter — die höchste Stufe im Landkreis, gemeinsam mit Freital, Heidenau, Bannewitz, Kreischa, Dippoldiswalde und Stolpen. Alle übrigen 29 Gemeinden liegen bei 6,50 Euro. Wenn zu Ihrem Grundstück eine größere Gartenfläche gehört, ist das bares Geld und keine Nebensache.

Quelle: Stadt Pirna, Ortsteile im Überblick. Hinweis: Die Stadt führt unter „Pirnaer Altstadt“ die gesamte Kernstadt einschließlich der Vorstädte des 19. und 20. Jahrhunderts — nicht den historischen Altstadtkern.

Doppelhaushälfte und Reihenhaus in Pirna verkaufen

Pirna ist einer der wenigen Orte im Landkreis, für die diese Gebäudeart überhaupt eigene Zahlen bekommt. Über 2024 und 2025 zusammen sind elf Kaufverträge ausgewertet, Median 280.000 Euro bei 106 Quadratmetern Wohnfläche und 556 Quadratmetern Grundstück, also 2.545 Euro je Quadratmeter.

Nach Jahren getrennt wird die Basis dünn: fünf Fälle 2024, sechs Fälle 2025. Daraus lese ich keinen Trend ab, und wer Ihnen aus sechs Verkäufen eine Marktentwicklung erklärt, erfindet sie.

Bemerkenswert ist etwas anderes. Die Doppelhaushälfte liegt in Pirna bei 2.545 Euro je Quadratmeter, das freistehende Haus bei 2.610. Das sind nur zweieinhalb Prozent Abstand. In den meisten Orten ist die Lücke deutlich größer. In Pirna wird die angebaute Bauweise vom Markt also kaum abgestraft.

Ein Punkt, der speziell in der Altstadt über den Verkauf entscheidet: Dort gilt eine Erhaltungssatzung nach § 172 Baugesetzbuch mit zwei Planzonen. In ihrem Geltungsbereich sind Abbruch, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen genehmigungspflichtig, und der Gewerbeanteil ist auf die Hälfte der Geschossfläche begrenzt.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Ein Käufer, der die Reihenhauszeile zusammenlegen, aufstocken oder eine Praxis einbauen will, braucht dafür eine Genehmigung. Diese Frage kommt spät im Gespräch und kippt Verhandlungen, wenn sie unvorbereitet kommt. Ich kläre sie vorher.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge, Grundstücksmarktbericht 2026, Tabelle 4.1.2.8 und Jahresscheiben. Erhaltungssatzung der Stadt Pirna nach § 172 BauGB, Planzonen I und II, Fassung seit 13. Oktober 2005.

Grundstück in Pirna verkaufen

Für unbebautes Bauland weist der Gutachterausschuss keinen eigenen Pirnaer Wert aus. Maßgeblich ist der Bodenrichtwert Ihrer Lage zum Stichtag 1. Januar 2026, und den hole ich für die konkrete Adresse.

Eine Pirnaer Besonderheit betrifft eine Grundstücksart, die sonst unter den Tisch fällt: den Freizeitgarten. Dafür gibt es einen eigenen Bodenrichtwert, in der ersten Subzone zehn Euro je Quadratmeter. Wer ein solches Grundstück erbt und es für Bauland hält, verhandelt an der Wirklichkeit vorbei, und zwar um den Faktor zwanzig oder mehr.

Die zweite Frage, die in Pirna vor jedem Preis steht, ist die Lage zum Wasser. Elbe und Gottleuba prägen große Teile des Stadtgebiets. Ein Grundstück im festgesetzten Überschwemmungsgebiet ist nach dem Wasserhaushaltsgesetz im Regelfall nicht bebaubar. Was das für den bebauten Bestand bedeutet, steht weiter unten in dieser Seite.

Bevor ich über einen Preis rede, kläre ich beides: Was sagt der Bodenrichtwert, und in welcher Zone liegt das Flurstück. Beides dauert einen Vormittag und erspart Ihnen einen abgesprungenen Käufer.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge, Grundstücksmarktbericht 2026, Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026, darin Kapitel 3.5.7.1 zu Freizeitgärten.

Hochwasser — der Preisfaktor, über den in Pirna niemand gern spricht

Ich gehe das direkt an, weil es in Pirna jeder Käufer und spätestens jede finanzierende Bank anspricht.

Pirna ist nah am Wasser gebaut. Neben der Elbe als Bundeswasserstraße verlaufen im Stadtgebiet mit Gottleuba, Wesenitz, Seidewitz und Bahre vier Gewässer erster Ordnung sowie rund 30 Gewässer zweiter Ordnung mit über 25 Kilometern Lauflänge. Die Stadt benennt selbst die Hochwasser von 2002 und 2013 als die beiden markanten Extremereignisse; 2002 überschwemmten vor allem Gottleuba und Seidewitz die Innenstadt, bevor die Elbe nachzog.

Was ich nicht tue: pauschal behaupten, Pirna sei ein Hochwasserstandort. Der weit überwiegende Teil des Stadtgebiets liegt außerhalb der Überschwemmungsgebiete — Sonnenstein liegt auf dem Plateau, die südlichen Ortsteile liegen im Hügelland.

Was ich vor der Vermarktung kläre:

• Die Einordnung nach den amtlichen Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten des Freistaates Sachsen (HQ 20, HQ 50, HQ 100, HQ 300 und HQ extrem, Erfassungsmaßstab 1:5.000) sowie nach dem Überschwemmungsgebiet HQ 20 im Geoportal der Stadt Pirna. Das ist keine Meinungsfrage und für jeden Käufer nachprüfbar.
• Die Schadenshistorie des Objekts und vorhandene Schutzmaßnahmen: abgedichtete Keller, Rückstauklappen, hochgesetzte Haustechnik, verlegte Elektroverteilung.
• Die Versicherbarkeit. Das ist in Pirna der entscheidende Punkt. Eine geklärte, bezifferte Elementarschadenversicherung nimmt der ganzen Diskussion die Schärfe. Eine ungeklärte kostet Sie den Käufer oder zehn Prozent vom Preis.
• Den Stand des Hochwasserschutzes. Hier bleibe ich ehrlich: Der Hochwasserschutz Altstadt und das Hochwasserrückhaltebecken Niederseidewitz befinden sich bei der Landestalsperrenverwaltung noch in Planung, nicht in Betrieb. Fertiggestellt sind bislang kleinere Maßnahmen der Stadt an Gewässern zweiter Ordnung. Wer einem Käufer erzählt, das Thema sei erledigt, wird von dessen Gutachter widerlegt.

Ein Objekt in der Elb- oder Gottleuba-Aue verkauft sich anders als eines auf dem Sonnenstein. Aber es verkauft sich — wenn die Fakten von Anfang an auf dem Tisch liegen statt in der Schublade.

Für vermietete Wohnungen und Zinshäuser — die Zahlen, die es sonst nirgends gibt

Der Gutachterausschuss in Pirna veröffentlicht etwas, das es für Dresden in dieser Form nicht ortsgenau gibt: Rohertragsfaktoren und Kaltmieten je Gemeinde.

Die wichtigste Zeile ist die Kaltmiete. Sie stand 2024 und 2025 im Median bei exakt 7,50 Euro. Der Rohertragsfaktor stieg im selben Zeitraum von 21,6 auf 23,8, der Kaufpreis von 120.000 auf 140.400 Euro.

Im Klartext: Käufer zahlten 2025 für dieselbe Miete deutlich mehr. Der Preisanstieg in Pirna kommt nicht daher, dass die Mieten gestiegen wären — er kommt daher, dass Kapitalanleger bereit sind, einen höheren Faktor zu akzeptieren. Für Sie als verkaufenden Eigentümer ist das die beste denkbare Nachricht, und sie hat ein Verfallsdatum.

Was der Faktor konkret ausmacht: Bei 8.000 Euro Jahresnettokaltmiete bedeutet Faktor 8,7 einen Kaufpreis von rund 70.000 Euro, Faktor 36,6 dagegen rund 293.000 Euro. Diese Spanne ist real und hängt an Zustand, Mietniveau, Restnutzungsdauer, Lage und Vermietungsstand. Wo Ihre Wohnung darin steht, rechne ich Ihnen vor der Vermarktung aus.

Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser

Quelle: Gutachterausschuss Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge, Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 4.2.1.2 und 4.3.1.2. Fünf bzw. sechs Kauffälle — das ist eine Größenordnung, kein belastbarer Marktpreis. Für ein konkretes Objekt zählt die Einzelbewertung.

Der Mietspiegel sagt etwas anderes — und das ist kein Widerspruch

Die Stadt Pirna hat zum 1. Juli 2026 einen neuen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB in Kraft gesetzt, beschlossen am 16. Juni 2026, gestützt auf 8.123 erhobene Nettokaltmieten aus dem Zeitraum Juli 2019 bis Juni 2025. Er weist eine Spanne der ortsüblichen Vergleichsmieten von 4,60 bis 8,70 Euro je Quadratmeter aus, im Durchschnitt 5,80 Euro — gegenüber 5,45 Euro im Mietspiegel 2022, also plus 6,4 Prozent.

5,80 Euro im Mietspiegel gegen 7,50 Euro beim Gutachterausschuss — wie passt das zusammen? Es sind schlicht zwei verschiedene Grundgesamtheiten:

• Der Mietspiegel bildet den gesamten Pirnaer Mietwohnungsbestand ab — rund 15.000 Wohnungen, davon etwa 60 Prozent bei der städtischen Wohnungsgesellschaft und den Genossenschaften. Diese Bestände sind traditionell günstig vermietet und ziehen den Durchschnitt nach unten.
• Der Gutachterausschuss erfasst die Kaltmieten der tatsächlich verkauften Eigentumswohnungen — ohne unsanierte Objekte, ohne Plattenbauten, überwiegend im privaten Bestand.

Beide Zahlen sind richtig. Wer sie verwechselt, bewertet falsch: Wer die 5,80 Euro auf eine sanierte Eigentumswohnung anwendet, rechnet sich arm. Wer die 7,50 Euro auf eine Genossenschaftswohnung anwendet, rechnet sich reich. Für die Kaufpreisfindung ist die Zahl des Gutachterausschusses die richtige — für eine Mieterhöhung im laufenden Vertrag der Mietspiegel.

Praktisch noch dies: Die monatliche Miete für einen Tiefgaragenstellplatz lag in Pirna 2024 zwischen 25 und 50 Euro (sieben Kauffälle, Mittel 38 Euro), für einen Stellplatz im Freien 2025 zwischen 20 und 40 Euro (acht Kauffälle, Mittel rund 32 Euro). Ein mitverkaufter Stellplatz ist damit ein bezifferbarer Wert, kein Nebensatz im Exposé.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge, Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 5.3.4 — Rohertragsfaktoren nach Städten und Gemeinden. 73 Kauffälle 2025 sind die größte Fallzahl im Landkreis, vor Freital mit 53.

Wer in Pirna kauft — und warum das Ihren Verkaufsweg bestimmt

Der Gutachterausschuss hält für den Landkreis ausdrücklich fest, dass sich die Erwerbsvorgänge beim Wohnungseigentum auf die nördlichen Lagen konzentrieren, also die Randlagen zur Landeshauptstadt Dresden. Pirna ist eine dieser Randlagen — und die größte.

Wer dort kauft, lässt sich an den Zahlen ablesen. Kreisweit entfielen 2025 von den ausgewerteten Wohnungs-Weiterverkäufen 218 auf vermietete Objekte als Kapitalanlage (Median 1.995 €/m²) und nur 54 auf Eigennutzung (1.926 €/m²). Kapitalanleger stellen also rund das Vierfache der Selbstnutzer — und sie zahlen im Median sogar etwas mehr.

Dazu passt die Eigentümerstruktur der Stadt. Nach dem Zensus 2022 liegt die Eigentümerquote in Pirna bei 27,4 Prozent — von 22.850 Wohnungen sind 15.223 vermietet. Die Gebäude gehören zu 36,2 Prozent Privatpersonen, zu 25,8 Prozent der Kommune und kommunalen Wohnungsunternehmen, zu 19,4 Prozent Wohnungseigentümergemeinschaften und zu 12,9 Prozent Genossenschaften. Der Leerstand lag bei 7,9 Prozent gegenüber 10,6 Prozent im Zensus 2011.

Was Sie daraus für Ihren Verkauf mitnehmen:

• Bei Eigentumswohnungen ist Ihr Käufer statistisch ein Kapitalanleger. Der rechnet nicht in Quadratmeterpreisen, sondern im Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete. Ein Exposé, das Mieteinnahmen, Mietvertragslage, Instandhaltungsrücklage, Beschlusslage der WEG und Faktor sauber ausweist, spricht diese Käufer an. Eines, das über die Sandsteinfassaden schwärmt, nicht.
• Vermietet oder bezugsfrei? Bei Pirnaer Wohnungen in der Regel vermietet — der Käuferkreis sucht stabile Mietverhältnisse. Bei Häusern ist es umgekehrt. Was für Ihr Objekt gilt, klären wir vorher.
• Das Baualter ist Ihr Argument oder Ihr Problem. 37,3 Prozent der Pirnaer Wohnungen stammen aus der Zeit vor 1950, 21,2 Prozent sogar von vor 1919. Bei diesen Baualtern entscheiden Dachstuhl, Statik, Leitungen, Elektrik, Kellerfeuchte und Heizung über den Preis — und ein Käufer zieht jeden vermuteten Mangel doppelt ab, solange niemand ihn beziffert hat.

Warum ein Dresdner Makler für Pirna

Ich bin Immobilienwirt (Dipl. VWA) und seit 2007 als Makler tätig. Davor hatte ich ab 1999 eine eigene Baufirma und habe mit ihr Holzhäuser gebaut, in Rahmen- und in Blockbauweise. Die Reihenfolge ist der Punkt. Erst gebaut, dann Immobilienwirtschaft studiert, dann angefangen zu vermarkten. In Pirna habe ich bereits verkauft.

Der entscheidende Punkt für Sie ist aber der Käuferkreis. Der Gutachterausschuss hält selbst fest, dass sich die Wohnungskäufe im Landkreis auf die Randlagen zu Dresden konzentrieren. Wer in Pirna kauft, kommt in den meisten Fällen aus Dresden — Familien, die aus der Stadt heraus wollen, und Kapitalanleger, denen die Dresdner Renditen zu niedrig geworden sind. Bei 22 Minuten S-Bahn zum Hauptbahnhof ist Pirna für diese Leute kein Umland, sondern eine Adresse.

Genau diese Käufer sitzen in meiner Kartei, weil ich seit fast zwanzig Jahren in Dresden vermarkte.

Ein Makler, der nur Pirna macht, sucht Käufer in Pirna. Ich suche sie dort, wo sie herkommen.

Und weil ich vom Bau komme, sehe ich bei der Besichtigung, was ein Käufergutachter später sehen wird: ob ein Riss im Sockel Setzung ist oder Putz, ob der Dachstuhl trägt, ob die Feuchte im Keller vom Grundwasser kommt oder von der falschen Lüftung. Das übersetze ich in einen Preis, der der Bank des Käufers standhält — und nicht in eine Zahl, die im ersten Gegenangebot zusammenfällt.

Häufige Fragen

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