Der Ablauf beim Hausverkauf in Dresden, Schritt für Schritt

Schritt 1 — Erstgespräch und Wertermittlung

Dauer: ein bis zwei Wochen ab Ihrem Anruf.

Am Anfang steht ein Ortstermin. Ich sehe mir die Immobilie an, nicht die Fotos. Dabei trenne ich zwei Fragen, die andere zusammenwerfen: Was ist die Substanz wert, und was zahlt der Markt dafür.

Diese Trennung ist der Grund, warum ich vor 2007 auf Baustellen war. Ich habe ab 1999 eine Baufirma für skandinavischen Holzbau geführt und weiß, was ein Dachstuhl, eine Kellerabdichtung oder eine Heizungsanlage kostet, wenn sie fällig wird. Ein Käufer, der einen Mangel entdeckt, den Sie nicht kannten, verhandelt anders als einer, dem Sie ihn selbst gezeigt haben.

Was ich zum Erstgespräch brauche: möglichst den Grundbuchauszug und die Grundrisse. Wenn Sie nichts haben, geht es auch ohne — dann beginnt die Beschaffung eben in Schritt 2.

Was am Ende steht: eine Preisspanne, keine Zahl. Und die Information, welche Unterlagen fehlen.

→ Wie ich bewerte: Immobilienbewertung Dresden

Schritt 2 — Unterlagen. Der Schritt, der am längsten dauert

Dauer: zwei bis acht Wochen. Bei Erbfällen und alten Bauakten länger.

Das ist der Abschnitt, den fast jeder unterschätzt. Behörden arbeiten in ihrem Takt, und dieser Takt lässt sich nicht kaufen. Wer im Januar entscheidet zu verkaufen und im Februar inserieren will, verschiebt in der Regel auf März.

Diese Unterlagen werden gebraucht:

• Grundbuchauszug, aktuell. Einsicht bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Grundbuchordnung) — als Eigentümer haben Sie es. Wichtig ist Abteilung II: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte. Und Abteilung III: die eingetragenen Grundschulden.
• Flurkarte (Liegenschaftskarte) aus dem Liegenschaftskataster. Zeigt Zuschnitt, Grenzen und Nachbarbebauung.
• Energieausweis. Er ist Pflicht: Bei der Besichtigung muss er vorgelegt, spätestens bei Vertragsschluss übergeben werden. Die Kennwerte müssen bereits in der Immobilienanzeige stehen — Energieträger, Baujahr, Kennwert, Effizienzklasse. Fehlt das, ist es eine Ordnungswidrigkeit. Die Vorschriften stehen seit dem 29. Juli 2026 im Gebäudemodernisierungsgesetz, das das Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat.
• Wohnflächenberechnung. Für Wohnraum ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) der übliche Maßstab. Eine falsche Fläche im Exposé ist einer der wenigen Punkte, aus denen nach dem Verkauf noch Streit entsteht.
• Baugenehmigung und Bauakte. Entscheidend ist nicht, dass gebaut wurde, sondern dass genehmigt wurde, was da steht. Ausgebaute Dachgeschosse, angebaute Wintergärten und umgenutzte Nebengebäude sind die Klassiker. Einsicht in die Bauakte läuft über die Bauaufsicht.
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. In Sachsen wird es bei der Bauaufsichtsbehörde geführt; einsehen darf, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 83 Sächsische Bauordnung). Baulasten stehen nicht im Grundbuch — wer nur dort schaut, übersieht sie.
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung — bei Eigentumswohnungen. Dazu die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, der Wirtschaftsplan und der Stand der Erhaltungsrücklage. Ein Käufer, der eine beschlossene Sonderumlage erst beim Notar erfährt, springt ab.
• Nachweise über Modernisierungen, Rechnungen, Wartungsprotokolle der Heizung, Schornsteinfegerbescheinigung.
• Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen, wenn vermietet wird.

Was ich davon beschaffe: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakteneinsicht, Teilungserklärung. Den Energieausweis lasse ich im Maklerauftrag auf meine Kosten ausstellen. Die Gebühren der Ämter trägt der Eigentümer — was sonst noch anfällt, steht auf /maklerprovision-dresden/, nicht hier.

Schritt 3 — Preisstrategie und Vermarktungsweg

Dauer: wenige Tage. Aber die folgenreichste Entscheidung im ganzen Ablauf.

Hier wird festgelegt: Startpreis, Zielgruppe und ob offen oder diskret vermarktet wird.

Der Startpreis ist keine Verhandlungsposition, sondern ein Filter. Zu hoch angesetzt, kommen die falschen Interessenten gar nicht erst — und die richtigen auch nicht. Eine Immobilie, die drei Monate unverändert online steht, verliert Aufmerksamkeit. Jede spätere Preissenkung wird von Interessenten als Schwäche gelesen, nicht als Entgegenkommen.

Diskrete Vermarktung heißt: kein öffentliches Inserat, Ansprache aus dem eigenen Interessentenbestand. Das ist langsamer und erreicht weniger Menschen. Sinnvoll ist es, wenn Mieter, Nachbarn oder Mitarbeiter nichts erfahren sollen.

Schritt 4 — Aufbereitung und Veröffentlichung

Dauer: zwei bis drei Wochen ab vollständigen Unterlagen.

Fotos, Grundrisse, Exposé, Veröffentlichung. Klingt nach dem sichtbarsten Schritt und ist der kürzeste.

Zwei Dinge entscheiden hier mehr als alles andere. Erstens die Grundrisse: Ein sauber gezeichneter Grundriss mit Maßen ersetzt drei Besichtigungen von Leuten, die ohnehin nicht gekauft hätten. Zweitens die Vollständigkeit: Ein Exposé, in dem Baujahr, Fläche, Energiekennwert und Grundstücksgröße stehen, wird häufiger geöffnet als eines mit schönen Adjektiven.

Ab der Veröffentlichung greifen die Pflichtangaben zum Energieausweis — Energieträger, Baujahr, Kennwert, Energieeffizienzklasse.

Schritt 5 — Besichtigungen und Prüfung der Interessenten

Dauer: drei bis acht Wochen. Der Schritt mit der größten Streuung.

Ich führe Besichtigungen selbst. Einzeln, nicht als Sammeltermin.

Was danach passiert, ist der eigentliche Punkt dieses Schritts: die Prüfung. Ein Interessent, der Ihnen den Preis zusagt und dann keine Finanzierung bekommt, kostet Sie sechs bis zehn Wochen — und zwar genau die Wochen, in denen die Immobilie als „reserviert“ vom Markt war.

Deshalb: Finanzierungsbestätigung der Bank vor dem Notartermin, nicht danach. Eine unverbindliche Machbarkeitseinschätzung ist keine Finanzierungszusage.

Dazu kommt die gesetzliche Pflicht. Immobilienmakler sind Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz (§ 2 Absatz 1 Nummer 14 GwG). Ich muss Käufer und Verkäufer identifizieren und die Ausweisdaten dokumentieren (§§ 10, 11 GwG). Und: Der Kaufpreis darf bei Immobiliengeschäften nicht mehr bar gezahlt werden (§ 16a GwG). Das ist keine Formalie, sondern eine Wirksamkeitsvoraussetzung für den Vollzug.

Schritt 6 — Der Notartermin. Was dort tatsächlich passiert

Dauer bis zum Termin: zwei bis vier Wochen ab Einigung. Der Termin selbst: 45 bis 90 Minuten.

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird (§ 311b Absatz 1 BGB). Alles davor — Handschlag, E-Mail, Reservierungsvereinbarung — bindet niemanden zum Kauf.

Vor dem Termin: Der Notar erstellt den Entwurf und schickt ihn beiden Seiten. Steht auf einer Seite ein Unternehmer und auf der anderen ein Verbraucher, muss der Entwurf dem Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Absatz 2a Satz 2 Nummer 2 Beurkundungsgesetz). Bei einem Verkauf von privat an privat gilt diese Frist nicht — viele Notare halten sie trotzdem ein. Nutzen Sie die Zeit: Der Notar prüft die Rechtslage, nicht den Preis und nicht die Bausubstanz.

Im Termin: Der Notar verliest den gesamten Vertrag (§ 13 Beurkundungsgesetz) und belehrt über die Tragweite (§ 17 BeurkG). Beurkundet werden dabei zwei Dinge, die man auseinanderhalten sollte: der Kaufvertrag — die Verpflichtung — und die Auflassung (§ 925 BGB) — die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang. Geregelt werden außerdem Fälligkeit des Kaufpreises, Übergabetermin, Nutzen- und Lastenwechsel, Gewährleistungsausschluss für gebrauchte Immobilien und die Kostenverteilung.

Was der Notartermin nicht ist: der Moment des Eigentumsübergangs. Sie bleiben Eigentümer bis zur Umschreibung im Grundbuch.

Schritt 7 — Vom Notartermin zur Schlüsselübergabe

Dauer: sechs bis zwölf Wochen. Hierauf haben weder Sie noch ich Einfluss.

Nach der Beurkundung arbeitet der Notar eine feste Reihenfolge ab:

1. Auflassungsvormerkung im Grundbuch (§ 883 BGB). Sie sichert dem Käufer seinen Anspruch, solange die Umschreibung läuft.
2. Lastenfreistellung. Ihre Bank erklärt die Löschungsbewilligung für die eingetragene Grundschuld.
3. Negativattest zum gemeindlichen Vorkaufsrecht (§§ 24, 28 Baugesetzbuch). Die Stadt bestätigt, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt oder keines hat. Liegt das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, kommt eine Genehmigung nach § 144 BauGB hinzu.
4. Fälligkeitsmitteilung. Erst wenn alles vorliegt, teilt der Notar mit, dass der Kaufpreis zu zahlen ist. Vorher darf und soll niemand überweisen.
5. Kaufpreiszahlung.
6. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Das Grundbuchamt schreibt das Eigentum erst um, wenn das Finanzamt bestätigt, dass der Grunderwerbsteuer nichts entgegensteht (§ 22 Grunderwerbsteuergesetz). Diese Bescheinigung ist in der Praxis der häufigste Grund, warum sich die Umschreibung zieht — sie zahlt der Käufer, warten müssen beide.
7. Grundbuchumschreibung. Mit der Eintragung geht das Eigentum über (§ 873 BGB).

Die Übergabe findet meist unabhängig davon statt, sobald der Kaufpreis auf Ihrem Konto ist. Dabei gehört ein Übergabeprotokoll auf den Tisch: alle Zählerstände mit Nummer und Datum, Anzahl der übergebenen Schlüssel, Zustand der Räume, verbleibendes Inventar, offene Punkte. Das Protokoll unterschreiben beide Seiten. Es kostet zwanzig Minuten und beendet neunzig Prozent aller Diskussionen, die sonst vier Wochen später per Anwaltsschreiben kommen.

Schritt 8 — Nach der Übergabe. Was noch zu erledigen ist

Dauer: unterschiedlich. Die Zählerstände sind in zwei Wochen gemeldet, die Versicherung wechselt erst mit der Grundbuchumschreibung, und die Grundsteuer läuft bis zum 1. Januar auf Ihrem Namen weiter.

Mit dem Schlüssel ist der Verkauf erledigt, aber nicht abgeschlossen. Vier Dinge bleiben offen — und für alle vier sind Sie zuständig, nicht der Notar. Der meldet nur den Verkauf ans Finanzamt und an den Gutachterausschuss (§ 18 Grunderwerbsteuergesetz, § 195 Baugesetzbuch).

Gebäudeversicherung. Sie läuft nicht aus, sie geht kraft Gesetzes auf den Käufer über (§ 95 Versicherungsvertragsgesetz) — aber erst mit dem Eigentumsübergang, also mit der Grundbuchumschreibung, nicht mit der Schlüsselübergabe. Bis dahin sind Sie weiter Versicherungsnehmer, und das Haus muss versichert bleiben.

Drei Dinge sollten Sie dazu wissen:

• Die Veräußerung muss dem Versicherer angezeigt werden (§ 97 VVG). Das kann der Käufer machen oder Sie. Passiert es gar nicht, kann der Versicherer bei einem späteren Schaden leistungsfrei sein — das trifft dann den Käufer, aber der Ärger landet erfahrungsgemäß bei beiden. Machen Sie es selbst und schriftlich.
• Für die laufende Versicherungsperiode haften Sie und der Käufer gemeinsam (§ 95 Absatz 2 VVG). Die Anzeige ändert daran nichts. Wer im Innenverhältnis zahlt, steht im Kaufvertrag.
• Gekündigt wird nicht von Ihnen. Kündigen darf der Käufer (§ 96 Absatz 2 VVG, ein Monat ab Erwerb, bei Unkenntnis erst ab Kenntnis vom Vertrag) und der Versicherer (§ 96 Absatz 1 VVG). Kündigt der Käufer, schuldet die Prämie für die laufende Periode allerdings weiter der Verkäufer (§ 96 Absatz 3 VVG). Rechnen Sie also damit, dass da noch eine Rechnung kommt.

Grundsteuer. Der Bescheid bleibt auf Ihrem Namen, bis das Finanzamt fortschreibt — und das wirkt erst zum 1. Januar des Folgejahres (§ 222 Bewertungsgesetz). Sie zahlen also unter Umständen noch ein knappes Jahr lang Grundsteuer für ein Haus, das Ihnen nicht mehr gehört. Ob der Käufer Ihnen das erstattet, hängt allein davon ab, dass es im Kaufvertrag steht. Üblich ist die Kopplung an den Nutzen-Lasten-Wechsel. Lesen Sie diese Klausel vor der Beurkundung — hinterher gibt es ohne sie keinen Anspruch.

Zähler und Verträge. Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Müll, Kabel, Schornsteinfeger. Alles mit den Ständen aus dem Übergabeprotokoll, mit Datum und Zählernummer. Wer das Protokoll ordentlich gemacht hat, braucht dafür eine halbe Stunde. Wer nicht, streitet sich vier Wochen später mit dem Versorger darüber, wer den Januar verbraucht hat.

Unterlagen aufheben — zehn Jahre. Kaufvertrag, Exposé, Übergabeprotokoll, den gesamten Schriftverkehr. Der Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt Sie nicht, wenn Ihnen arglistiges Verschweigen vorgeworfen wird (§ 444 BGB). Und die Uhr läuft dabei nicht ab Übergabe, sondern ab dem Tag, an dem der Käufer den Mangel entdeckt — bis zur absoluten Grenze von zehn Jahren (§ 199 Absatz 4 BGB). Wenn also in acht Jahren im Keller etwas auftaucht, sind Ihre Unterlagen der Beleg dafür, was Sie damals offengelegt haben. Ein Schuhkarton reicht.

Was ich dabei mache: Sie bekommen von mir nach der Übergabe eine Liste mit diesen Punkten, den Zählerständen aus dem Protokoll und den Adressen, an die die Meldungen gehen. Steuerliche Fragen zum Verkaufserlös gehören zu Ihrem Steuerberater — das darf und will ich nicht beantworten.

Checkliste: sieben Punkte, bevor Sie inserieren

Was Sie klar haben sollten, bevor die erste Anzeige online geht oder Sie mich anrufen:

1. Ihre Verkaufsmotivation ist geklärt. Müssen Sie schnell verkaufen oder können Sie ein Jahr warten? Erbteilung, Trennung, Umzug? Die Motivation steuert die Strategie.
2. Sie kennen den Preis-Korridor. Nicht eine Zahl, sondern eine Spanne: realistischer Verkaufspreis, Verhandlungsuntergrenze, Hoffnungsbereich. Den Rahmen liefert der Hauswert-Rechner, die Zahl der Termin vor Ort.
3. Der Energieausweis ist gültig. Zehn Jahre Laufzeit, Pflicht in der Anzeige und bei der Besichtigung. Käufer rechnen die Energieklasse mit ein: Energieausweis beim Hausverkauf.
4. Die Unterlagen sind vollständig. Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Baupläne, Nachweise zu Sanierungen. Alles vorher, nicht während der Besichtigung; das ist Schritt 2 oben und der Schritt, der am längsten dauert.
5. Sie wissen, wer rechtlich berechtigt ist. Alleineigentum oder Bruchteile, Vorkaufsrechte, Wohnrechte, Erbengemeinschaft. Klarheit jetzt, nicht erst beim Notar.
6. Sie haben eine Steuereinschätzung. Zehnjahresfrist, Eigennutzung, Erbfall: mit dem Steuerberater klären, bevor Sie über Preise reden. Die Regeln stehen auf Immobilie verkaufen: Steuern.
7. Sie haben eine Anschlusslösung. Wohin ziehen Sie? Käufer fragen das, und je klarer die Antwort, desto schneller die Einigung über den Übergabetermin.

Was den Ablauf verzögert — die fünf häufigsten Gründe

1. Fehlende Unterlagen. Der mit Abstand häufigste Grund. Eine nicht auffindbare Baugenehmigung für einen Anbau kann den Verkauf um Monate schieben oder den Preis drücken. Deshalb steht die Beschaffung an Position zwei und nicht am Ende.

2. Erbengemeinschaft. Über einen Nachlassgegenstand können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Ein einziger Miterbe, der nicht unterschreibt, blockiert den Verkauf vollständig. Kommt ein Erbe nicht zum Termin, braucht es eine notariell beglaubigte Vollmacht — und die zu organisieren dauert, wenn drei Geschwister in drei Bundesländern wohnen.

3. Vorkaufsrechte. Drei Arten kommen vor: das gemeindliche Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB), ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht Dritter (§§ 1094 ff. BGB) und das Vorkaufsrecht des Mieters nach Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577 BGB). Die Frist zur Ausübung beträgt beim Mietervorkaufsrecht zwei Monate ab Mitteilung. Das ist eingeplante Wartezeit, kein Fehler.

4. Finanzierung des Käufers. Zwischen mündlicher Zusage und valutierter Auszahlung liegen häufig acht Wochen. Wenn die Bank im letzten Moment absagt, beginnt Schritt 5 von vorn.

5. Bewohnte Objekte. Ein vermietetes Objekt braucht Besichtigungstermine, die mit dem Mieter abgestimmt sind. Ein Objekt, in dem noch Möbel eines aufgelösten Haushalts stehen, braucht eine Räumung — und Entrümpelungsfirmen haben Vorlauf.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Dresden insgesamt?

Rechnen Sie mit vier bis acht Monaten von der Entscheidung bis zum Schlüssel. Das ist ein Erfahrungswert, keine Zusage — und er verteilt sich anders, als die meisten erwarten:

Der Hebel liegt vorn. Wer die Unterlagen fertig hat, bevor die erste Anzeige online geht, spart am Ende Wochen — und verhandelt besser, weil er auf jede Frage eine Antwort hat.

Deshalb mein Rat: Fangen Sie mit Schritt 1 an, bevor Sie sicher sind, dass Sie verkaufen wollen. Bewertung und Unterlagenliste kosten Sie nichts und verpflichten zu nichts. Ob Sie danach verkaufen, entscheiden Sie.

Häufige Fragen

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