Mietpreisbremse Dresden — was Sie als Vermieter verlangen dürfen

Gilt die Mietpreisbremse in Dresden? Ja — seit wann und bis wann

Ja. Rechtsgrundlage ist die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung (SächsMPBVO) vom 2. Dezember 2025, veröffentlicht im Sächsischen Gesetz- und Verordnungsblatt 2025 Nr. 17, Seite 454. Ihr § 1 bestimmt die Landeshauptstadt Dresden und die Kreisfreie Stadt Leipzig als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Absatz 2 Satz 2 BGB.

• In Kraft seit 1. Januar 2026 (§ 3 SächsMPBVO)
• Außer Kraft mit Ablauf des 30. Juni 2027 (§ 2 SächsMPBVO)

Neu ist die Mietpreisbremse in Dresden damit nicht. Sie gilt hier bereits seit dem 13. Juli 2022 — damals auf Grundlage der Vorgängerverordnung vom 31. Mai 2022 (SächsGVBl. 2022 Nr. 22, S. 398), die mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft trat. Die neue Verordnung schließt lückenlos an. Wer also glaubt, das Thema sei erst seit Januar 2026 relevant: Ihre Vermietungen der letzten vier Jahre fallen ebenfalls darunter.

Was das praktisch heißt: Betroffen ist die Neuvermietung von Wohnraum in Dresden. Bestehende Mietverhältnisse regeln sich nach anderen Vorschriften — dort geht es um Mieterhöhung und Kappungsgrenze, nicht um die Mietpreisbremse.

Und im Umland? Die Verordnung nennt in § 1 ausschließlich Dresden und Leipzig. In Radebeul, Coswig, Weinböhla, Moritzburg, Freital, Bannewitz, Kreischa, Heidenau und den übrigen Umlandgemeinden gilt die Mietpreisbremse damit nicht — dort ist die Miete frei vereinbar, begrenzt nur durch die allgemeinen Grenzen des Miet- und Strafrechts. Das ist ein Punkt, an dem sich Dresden und der Speckgürtel seit Januar 2026 spürbar unterscheiden. Ich vermiete in beiden Gebieten; die Vorbereitung ist deshalb eine andere.

Die Grundregel — zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete

Bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Absatz 1 BGB).

Drei Punkte, an denen es in der Praxis hakt:

Es geht um die Nettokaltmiete. Betriebskosten, Heizkosten und Stellplatz zählen nicht in die Vergleichsrechnung hinein. Wer den Stellplatz in die Wohnungsmiete einrechnet, macht sich die eigene Kalkulation kaputt.

Es geht um Ihre Wohnung, nicht um Ihr Haus. Vergleichsmiete wird nach Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetischer Beschaffenheit bestimmt. Zwei Wohnungen im selben Treppenhaus können unterschiedliche zulässige Mieten haben.

Die zehn Prozent sind eine Obergrenze, kein Zielwert. Eine Wohnung, die den Aufschlag nicht trägt, steht bei dieser Miete leer — und Leerstand ist teurer als jeder Nachlass.

So ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung

Dresden hat einen qualifizierten Mietspiegel — und das ist für Sie eine gute Nachricht, weil er Rechtssicherheit schafft, die es in Städten ohne qualifizierten Mietspiegel schlicht nicht gibt.

Der Dresdner Mietspiegel 2025 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d Absatz 1 BGB. Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, von Mieter- und Vermieterseite anerkannt und beruht auf 4.051 ausgewerteten Datensätzen. Er gilt vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2026 und ist bei der Landeshauptstadt Dresden kostenfrei zu bekommen.

Was Sie brauchen, bevor Sie hineinschauen:

• Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung — nicht die Zahl aus dem alten Kaufvertrag. Dachschrägen und Balkone wurden früher anders angesetzt.
• Baujahr und Sanierungsstand, mit Nachweisen: wann wurden Bad, Stränge, Fenster, Heizung gemacht
• Ausstattungsmerkmale, die der Mietspiegel abfragt
• Energetische Beschaffenheit, in der Regel über den Energieausweis

Was nicht taugt: Angebotsmieten aus Immobilienportalen. Das sind Wunschmieten, keine vereinbarten Mieten — vor Gericht tragen sie nichts. Ich arbeite bei der Miethöhe nach demselben Prinzip wie beim Verkaufspreis: nur mit Zahlen, die aus abgeschlossenen Verträgen stammen.

Die vier Ausnahmen, die vielen Vermietern entgehen

Vier Tatbestände erlauben eine Miete oberhalb der Zehn-Prozent-Grenze. Jeder davon muss belegt werden können — und jeder löst die Auskunftspflicht aus dem nächsten Abschnitt aus.

1. Neubau: erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014. Für diese Wohnungen gilt die Mietpreisbremse überhaupt nicht (§ 556f Satz 1 BGB). Maßgeblich ist nicht das Baujahr, sondern der Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung und Vermietung. Ein Gebäude von 2013, das erst 2016 erstmals bezogen wurde, kann darunterfallen — und ein Neubau, der 2014 schon einmal vermietet war, fällt nicht darunter.

Neu seit Juli 2026, und für Dresdner Altbaubestände hochrelevant: „Neubau“ im Sinne dieser Vorschrift ist nicht nur der Neubau. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 1. Juli 2026 (VIII ZR 50/23) entschieden, dass § 556f Satz 1 BGB auch Räume erfasst, die wegen Schäden nicht mehr bewohnbar waren und mit erheblichem Bauaufwand dauerhaft wieder bewohnbar gemacht wurden — sofern sie nach dem 1. Oktober 2014 erstmals wieder als Wohnung genutzt und vermietet wurden. Ob die Räume irgendwann früher einmal Wohnzwecken dienten, spielt keine Rolle. Der Gedanke dahinter: Die Vorschrift soll die Schaffung von Wohnraum belohnen, und ein Haus, in dem niemand wohnen kann, ist kein Wohnraum. Auch hier gilt die Drittel-Schwelle — erforderlich ist ein Aufwand von mindestens einem Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil. Für die entkernten Bestandsbauten, die es in Dresden noch gibt, ist das die wirtschaftlich wichtigste Entscheidung des Jahres.

2. Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB). Hier ist die Hürde hoch, und sie wird regelmäßig unterschätzt. Der Bundesgerichtshof hat sie mit Urteil vom 11. November 2020 (VIII ZR 369/18) beziffert: Ein wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er mindestens ein Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil erreicht — und die Wohnung muss danach in wesentlichen Punkten einem Neubau entsprechen. Beide Kriterien zusammen, nicht eines davon.

An dieser Stelle hilft mein Hintergrund. Ab 1999 habe ich eine eigene Baufirma geführt und Holzhäuser gebaut — was eine Neubauwohnung je Quadratmeter kostet, ist für mich deshalb keine Hilfsgröße aus einer Tabelle, sondern eine Rechnung, die ich selbst aufgestellt habe. Genau dieser Wert bildet hier den Nenner. Ob eine Sanierung diese Drittel-Schwelle erreicht oder ob sie nur wie eine aussieht, ist eine Frage, die man am Objekt und an den Rechnungen beantwortet — nicht am Exposé. Ich sage Ihnen ehrlich, wenn es nicht reicht. Denn eine Ausnahme, die vor Gericht fällt, kostet mehr als die Miete, die sie gebracht hätte.

Ein Rechenbeispiel — ausdrücklich eine Modellrechnung, kein Fall aus meiner Praxis. Angenommen, eine vergleichbare Neubauwohnung kostet ohne Grundstücksanteil 3.600 Euro je Quadratmeter. Für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern wären das 252.000 Euro; ein Drittel davon sind 84.000 Euro. Wer in dieser Wohnung Bad, Fenster, Elektrik und Heizung für 55.000 Euro erneuert hat, liegt darunter — und zwar deutlicher, als die Zahl vermuten lässt, denn von den 55.000 Euro sind die reinen Instandhaltungsanteile noch abzuziehen. Die Ausnahme des § 556f Satz 2 BGB trägt dann nicht, so neu die Wohnung auch aussieht. Und selbst wenn der Betrag erreicht wäre, käme die zweite Hürde: Die Wohnung muss danach in wesentlichen Punkten einem Neubau entsprechen.

Die Zahlen in diesem Beispiel sind gesetzt, nicht gemessen. Ihre eigene Rechnung führen wir am Objekt und an Ihren Rechnungen — mit dem Ergebnis, das herauskommt, nicht mit dem, das Ihnen gefällt.

3. Die höhere Vormiete (§ 556e Absatz 1 BGB). Lag die Miete, die der Vormieter zuletzt schuldete, über der zulässigen Grenze, dürfen Sie diese Vormiete weiter verlangen. Zwei Fallstricke: Es zählt die zuletzt geschuldete Miete, und Mietminderungen und Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben unberücksichtigt. Wer kurz vor dem Auszug noch schnell erhöht, gewinnt dadurch nichts.

Eine Entlastung vom 1. Juli 2026, die Sie kennen sollten. Wenn Sie schon einmal beim Vormieter die Auskunft nach § 556g Absatz 1a BGB versäumt haben, ist die Vormiete deswegen nicht verloren. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 1. Juli 2026 (VIII ZR 125/23) entschieden: Für die Frage, welche Vormiete im Sinne des § 556e Absatz 1 BGB „geschuldet“ war, kommt es allein darauf an, ob der Ausnahmetatbestand der Sache nach tatsächlich vorlag — nicht darauf, ob Sie Ihre Auskunftspflicht gegenüber dem Vormieter erfüllt haben. Das Gesetz sanktioniert den Auskunftsverstoß mit einer eigenen, abgestuften Folge, und die wirkt nur gegenüber dem betroffenen Mieter. Die Mietvereinbarung mit dem Vormieter bleibt in voller Höhe wirksam.

Was das nicht heißt: dass die Auskunft entbehrlich wäre. Sie brauchen weiterhin den Nachweis, dass die Ausnahme inhaltlich trug — im entschiedenen Fall die Modernisierung. Und im neuen Mietverhältnis müssen Sie die Vormiete ohnehin offenlegen, sonst greift die Zwei-Jahres-Folge aus dem nächsten Abschnitt.

4. Modernisierung in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn (§ 556e Absatz 2 BGB). Haben Sie in diesem Zeitraum modernisiert, dürfen Sie den Betrag aufschlagen, der sich bei einer Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB ergäbe. Das setzt eine saubere Kostenaufstellung voraus, getrennt nach Modernisierung und Instandhaltung — Instandhaltungsanteile sind herauszurechnen.

Möbliert, auf Zeit, Untermiete — wann die Mietpreisbremse gar nicht greift

Ein hartnäckiger Irrtum: „Möbliert vermietet ist frei.“ Das stimmt so nicht. Möblierung allein hebt die Mietpreisbremse nicht auf. Ausgenommen sind nach § 549 Absatz 2 BGB nur zwei Konstellationen:

• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB). Der vorübergehende Zweck muss echt sein und sich aus dem Vertrag ergeben — ein Zeitmietvertrag allein macht daraus keinen vorübergehenden Gebrauch.
• Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern er nicht zum dauernden Gebrauch mit Familie oder Haushaltsangehörigen überlassen wird (§ 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB).

Alles andere — die normal möblierte Zwei-Zimmer-Wohnung, die Sie auf zwölf Monate an eine Berufspendlerin vermieten — fällt unter die Mietpreisbremse. Der Möblierungszuschlag ist dann kein Freibrief, sondern eine Position, die sich aus dem Zeitwert der Einrichtung herleiten lassen muss.

Ihre Auskunftspflicht vor Vertragsschluss — der teuerste Fehler

Das ist der Abschnitt, den ich am liebsten fett drucken würde.

Wenn die zulässige Miete auf einer der vier Ausnahmen beruht, sind Sie verpflichtet, den Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung unaufgefordert darüber zu informieren (§ 556g Absatz 1a BGB). Unaufgefordert heißt: Sie müssen nicht gefragt werden. Vor der Vertragserklärung heißt: nicht beim Notartermin, nicht bei der Schlüsselübergabe, sondern bevor der Mieter unterschreibt.

Worüber genau (§ 556g Absatz 1a Satz 1 BGB):

Alle diese Erklärungen bedürfen der Textform (§ 556g Absatz 4 BGB). E-Mail genügt, ein Gespräch bei der Besichtigung nicht.

Und jetzt die Folgen, gestaffelt — sie sind unterschiedlich hart:

• Keine Auskunft erteilt: Sie können sich auf die Ausnahme nicht berufen (§ 556g Absatz 1a Satz 2 BGB). Es gilt die Zehn-Prozent-Grenze, egal wie berechtigt Ihre Ausnahme inhaltlich war.
• Auskunft nachgeholt: Sie können sich auf die Ausnahme erst zwei Jahre nach der Nachholung berufen (Satz 3). Zwei Jahre, in denen Sie auf die Differenz verzichten.
• Auskunft erteilt, aber in falscher Form: Hier ist der Gesetzgeber milder — Sie können sich auf die Ausnahme berufen, sobald Sie die Auskunft formgerecht nachgeholt haben (Satz 4). Der Unterschied zwischen „gar nicht“ und „falsch“ sind also zwei Jahre Miete.

Was passiert, wenn Sie zu viel verlangen? Die Mietvereinbarung ist unwirksam, soweit die zulässige Miete überschritten wird (§ 556g Absatz 1 Satz 1 und 2 BGB) — der Vertrag bleibt im Übrigen bestehen. Zu viel gezahlte Miete geben Sie nach Bereicherungsrecht heraus (Satz 3); die Einwendungen aus §§ 814, 817 Satz 2 BGB greifen dabei nicht (Satz 4). Zurückverlangen kann der Mieter allerdings nur, wenn er den Verstoß gerügt hat (§ 556g Absatz 2 Satz 1 BGB) — und rügt er später als 30 Monate nach Mietbeginn oder ist das Mietverhältnis bereits beendet, bekommt er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurück (Satz 3).

Und Sie kommen aus der Sache nicht dadurch heraus, dass Sie schweigen. Der Bundesgerichtshof hat am 1. Juli 2026 (VIII ZR 211/23) entschieden, dass ein Mieter die Auskunft nach § 556g Absatz 3 BGB auch dann verlangen kann, wenn sich der Vermieter — mangels rechtzeitiger Information — auf die Ausnahme gerade nicht berufen kann. Das Berufungsgericht hatte gemeint, eine solche Auskunft nütze dem Mieter nichts. Der BGH sieht es umgekehrt: Der Mieter darf wissen wollen, was künftig auf ihn zukommt, denn nach Nachholung der Auskunft kann der Vermieter die Ausnahme mit zwei Jahren Verzögerung sehr wohl geltend machen. Die Vermieterin musste die Auskunft erteilen.

Für Sie als Vermieter heißt das zweierlei. Erstens: Eine versäumte Auskunft ist kein Zustand, den man aussitzen kann — sie holt Sie über den Auskunftsanspruch wieder ein. Zweitens, und das ist die stille Pointe des Urteils: Verlangt der Mieter die Auskunft und Sie erteilen sie, setzt genau das die Zwei-Jahres-Frist des § 556g Absatz 1a Satz 3 BGB in Gang. Wer die Auskunft von Anfang an sauber gibt, braucht diese Rechnung nie aufzumachen.

Rechnen Sie auch nicht damit, dass niemand rügt. Es gibt inzwischen Portale und Inkassodienstleister, die genau das automatisiert für Mieter erledigen — in beiden hier genannten BGH-Verfahren stand ein solcher Dienstleister auf der Klägerseite.

Mein Vorgehen ist deshalb schlicht: Die Auskunft geht mit den Vertragsunterlagen raus, in Textform, dokumentiert, vor der Unterschrift. Das kostet fünf Minuten und ist der billigste Teil der ganzen Vermietung.

Staffelmiete oder Indexmiete — der Unterschied, der Geld kostet

Beide Modelle sind zulässig, aber sie werden von der Mietpreisbremse völlig unterschiedlich behandelt. Das entscheidet über zehn Jahre hinweg mehr als die Ausgangsmiete.

Staffelmiete (§ 557a BGB): Die §§ 556d bis 556g sind auf jede einzelne Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der zulässigen Höhe der zweiten und jeder weiteren Staffel ist der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete dieser Staffel fällig wird (§ 557a Absatz 4 BGB). Jede Staffel muss also für sich genommen die Grenze einhalten — gemessen an der Vergleichsmiete zum jeweiligen Zeitpunkt.

Indexmiete (§ 557b BGB): Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete anzuwenden (§ 557b Absatz 4 BGB). Die späteren Anpassungen an den Verbraucherpreisindex sind von der Mietpreisbremse nicht erfasst.

Das heißt nicht, dass die Indexmiete immer die bessere Wahl ist — sie koppelt Ihre Einnahmen an die Inflation, in beide Richtungen, und der Gesetzgeber arbeitet gerade an ihr (siehe letzter Abschnitt). Aber es heißt, dass die Entscheidung zwischen beiden Modellen keine Geschmacksfrage ist.

Was nach dem 30. Juni 2027 gilt — und was schon jetzt im Bundestag liegt

Zwei Dinge, die Sie jetzt einplanen sollten:

Die sächsische Verordnung läuft am 30. Juni 2027 aus. Das bedeutet nicht automatisch, dass die Mietpreisbremse in Dresden dann endet. Die bundesrechtliche Ermächtigung dafür wurde durch das Gesetz vom 17. Juli 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163) bis zum 31. Dezember 2029 verlängert — der Freistaat Sachsen kann also erneut verordnen, und die Vorgeschichte seit 2022 spricht dafür. Planen Sie nicht mit dem Auslaufen.

Der Dresdner Mietspiegel 2025 gilt nur bis zum 31. Dezember 2026. Für Vermietungen ab Januar 2027 brauchen Sie den Nachfolger. Wer im Dezember 2026 einen Vertrag mit Beginn im Februar 2027 schließt, sollte wissen, welche Datengrundlage dann gilt.

Und: Im Bundestag liegt eine Mietrechtsreform. Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete am 29. April 2026 beschlossen; die erste Lesung im Bundestag war am 9. Juli 2026. Stand 16. August 2026 ist der Entwurf nicht verabschiedet — es ist geltendes Recht also ausdrücklich nicht. Vorgesehen sind unter anderem eine gesonderte, unaufgeforderte Ausweisung des Möblierungszuschlags in angespannten Wohnungsmärkten, eine Begrenzung von Kurzzeitmietverträgen auf sechs Monate und eine Dämpfung von Indexmieten oberhalb einer Steigerung von 3,0 Prozent im Jahr. Wenn Sie in den nächsten Monaten einen langfristigen Vertrag gestalten, gehört das auf den Tisch — als Möglichkeit, nicht als Tatsache.

Häufige Fragen

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