Bauzinsen Prognose: Was der EZB-Kurs für Ihren Verkauf heißt
Die EZB hat 2026 zweimal erhöht und legt sich auf keinen Zinspfad fest. Ihr Käufer bekommt für dieselbe Rate weniger Kredit, und Ihr Angebotspreis muss das aushalten. Stand: 5. November 2026.
Eine verlässliche Bauzinsen Prognose gibt es nicht, aber die Richtung ist klar: Die Europäische Zentralbank hat ihre Leitzinsen 2026 zweimal angehoben und am 29. Oktober 2026 offen gelassen, ob ein dritter Schritt folgt. Baugeld mit fünf bis zehn Jahren Zinsbindung kostete im September 3,91 Prozent, ein Jahr vorher waren es 3,60 Prozent.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Ihr Käufer bekommt für dieselbe Monatsrate weniger Kredit, bei 2.000 Euro Rate gut 22.000 Euro weniger als vor einem Jahr. Ein Preis, der das nicht einrechnet, steht lange im Netz, und jede Woche dort schwächt Ihre Lage beim Verhandeln. Unten finden Sie den Rechenweg und wie wir Ihren Preis so ansetzen, dass Ihr Käufer ihn finanziert bekommt.
Die EZB hat 2026 zweimal erhöht und berät über mehr
Der Einlagensatz liegt seit dem 16. September bei 2,50 Prozent. Im Oktober blieb er stehen, über eine weitere Erhöhung hat der EZB-Rat aber schon beraten.
Nach mehreren Senkungen 2024 und 2025 hat die EZB die Richtung gedreht:
- 17. Juni 2026: Einlagensatz von 2,00 auf 2,25 Prozent.
- 16. September 2026: Einlagensatz auf 2,50 Prozent, Hauptrefinanzierungssatz 2,65 Prozent.
- 29. Oktober 2026: alle drei Leitzinsen unverändert.
Der Grund ist die Inflation. Sie lag im Euroraum im September bei 3,8 Prozent, getrieben von den Energiepreisen. Die EZB legt sich nach eigener Aussage auf keinen Zinspfad fest und entscheidet von Sitzung zu Sitzung. In der Pressekonferenz am 29. Oktober hieß es aber auch, über eine Erhöhung sei gesprochen worden und die Richtung sei allen klar. Die nächste Entscheidung fällt im Dezember.
Quelle: Europäische Zentralbank, Leitzinsen (Key ECB interest rates) und Pressemitteilung „Monetary policy decisions“ vom 29.10.2026 mit Erklärung zur Geldpolitik, abgerufen am 05.11.2026.
Baugeld mit fünf bis zehn Jahren Zinsbindung kostet 3,91 Prozent
So viel zahlt Ihr Käufer heute für seinen Kredit. Vor einem Jahr waren es 3,60 Prozent, im September 2021 noch 1,09 Prozent.
Die Bundesbank veröffentlicht jeden Monat, was neue Wohnungsbaukredite an Privatleute in Deutschland effektiv kosten. Der Stand für September 2026:
- variabel oder bis 1 Jahr Zinsbindung: 4,51 Prozent
- über 1 bis 5 Jahre: 4,03 Prozent
- über 5 bis 10 Jahre: 3,91 Prozent
- über 10 Jahre: 4,13 Prozent
Mit der Reihe über 5 bis 10 Jahre rechne ich im Beispiel unten. Hier ist der Zins seit Januar 2026 von 3,58 auf 3,91 Prozent gestiegen, das ist der höchste Wert seit November 2023.
Quelle: Deutsche Bundesbank, Zinssätze für das Neugeschäft der deutschen Banken, Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Effektivzinssatz, Stand 02.11.2026, abgerufen am 05.11.2026.
Was ein Käufer mit 2.000 Euro Monatsrate heute noch finanziert
Gut 22.000 Euro weniger Kredit als vor einem Jahr, bei gleicher Rate. Diese Lücke landet am Ende bei Ihnen am Verhandlungstisch.
Ein einfaches Rechenbeispiel. Ein Käufer kann 2.000 Euro im Monat für Zins und Tilgung aufbringen und tilgt anfangs 2 Prozent im Jahr. Nebenkosten und Eigenkapital lasse ich weg, es geht nur um den Kredit, den die Rate trägt:
- September 2021 (1,09 Prozent Zins): rund 777.000 Euro Kredit
- September 2025 (3,60 Prozent Zins): rund 429.000 Euro Kredit
- September 2026 (3,91 Prozent Zins): rund 406.000 Euro Kredit
Derselbe Käufer mit demselben Einkommen kann also heute gut 22.000 Euro weniger aufnehmen als vor einem Jahr. Die EZB stellt in ihrer Oktober-Erklärung fest, dass die Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten im Euroraum wegen der höheren Zinsen deutlich gesunken ist.
Das heißt nicht, dass Ihre Immobilie 22.000 Euro weniger wert ist. Es heißt, dass weniger Käufer Ihren Preis bezahlen können, wenn er an der Grenze liegt. Wer zu hoch einsteigt, wartet, senkt später und verhandelt dann aus der schwächeren Lage.
Rechenweg: Kredit = 2.000 Euro × 12 ÷ (Zinssatz + 2 Prozent Tilgung). Zinssätze aus der Bundesbank-Reihe „über 5 bis 10 Jahre“. Eigene Berechnung, gerundet.
Lohnt es sich, auf fallende Zinsen zu warten?
Eher nicht. Eine Senkung sagt heute niemand zu, auch die EZB nicht, und wer wartet, wettet auf eine Wende.
Die EZB nennt höhere Energiepreise als Risiko für steigende Inflation. Solange das so bleibt, ist eine Senkung kein Thema. Wann sich das dreht, weiß niemand.
Was das für Sie praktisch heißt:
- Steht Ihr Verkauf fest, weil Sie umziehen, erben oder sich trennen, verkaufen Sie in der Zinslage, die gerade herrscht. Warten löst Ihre Lage nicht, es verschiebt sie nur.
- Haben Sie Zeit, rechnen Sie mit einem Zins, der eher steigt als fällt. Einen Abschlag für hohe Zinsen holen Sie nicht dadurch zurück, dass Sie ein Jahr länger warten.
- Läuft Ihre eigene Finanzierung noch, fragen Sie Ihre Bank vor dem Verkauf, was eine vorzeitige Ablösung kostet. Das gehört in die Rechnung, bevor der Preis steht.
Ich bin kein Finanzberater. Ob und wie Sie finanzieren oder ablösen, klären Sie mit Ihrer Bank oder Ihrem Steuerberater.
Ein Preis, den Käufer bei 3,91 Prozent finanziert bekommen
Ich setze Ihren Angebotspreis so, dass er die Bankprüfung Ihres Käufers übersteht, statt monatelang im Netz zu stehen.
Seit 2007 verkaufe ich Immobilien in Dresden. Bei hohen Zinsen entscheidet der erste Preis, ob in den ersten Wochen ernsthafte Anfragen kommen. Deshalb ermittle ich den Wert vor Ort, mache Fotos, Drohnenbilder und einen 3D-Rundgang, verteile Flyer in der Nachbarschaft, schalte eine Kampagne auf Facebook und Instagram und bereite alle Unterlagen bis zum Notar vor. Das steckt alles in der Provision, nur Home-Staging kostet extra.
Wie das Haus gebaut ist und was es wert ist, sehe ich mir selbst an. Ich habe ab 1999 mit meiner Firma Holzhäuser gebaut, Tragwerke und Kosten kalkuliert. Das hilft, wenn ein Käufer beim zweiten Termin mit einer Mängelliste und dem Zinsargument kommt.
Sie verkaufen? Dann fangen wir mit dem Wert Ihrer Immobilie an und setzen den Angebotspreis so, dass Ihr Käufer ihn bei 3,91 Prozent finanziert bekommt.
Sie verkaufen ein Haus oder eine Wohnung in Dresden? Dann fangen wir mit dem Wert Ihrer Immobilie an: Rechnen Sie ihn im Hauswert-Rechner aus, oder rufen Sie mich gleich an: 0351 500 509 36. Danach sage ich Ihnen, welcher Angebotspreis bei der heutigen Zinslage Käufer findet, die ihn auch finanziert bekommen.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Bauzinsen im Herbst 2026?
Laut Bundesbank kosteten neue Wohnungsbaukredite mit über 5 bis 10 Jahren Zinsbindung im September 2026 effektiv 3,91 Prozent. Mit über 10 Jahren Zinsbindung waren es 4,13 Prozent, variabel 4,51 Prozent.
Steigen die Bauzinsen weiter?
Sicher sagen kann das niemand. Die EZB hat am 29. Oktober 2026 nicht erhöht, sich aber auf keinen Zinspfad festgelegt und eine Erhöhung bereits beraten. Die nächste Entscheidung fällt im Dezember 2026.
Sinken die Immobilienpreise, wenn die Zinsen steigen?
Höhere Zinsen senken das Budget der Käufer. Bei 2.000 Euro Monatsrate trägt ein Kredit heute gut 22.000 Euro weniger als vor einem Jahr. Ob und wie stark das die Preise in Ihrer Lage drückt, hängt vom Objekt ab und lässt sich nur vor Ort beurteilen.
Soll ich mit dem Verkauf warten, bis die Zinsen fallen?
Eine Zinswende ist derzeit nicht in Sicht. Wer verkaufen muss oder will, braucht einen Preis, der zur aktuellen Zinslage passt. Auf eine Wende zu warten, die niemand zusagt, ist eine Wette.
Was bedeuten die EZB-Leitzinsen für meinen Hausverkauf?
Die Leitzinsen bestimmen mit, was Banken für Baugeld verlangen. Steigt das Baugeld, bekommt Ihr Käufer für dieselbe Rate weniger Kredit. Ihr Angebotspreis sollte das von Anfang an berücksichtigen.
Wer berät mich zur eigenen Finanzierung beim Verkauf?
Ihre Bank oder Ihr Steuerberater. Ich kümmere mich um Wert, Preis und Verkauf und rechne mit Ihnen durch, wann die Ablösung Ihres Kredits in den Ablauf passt.
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Europäische Zentralbank, Key ECB interest rates (Einlagensatz 2,25 % ab 17.06.2026, 2,50 % ab 16.09.2026), https://www.ecb.europa.eu/stats/policy_and_exchange_rates/key_ecb_interest_rates/html/index.en.html, abgerufen am 05.11.2026.
Europäische Zentralbank, Pressemitteilung „Monetary policy decisions“ vom 29.10.2026, https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2026/html/ecb.mp261029~9a493adf17.en.html, abgerufen am 05.11.2026.
Europäische Zentralbank, Monetary policy statement vom 29.10.2026 (Inflation September 3,8 %, Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten deutlich gesunken), https://www.ecb.europa.eu/press/press_conference/monetary-policy-statement/2026/html/ecb.is261029~5c5ffe99e5.en.html, abgerufen am 05.11.2026.
Deutsche Bundesbank, Zinssätze für das Neugeschäft der deutschen Banken (MFIs), Kredite an private Haushalte, Wohnungsbaukredite, Effektivzinssatz, Stand 02.11.2026, https://www.bundesbank.de/resource/blob/615022/dfe7b2c576f4065843e3d2d01cb04278/mL/s510atgv-data.pdf, abgerufen am 05.11.2026.
Zahlenstand: 5. November 2026. Dieser Beitrag beschreibt die Zinslage allgemein. Er ist keine Finanzierungs- oder Anlageberatung und ersetzt sie nicht.
Autorenzeile: Rico Peuker · Immobilienwirt (Dipl. VWA) · Makler in Dresden seit 2007