Wohnung verkaufen in Radebeul: die Preise seit 2012 und was sie für Ihr Kaufjahr bedeuten

Was bringt eine Eigentumswohnung in Radebeul 2025?

Im Median 160.000 Euro bei 64 Quadratmetern Wohnfläche. Der Quadratmeterpreis liegt im Median bei 2.359 Euro. Das gilt für den Weiterverkauf aus dem Bestand und stützt sich auf 97 Kaufverträge des Jahres 2025. Für kein anderes Segment in Radebeul hat der Gutachterausschuss mehr Verträge ausgewertet. Neubauwohnungen im Erstverkauf lagen bei 4.871 Euro je Quadratmeter und 94 Quadratmetern, bei 15 Verträgen.

Ein Weiterverkauf ist in der Auswertung des Gutachterausschusses der Verkauf einer Wohnung, die weder neu gebaut noch gerade erst aus einem Mietshaus aufgeteilt wurde. Wer eine Wohnung verkauft, die er selbst gekauft oder geerbt hat, landet in dieser Zeile.

Der Quadratmeterwert ist ein eigener Median, nicht der Kaufpreis geteilt durch die Fläche. Die Werte für umgewandelte Wohnungen stehen auf meiner Seite Immobilienmakler Radebeul.

In der Zeitreihe weiter unten steht für 2025 der Wert 2.385 Euro. Beide Zahlen stammen aus demselben Bericht, aus zwei Tabellen, und die Differenz von 26 Euro erklärt er nicht. Ich rechne mit der niedrigeren.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Meißen, Marktinformation 2026, Tabelle 21, Seite 30. Region 1 = Radebeul.

Wie haben sich die Wohnungspreise in Radebeul seit 2012 entwickelt?

Im Weiterverkauf haben sie sich mehr als verdoppelt, von 1.128 Euro je Quadratmeter im Jahr 2012 auf 2.385 Euro im Jahr 2025. Der höchste Wert lag 2022 bei 2.683 Euro. Seitdem bewegt sich der Median seitwärts: 2.311 Euro im Jahr 2023, 2.390 im Jahr 2024, 2.385 im Jahr 2025. Neubauwohnungen erreichten 2024 ihren Spitzenwert mit 5.502 Euro.

Diese Reihe gibt es so nur für Radebeul, weil der Gutachterausschuss die Stadt als eigene Region 1 führt. Coswig, Meißen, Moritzburg und Weinböhla stehen zusammen in Region 2.

Alle Werte sind Mediane je Quadratmeter Wohnfläche. Die rechte Spalte habe ich selbst gerechnet, als Veränderung vom Median des jeweiligen Jahres zum Median 2025. Einzelne Jahre schwanken stark, 2016 lag der Weiterverkauf bei 1.752 Euro, 2017 bei 1.402. Wie viele Verträge hinter jedem Jahr stehen, nennt die Tabelle nicht. Lesen Sie die Reihe über mehrere Jahre.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Meißen, Marktinformation 2026, Tabelle 26, Seite 34. Rechte Spalte: eigene Rechnung.

Was bedeutet die Preisreihe für meine Wohnung, je nach Kaufjahr?

Die rechte Spalte zeigt, wie weit der Median von 2025 über oder unter dem Median Ihres Kaufjahres liegt. Wer 2015 gekauft hat, liegt im Mittel 77 Prozent darüber. Wer 2021 oder 2022 gekauft hat, liegt heute auf dem damaligen Niveau oder darunter, beim Kaufjahr 2022 um 11 Prozent. Das beschreibt den Markt, nicht Ihre Wohnung.

Bei vermieteten Wohnungen kommt die Zehnjahresfrist dazu. Eine Wohnung, die Sie nicht selbst bewohnt haben, verkaufen Sie nach § 23 Einkommensteuergesetz nur dann steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge. Bei einem Verkauf im Jahr 2026 liegt ein Kauf 2015 oder früher in jedem Fall außerhalb der Frist, beim Kaufjahr 2016 entscheidet der Tag. Ausgenommen ist, wer die Wohnung seit dem Kauf selbst bewohnt hat oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.

Die Kaufjahre 2016 bis 2020 liegen im Plus, zwischen 12 und 70 Prozent, und zugleich ganz oder teilweise noch in der Frist. Wer aus diesen Jahrgängen eine vermietete Wohnung verkauft, versteuert den Gewinn. Ob sich Warten lohnt, rechnet Ihre Steuerberatung. Mehr dazu auf meiner Seite Steuern beim Immobilienverkauf.

Der Neubaupreis ist kein Maßstab für den Wiederverkauf. 2025 kostete eine Neubauwohnung im Median das 1,96-Fache einer Bestandswohnung, 2012 das 2,39-Fache. Wer neu gekauft hat, verkauft später in den Weiterverkaufsmarkt. Wie weit eine junge Wohnung dort über dem Median liegt, schlüsselt für Radebeul keine amtliche Statistik auf.

Das ist keine Steuerberatung. Verbindlich beraten dürfen dazu nur die Steuerberatung, eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt.

Quelle: Marktinformation 2026 des Gutachterausschusses, Tabelle 26, eigene Rechnung. Einkommensteuergesetz, § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1.

Wie viele Wohnungen werden in Radebeul verkauft?

2025 zählte der Gutachterausschuss in Radebeul 155 Erwerbsvorgänge bei Wohnungs- und Teileigentum. Das sind 42 Prozent aller Vorgänge in der Stadt und mehr als bei bebauten Grundstücken mit 141. Gegenüber 2024 stieg die Zahl um 14,81 Prozent. In Radebeul wechseln also mehr Wohnungen den Eigentümer als Häuser und andere bebaute Grundstücke zusammen.

Beim Geld ist es umgekehrt, bebaute Grundstücke bringen rund das 1,8-Fache des Wohnungsumsatzes. Als Erwerbsvorgang zählen auch Tausch, Schenkung und Zuschläge in der Zwangsversteigerung. Auswertbare Kaufverträge gab es bei Wohnungen 121, davon 97 Weiterverkäufe.

Ein Käufer vergleicht Ihre Wohnung deshalb nicht mit zwei oder drei Angeboten, sondern mit einem Markt, in dem 2025 knapp hundert Bestandswohnungen verkauft wurden. Ein Preis über dem Median braucht eine Begründung, die man in der Wohnung sehen kann.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Meißen, Marktinformation 2026, Tabelle 8 und Abbildung 3, Seite 21, sowie Tabelle 21.

Was gilt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung in Radebeul?

Radebeul liegt weder im Geltungsbereich der sächsischen Mietpreisbremse noch in dem der abgesenkten Kappungsgrenze. Beide Verordnungen nennen nur Dresden und Leipzig und gelten bis zum 30. Juni 2027. Seit dem 1. Januar 2026 hat Radebeul aber einen Mietspiegel. Ein Käufer rechnet mit der Miete, die Ihr Mieter heute zahlt, und mit dem, was der Mietspiegel an Erhöhung trägt.

Der Wohnraummietspiegel 2026 der Stadt Radebeul ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB, kein qualifizierter. Er gilt nur für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, unterscheidet nach Baujahr, Größe und Ausstattung und hat keine Wohnlagenkarte. Stichtag der Daten ist der 31. Juli 2025.

Wurde das Haus erst nach dem Einzug Ihres Mieters aufgeteilt, hat er beim Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Das gehört vor den Notartermin geklärt.

Ob es dabei bleibt, will die Staatsregierung nach einem Gutachten über den gesamten Freistaat im dritten Quartal 2026 entscheiden. Bis zum 11. September 2026 habe ich keine Entscheidung gefunden. Mehr auf meiner Seite Mietpreisbremse Dresden.

Das ist keine Rechtsberatung. Verbindlich beraten dürfen zu Mietrecht und Vorkaufsrecht nur eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt.

Quelle: Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 2. Dezember 2025, Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung, Wohnraummietspiegel 2026 der Stadt Radebeul, Bürgerliches Gesetzbuch §§ 556d, 558, 558c und 577. Abgerufen am 11. September 2026.

Wer kauft in Radebeul eine Wohnung aus dem Bestand?

Nach der Rechnung eher jemand, der selbst einziehen will, als ein Kapitalanleger. Legt man die Mittelwerte des Radebeuler Mietspiegels neben den Kaufpreis-Median von 2.359 Euro, kostet eine Bestandswohnung das 26- bis 29-Fache ihrer Jahresmiete. Das sind 3,5 bis 3,8 Prozent Bruttorendite vor Kosten. Eine amtliche Auswertung der Käufer gibt es für Radebeul nicht, deshalb hier der Rechenweg, mit den Mittelwerten für Ausstattungsklasse 3 und 60 bis 100 Quadratmeter.

Gerechnet ist 2.359 geteilt durch das Zwölffache der Monatsmiete. Ausstattungsklasse 3 heißt im Mietspiegel, dass Heizung, Fenster und Elektrik zeitgemäß sind. Der Kaufpreis ist ein Median über alle Baujahre, der Mietspiegel unterscheidet nach Baujahr. Die Rechnung zeigt deshalb eine Größenordnung. Baujahre ab 2005 lasse ich weg, weil der Median aller Bestandswohnungen sie nicht abbildet.

Eine leere Wohnung erreicht deshalb alle Käufer, eine vermietete vor allem Kapitalanleger, und die rechnen mit der Miete, die tatsächlich fließt. Einen pauschalen Abschlag für vermietete Wohnungen weist der Gutachterausschuss nicht aus, und ich nenne auch keinen. Ob sich Warten lohnt, bis die Wohnung frei wird, rechne ich am konkreten Mietvertrag durch.

Quelle: Wohnraummietspiegel 2026 der Stadt Radebeul, Ausstattungsklasse 3, Mittelwerte. Marktinformation 2026 des Gutachterausschusses, Tabelle 21. Vielfaches und Rendite: eigene Rechnung.

Was sehe ich mir an der Wohnung und am Haus drumherum an?

Mit einer Wohnung verkaufen Sie auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Treppenhaus. Käufer und Banken fragen danach, und die Antworten stehen in den Protokollen der Eigentümerversammlungen, im Wirtschaftsplan und in der Erhaltungsrücklage. Die vollständige Unterlagenliste steht auf meiner Seite Wohnung verkaufen in Dresden, sie gilt in Radebeul genauso.

Ich lese diese Unterlagen gegen das Gebäude. Steht ein Dach seit Jahren in den Protokollen und die Rücklage reicht nicht, weiß das der Käufer nach dem ersten Termin auch. Deshalb rechne ich vorher aus, was die Maßnahme ungefähr kostet und wie viel davon auf Ihren Miteigentumsanteil fällt. Diese Zahl liegt dann auf dem Tisch, bevor der Käufer sie selbst schätzt. Makler bin ich seit 2007, davor habe ich ab 1999 skandinavische Holzhäuser in Rahmen- und Blockbauweise gebaut und kalkuliert.

Liegt die Wohnanlage in einem der beiden Radebeuler Sanierungsgebiete oder in der Elbniederung, kommen zwei Fragen dazu: der Ausgleichsbetrag und das Hochwasser. Was beides in Radebeul bedeutet, steht auf meiner Seite Haus verkaufen in Radebeul.

Häufige Fragen

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