Immobilienpreise Dresden 2026: Mediane nach Stadtteil, Baujahr und Wohnlage
Alle Zahlen auf dieser Seite stammen aus beurkundeten Kaufverträgen des Jahres 2025, ausgewertet vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden. Keine Angebotspreise, keine Portalschätzungen.
Wer wissen will, was Immobilien in Dresden kosten, findet in zehn Minuten fünf Antworten. Vier beruhen auf Angebotspreisen, also auf dem, was jemand haben möchte. Die fünfte auf dem, was beim Notar unterschrieben wurde.
Diese Seite gibt die fünfte wieder. Grundlage ist der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, veröffentlicht am 16. April 2026 für das Datenjahr 2025. Der Gutachterausschuss erfasst jeden beurkundeten Kaufvertrag und kennt den Dresdner Markt als einzige Stelle vollständig.
Aufbereitet sind die Zahlen so, wie Eigentümer sie brauchen: getrennt nach Baujahr, Zustand und Stadtteil. Genau daran scheitern die Schätzwerte, die Sie sonst bekommen.
Was der Dresdner Markt 2025 gemacht hat
Zwei Bewegungen liefen gegeneinander: mehr Verträge, weniger Geld.
Die Transaktionen sind das zweite Jahr in Folge gestiegen, auf 5.080 Erwerbsvorgänge nach 4.563 im Vorjahr. Das Niveau bis 2020 ist damit nicht wieder erreicht, damals waren es knapp 6.000. Der Geldumsatz lag mit rund 1,9 Milliarden Euro etwa 100 Millionen Euro unter 2024.
Getragen wird der Anstieg vom Wohnungseigentum. 3.910 Übergänge sind 77 Prozent aller Fälle und 18 Prozent mehr als 2024. Bebaute Grundstücke legten von 787 auf 803 zu, unbebaute fielen von 435 auf 361.
Der Neubau ist zurück. 373 auswertbare Erstverkäufe neuer Eigentumswohnungen nach 214 im Vorjahr, ein Plus von rund 75 Prozent. Weiterverkauftes Wohnungseigentum kostete im Durchschnitt 2.705 Euro je Quadratmeter, rund 4 Prozent mehr als 2024.
Für Sie heißt das: Es wird wieder gekauft, aber nicht überall gleich gut.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 2.1 und 2.2, Datenjahr 2025.
Drei Segmente, drei Preisniveaus
Der Gutachterausschuss wertet Eigentumswohnungen nicht als einen Markt aus, sondern getrennt. Drei Segmente sind für Eigentümer relevant, stadtweite Mediane 2025:
Neubau ab Baujahr 2024, Erstverkauf: 6.550 Euro je Quadratmeter bei 373 Fällen.
Weiterverkauf, Baujahr 1990 bis 2023: 2.500 Euro bei 866 Fällen.
Weiterverkauf, Baujahr bis 1989, saniert zwischen 1990 und 2023: 2.605 Euro bei 896 Fällen. Das ist nicht nur Gründerzeit, sondern jedes Gebäude bis Baujahr 1989, das in diesem Zeitraum saniert wurde.
Zwischen Neubau und Bestand liegt der Faktor 2,6. Das ist kein Ausreißer, sondern die Grundstruktur des Dresdner Wohnungsmarktes.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 4.3.1, alle Lagen, Datenjahr 2025. Ohne Plattenbau und ohne Untergeschosswohnungen.
Die Mediane 2025 nach Stadtteil
Aufgeführt sind die Gemarkungen mit mindestens 20 Kauffällen in einem Segment. Nur dort trägt ein Median. Werte in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, Kauffälle in Klammern.
| Stadtteil | Neubau ab 2024 | Baujahr 1990–2023 | bis 1989, saniert |
|---|---|---|---|
| Neustadt | 5.635 (72) | 2.630 (77) | 2.770 (175) |
| Altstadt II | 6.965 (107) | 2.930 (67) | 3.075 (54) |
| Striesen | 6.195 (7) | 3.000 (72) | 2.895 (104) |
| Strehlen | 6.225 (68) | 2.515 (34) | 2.630 (25) |
| Löbtau | 5.675 (4) | 2.425 (33) | 2.445 (76) |
| Blasewitz | 8.575 (15) | 2.820 (43) | 2.550 (36) |
| Pieschen | – | 2.205 (10) | 2.560 (51) |
| Cotta | – | 2.275 (28) | 2.200 (40) |
| Laubegast | – | 2.370 (50) | 2.430 (18) |
| Friedrichstadt | 7.265 (24) | 2.325 (27) | 2.455 (16) |
| Seidnitz | – | 2.405 (10) | 2.465 (43) |
| Plauen | 5.580 (6) | 2.885 (18) | 2.690 (20) |
| Tolkewitz | – | 2.405 (15) | 2.710 (23) |
| Trachau | – | 2.080 (8) | 2.595 (27) |
| Leubnitz-Neuostra | 6.340 (12) | 2.230 (20) | – |
| Niedersedlitz | – | 2.180 (23) | 2.345 (5) |
| Loschwitz | – | 3.190 (15) | 4.000 (11) |
Loschwitz ist der einzige Stadtteil dieser Liste, in dem sanierter Altbestand über dem Nachwendebau liegt: 4.000 gegenüber 3.190 Euro.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 4.3.1, Wohnungseigentum je Gemarkung, Seiten 50 bis 55, Datenjahr 2025. Spalte Neubau: Erstverkäufe, die beiden rechten Spalten: Weiterverkäufe. Ein Strich heißt: kein oder nur ein Einzelfall.
Warum Portalschätzungen in Dresden danebenliegen
Nehmen Sie Blasewitz. Ein Online-Rechner nennt eine Zahl für den Stadtteil. Die amtlichen Werte 2025:
| Segment in Blasewitz | Fälle | Median | Spanne |
|---|---|---|---|
| Neubau ab 2024, Erstverkauf | 15 | 8.575 €/m² | 5.805 bis 8.740 € |
| Baujahr 1990–2023, Weiterverkauf | 43 | 2.820 €/m² | 1.485 bis 4.815 € |
| bis 1989 saniert, Weiterverkauf | 36 | 2.550 €/m² | 1.840 bis 4.560 € |
Zwischen der teuersten und der günstigsten Zeile liegt der Faktor 3,4, bei gleicher Postleitzahl und oft gleicher Straße. Ein Durchschnitt darüber beschreibt keine reale Wohnung in Blasewitz.
Genau das tun Portalschätzungen: mitteln über Segmente, die nichts miteinander zu tun haben, und über Angebotspreise obendrein. Ein Angebotspreis ist eine Hoffnung. Ob verkauft oder nach acht Monaten aufgegeben wurde, sehen Sie der verschwundenen Anzeige nicht an.
Steckt in dem Stadtteilmittelwert für Ihre sanierte Altbauwohnung ein Neubau-Erstverkauf, klingt die Zahl im Erstgespräch gut und hält in der Verhandlung nicht.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026, Gemarkung Blasewitz, Datenjahr 2025.
Bauland und Häuser
Bauland wurde 2025 knapper. Die Zahl erfasster unbebauter Grundstücke lag mit 361 Erwerbsvorgängen 17 Prozent unter dem Vorjahr, das 435 zählte. Nur 207 davon waren Baugrundstücke. Der Median für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser lag bei 326 Euro je Quadratmeter, die Spanne von 128 bis 793 Euro. Nach Wohnlage: 510 Euro in sehr guter, 350 in guter, 320 in mittlerer Lage. Mehr dazu auf Grundstück verkaufen.
Bei Häusern entscheidet die Wohnlage. Freistehende Einfamilienhäuser im Bestand kosteten 2025 im Median 3.750 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, bei 146 Kauffällen und einem mittleren Kaufpreis von 440.000 Euro. In sehr guter Lage waren es 4.665 Euro, in dörflichem Bestand 2.085. Faktor 2,2, in derselben Stadt. Mehr dazu auf Haus verkaufen in Dresden.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 2.1.2, 4.1.1, 4.2.1 und 7.1.1, Datenjahr 2025.
Marktlage ist nicht Immobilienwert
Diese Seite sagt, wie der Dresdner Markt steht. Sie sagt nicht, was Ihre Immobilie wert ist.
In Blasewitz reichten die beurkundeten Preise 2025 im sanierten Altbau von 1.840 bis 4.560 Euro je Quadratmeter. Wo Ihre Wohnung darin liegt, entscheiden Dinge, die in keiner Tabelle stehen: Geschoss, Grundriss, Fenster, Heizung, Zustand von Dach und Steigsträngen, Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft, Vermietungsstand.
Ab 1999 habe ich eine eigene Baufirma geführt und mit ihr Holzhäuser gebaut, in Rahmen- und in Blockbauweise. Deshalb beurteile ich Bausubstanz selbst und beziffere, was ein Sanierungsstau kostet, statt die Rechnung dem Käufer zu überlassen. Wie die Einordnung abläuft: Immobilienbewertung Dresden. Ob der Zeitpunkt passt: der richtige Zeitpunkt.
Weiter zu Ihrem Stadtteil
Zu den Stadtteilen mit belastbarer Datenlage gibt es eigene Seiten:
Neustadt · Innere Altstadt · Striesen · Strehlen · Löbtau · Blasewitz · Pieschen · Cotta · Laubegast · Friedrichstadt · Plauen · Tolkewitz · Trachau · Loschwitz
Außerhalb der Stadtgrenze gelten eigene Preisreihen: Radebeul und Pirna.
Wo steht Ihre Immobilie in diesen Zahlen? Ich ordne sie ein, mit den Vergleichsfällen Ihres Stadtteils, Baujahrs und Zustands, nach einem Termin vor Ort. Kostenfrei und unverbindlich. → Kostenlose Wertermittlung anfordern
Häufige Fragen
Woher stammen die Zahlen auf dieser Seite?
Aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, veröffentlicht am 16. April 2026 für das Datenjahr 2025. Grundlage sind beurkundete Kaufverträge. Der Bericht ist seit 2026 kostenfrei unter www.dresden.de/gutachterausschuss abrufbar.
Sind die Immobilienpreise in Dresden 2025 gestiegen?
Ja, moderat und ungleichmäßig. Weiterverkauftes Wohnungseigentum lag im Durchschnitt bei 2.705 Euro je Quadratmeter, rund 4 Prozent über 2024. Neubauwohnungen im Erstverkauf stiegen um rund 11 Prozent auf durchschnittlich 6.460 Euro.
Warum weicht mein Online-Wert so stark ab?
Weil Rechner über Segmente mitteln, die der Gutachterausschuss getrennt auswertet. In Blasewitz liegen Neubau-Erstverkauf und sanierter Altbau um den Faktor 3,4 auseinander: 8.575 gegenüber 2.550 Euro.
Was ist ein Median und warum nicht der Durchschnitt?
Beim Median liegt die Hälfte der Verträge darüber, die Hälfte darunter. Er reagiert kaum auf Ausreißer und ist bei kleinen Fallzahlen die ehrlichere Zahl.
Mein Stadtteil steht nicht in der Tabelle. Was heißt das?
Dass dort 2025 weniger als 20 Kauffälle je Segment beurkundet wurden und der Gutachterausschuss keinen Median ausweist. Für Ihre Immobilie werden dann Vergleichsfälle aus angrenzenden Gemarkungen und aus Vorjahren herangezogen.
Was kostet Bauland in Dresden?
Der Median für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser lag 2025 bei 326 Euro je Quadratmeter, die Spanne von 128 bis 793 Euro. Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 stehen im Themenstadtplan unter stadtplan.dresden.de. Sie sind Zonendurchschnitte für unbebaute, lastenfreie Grundstücke, nicht der Wert Ihres Objekts.
Kann ich daraus meinen Verkaufspreis ableiten?
Nur den Rahmen. Innerhalb eines Segments reichen die beurkundeten Preise in Dresden von rund 1.000 bis 6.000 Euro je Quadratmeter. Wo Ihre Immobilie darin liegt, hängt an Zustand, Geschoss, Grundriss und Unterlagen und lässt sich nur vor Ort beurteilen.
Das könnte Sie auch interessieren
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden: Grundstücksmarktbericht 2026, Datenjahr 2025, veröffentlicht am 16. April 2026. Verwendete Kapitel: 2.1 Immobilienmarkt 2025, 2.2 Umsätze für Immobilienübergänge, 3.1 Unbebaute Grundstücke, 4.1.1 Preisspiegel für baureifes Land, 4.2.1 Preisspiegel für den individuellen Wohnungsbau, 4.3.1 Preisspiegel für Wohnungseigentum einschließlich der Auswertung je Gemarkung auf den Seiten 50 bis 55, 7.1.1 Bodenpreisindex individueller Wohnungsbau, Seite 63. Abgerufen am 25.08.2026 unter www.dresden.de/gutachterausschuss.
Zum Baulandmedian: Der Wert von 326 Euro je Quadratmeter stammt aus Kapitel 7.1.1, Seite 63 (50 Kauffälle, Spanne 128 bis 793 Euro) und ist dort vom Gutachterausschuss als vorläufig gekennzeichnet. Die Auswertung nach Wohnlagen in Kapitel 4.1.1 kommt über alle Lagen auf 320 Euro im Median bei 51 Kauffällen; die Abweichung entsteht durch unterschiedliche Behandlung von Ausreißern.
Landeshauptstadt Dresden, Pressemitteilung vom 16. April 2026, „Neue Bodenrichtwerte für Dresden liegen vor“: Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026, veröffentlicht im Themenstadtplan stadtplan.dresden.de, Aktualisierung alle zwei Jahre; der Grundstücksmarktbericht ist seit der Änderung der Gutachterausschusskostensatzung zum 1. Januar 2026 kostenfrei abrufbar. Abgerufen am 25.08.2026.
Hinweis zur Datenbasis: Alle Preisangaben sind Mediane oder Durchschnitte aus beurkundeten Kaufverträgen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs. Wohnungseigentum ohne Plattenbau, ohne teilsanierte Objekte und ohne Untergeschosswohnungen, bereinigt um Preisanteile für Stellplätze. Die Werte dienen der Orientierung und ersetzen keine Bewertung im Einzelfall.
Nicht auf dieser Seite verwendet: die vom Gutachterausschuss unter „Umwandlung saniert, Sanierungsjahr ab 2024“ ausgewiesenen 6.860 Euro je Quadratmeter. Der Bericht weist in Kapitel 2.1.2 selbst darauf hin, dass diese Kategorie von einem Standort mit möblierten Apartments dominiert wird und für Preisvergleiche nicht taugt.