Welche Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Dresden anfallen

Die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG — was genau gezählt wird

Die Regel: Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG). Nach Ablauf der zehn Jahre ist er steuerfrei.

Maßgeblich sind beide Kaufvertragsdaten. Gezählt wird vom Datum des notariellen Kaufvertrags, mit dem Sie damals gekauft haben, bis zum Datum des notariellen Kaufvertrags, mit dem Sie heute verkaufen. Weder Übergabe noch Kaufpreiszahlung noch Grundbuchumschreibung spielen eine Rolle.

Praktische Konsequenz: Wenn Ihr Kaufvertrag vom 3. Oktober 2016 stammt, ist der Verkauf ab dem 4. Oktober 2026 steuerfrei. Ein Notartermin am 20. September wäre steuerpflichtig, einer am 20. Oktober nicht. Bei einem Gewinn von 120.000 Euro und einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent liegen zwischen diesen beiden Terminen rund 50.000 Euro.

Der Steuersatz ist Ihr persönlicher Einkommensteuersatz, nicht ein eigener „Spekulationssteuersatz“. Es gibt keine gesonderte Spekulationssteuer — das Wort ist umgangssprachlich. Der Gewinn wird Ihrem übrigen Einkommen zugerechnet und hebt in dem Jahr Ihren Steuersatz.

Die Freigrenze: Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei (§ 23 Absatz 3 Satz 5 EStG, angehoben von 600 auf 1.000 Euro zum 1. Januar 2024). Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ab 1.000 Euro ist der volle Betrag steuerpflichtig.

Die Ausnahme Eigennutzung — die Regel, die den meisten Verkäufern die Steuer erspart

Die Ausnahme: Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre, wenn die Immobilie entweder seit der Anschaffung durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG).

Was „die beiden vorangegangenen Jahre“ konkret bedeuten: Es müssen drei Kalenderjahre zusammenhängend berührt sein, aber nur das mittlere muss voll ausgefüllt sein. Wer im Dezember 2024 einzieht, das Jahr 2025 durchgehend dort wohnt und im Januar 2026 verkauft, erfüllt die Voraussetzung — obwohl er nur gut ein Jahr dort gelebt hat. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 27. Juni 2017 (IX R 37/16) bestätigt.

Was noch als eigene Wohnnutzung gilt: Nach derselben Entscheidung auch Zweitwohnungen, nicht vermietete Ferienwohnungen und Wohnungen im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung.

Ein häusliches Arbeitszimmer schadet nicht. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 1. März 2021 (IX R 27/19) entschieden, dass der auf ein häusliches Arbeitszimmer entfallende Gewinnanteil ebenfalls steuerfrei bleibt. Das war jahrzehntelang anders gehandhabt worden.

Wo die Ausnahme nicht greift:

• Bei unbebauten Grundstücken. Ein Garten oder eine Baulandreserve wird nicht bewohnt — hier gilt die Zehnjahresfrist immer.
• Bei vermieteten Objekten. Auch bei nur teilweiser Vermietung wird aufgeteilt.
• Bei der unentgeltlichen Überlassung an Angehörige — mit Ausnahme von Kindern, für die Anspruch auf Kindergeld besteht.

Wie der Gewinn berechnet wird — und warum die Abschreibung ihn erhöht

Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis.

Die Rechnung nach § 23 Absatz 3 EStG:

Veräußerungspreis − Anschaffungs- oder Herstellungskosten (inklusive damaliger Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten) − Werbungskosten des Verkaufs (Maklerprovision, Notarkosten des Verkäufers, Vorfälligkeitsentschädigung, Räumung, Wertgutachten) + alle in Anspruch genommenen Abschreibungen = steuerpflichtiger Gewinn

Der letzte Posten ist der, der Eigentümer überrascht. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten mindern sich um die Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei den Einkünften abgezogen worden sind (§ 23 Absatz 3 Satz 4 EStG). Auf gut Deutsch: Was Sie über die Jahre als Vermieter steuerlich abgeschrieben haben, wird beim Verkauf innerhalb der zehn Jahre wieder aufgeschlagen.

Ein Beispiel zur Größenordnung — ausdrücklich eine Modellrechnung, kein realer Fall: Sie haben 2018 eine vermietete Wohnung für 250.000 Euro gekauft, davon 200.000 Euro Gebäudeanteil. Bei zwei Prozent linearer Abschreibung sind das 4.000 Euro pro Jahr, über acht Jahre 32.000 Euro. Verkaufen Sie 2026 für 300.000 Euro, beträgt der Gewinn nicht 50.000 Euro, sondern rund 82.000 Euro abzüglich der Verkaufskosten.

Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften sind nur mit Gewinnen aus derselben Einkunftsart verrechenbar (§ 23 Absatz 3 Satz 7 und 8 EStG) — nicht mit Ihrem Gehalt oder Ihren Mieteinnahmen.

Die Drei-Objekt-Grenze — wenn aus dem Verkauf ein Gewerbe wird

Das ist der Abschnitt, den fast keine Maklerseite hat. Er trifft wenige Eigentümer — die aber hart.

Die Regel: Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte anschafft und wieder veräußert, betreibt in der Regel einen gewerblichen Grundstückshandel (§ 15 Absatz 2 EStG; Beschluss des Großen Senats des Bundesfinanzhofs vom 10. Dezember 2001, GrS 1/98; ausführlich BMF-Schreiben vom 26. März 2004, BStBl I Seite 434).

Was ein „Objekt“ ist: jedes selbständig veräußerbare und nutzbare Grundstück — also auch jede einzelne Eigentumswohnung und jede Doppelhaushälfte. Drei Eigentumswohnungen in einem Haus sind drei Objekte, nicht eines.

Was passiert, wenn die Grenze überschritten ist:

• Der Gewinn ist immer steuerpflichtig. Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG greift gar nicht mehr — auch nicht bei einer Immobilie, die Sie seit dreißig Jahren halten.
• Zusätzlich fällt Gewerbesteuer an.
• Die Immobilien werden zu Umlaufvermögen. Die laufende Abschreibung entfällt rückwirkend.
• Die Einstufung wirkt rückwirkend auf bereits abgeschlossene Verkäufe. Steuerbescheide können geändert werden.

Die Fünfjahresfrist ist kein starres Datum, sondern ein Indiz. Objekte, die zwar außerhalb von fünf, aber innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb oder Errichtung verkauft werden, können im Einzelfall mitgerechnet werden. Umgekehrt kann schon der erste Verkauf gewerblich sein, wenn eine unbedingte Veräußerungsabsicht dokumentiert ist — etwa weil Sie ein Mehrfamilienhaus gekauft, in Wohnungseigentum aufgeteilt und einzeln inseriert haben.

Was in der Regel nicht mitzählt: über zehn Jahre gehaltene Objekte, langjährig eigengenutzte Objekte und geerbte Immobilien, weil ein unentgeltlicher Erwerb keine Anschaffung ist.

Praktische Konsequenz für Dresden: Wenn Sie mehrere Eigentumswohnungen halten und über die Trennung von zwei oder drei nachdenken, ist die Reihenfolge und der Abstand der Notartermine eine Größe, über die Sie vorher mit Ihrem Steuerberater sprechen. Nach dem vierten Termin ist die Entscheidung gefallen.

→ Passend dazu: Mehrfamilienhaus & Kapitalanlage verkaufen

Geerbte Immobilien — Sie erben die Frist des Erblassers mit

Die gute Nachricht zuerst: Ein Erbfall ist kein Anschaffungsvorgang. Bei unentgeltlichem Erwerb wird die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Absatz 1 Satz 3 EStG).

Was das bedeutet: Hat Ihr Vater das Haus 1998 gekauft und Sie erben es 2026, ist die Zehnjahresfrist längst abgelaufen. Sie können sofort steuerfrei verkaufen. Hat er es dagegen 2020 gekauft, läuft seine Frist bis 2030 — und zwar in Ihrer Person weiter.

Beim Erwerb von Miterbenanteilen gilt seit einer Rechtsprechungsänderung: Wer einem Miterben dessen Anteil an der Erbengemeinschaft abkauft, schafft damit kein anteiliges Grundstück im Sinne des § 23 EStG an. Der spätere Verkauf löst insoweit kein privates Veräußerungsgeschäft aus (BFH, Urteil vom 26. September 2023, IX R 13/22).

Der teure Fehler beim geerbten Familienheim: Wenn Sie als Kind das selbstgenutzte Haus Ihrer Eltern erben, bleibt es erbschaftsteuerfrei, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt — aber nur, wenn Sie unverzüglich einziehen und es zehn Jahre lang selbst bewohnen (§ 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG). Verkaufen oder vermieten Sie vorher, entfällt die Befreiung rückwirkend, es sei denn, zwingende Gründe hindern Sie an der Selbstnutzung. Für Ehegatten gilt dasselbe ohne Flächenbegrenzung (§ 13 Absatz 1 Nummer 4b ErbStG).

Das ist der Punkt, an dem sich Erbfall und Verkaufsabsicht widersprechen können. Wer einzieht, um Erbschaftsteuer zu sparen, und nach vier Jahren doch verkauft, zahlt sie nach.

→ Zum Erbfall insgesamt: Geerbte Immobilie verkaufen in Dresden

Schenkung und vorweggenommene Erbfolge

Eine Übertragung zu Lebzeiten ist ebenfalls unentgeltlich — die Frist des § 23 EStG läuft auch hier beim Beschenkten weiter (§ 23 Absatz 1 Satz 3 EStG).

Vorsicht bei der gemischten Schenkung. Wird die Immobilie gegen Übernahme von Schulden, gegen eine Gleichstellungszahlung an Geschwister oder gegen ein Wohnrecht übertragen, ist das teilweise entgeltlich. Der entgeltliche Teil ist eine Anschaffung — und kann beim Schenker ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft auslösen, wenn seine eigene Zehnjahresfrist noch läuft.

Die Zehnjahresregel des Erbschaftsteuerrechts ist eine andere. Nach § 14 ErbStG werden mehrere Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Die persönlichen Freibeträge stehen also alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Diese Frist hat mit der Spekulationsfrist nichts zu tun, auch wenn beide zehn Jahre lang sind — sie wird regelmäßig verwechselt.

Was das für Verkaufspläne heißt: Wer eine Immobilie ohnehin an Kinder übertragen will und in absehbarer Zeit verkaufen möchte, sollte beide Schritte gemeinsam durchrechnen lassen. Die Reihenfolge — erst schenken, dann verkaufen, oder umgekehrt — verändert das Ergebnis erheblich.

Erbschaft- und Schenkungsteuer — die Freibeträge

Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG sind seit 2009 unverändert:

Für Ehegatten kommt ein Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro hinzu, für Kinder je nach Alter zwischen 10.300 und 52.000 Euro (§ 17 ErbStG).

Warum das eine Verkäuferfrage ist: Die Freibeträge bemessen sich am Steuerwert der Immobilie. Der wird nach dem Bewertungsgesetz typisiert ermittelt und liegt nicht immer beim tatsächlich erzielbaren Preis. Ist der Steuerwert zu hoch angesetzt, kann der niedrigere gemeine Wert nachgewiesen werden (§ 198 BewG) — wer ein solches Gutachten erstellen darf, ist dort abschließend geregelt und auf der Gutachtenseite erklärt.

→ Immobiliengutachten Dresden

Grunderwerbsteuer in Sachsen — 5,5 Prozent, und warum das den Verkäufer angeht

Der Satz: In Sachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Grundlage ist § 1 des Sächsischen Grunderwerbsteuersatzgesetzes vom 20. Dezember 2022 (SächsGVBl. 2022 Nummer 34, Seite 705, 715), in Kraft für Erwerbsvorgänge ab dem 1. Januar 2023. Davor galt der Bundessatz von 3,5 Prozent.

Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 22.000 Euro — ein Betrag, den der Käufer bei seiner Finanzierung als Eigenkapital mitbringen muss. Für Sie als Verkäufer ist das relevant, weil er die Kaufkraft Ihrer Interessenten mindert, bevor überhaupt über den Preis gesprochen wird.

Wer schuldet sie? Vertraglich zahlt sie fast immer der Käufer. Gesetzlich sind aber beide Vertragsteile Gesamtschuldner (§ 13 Nummer 2 GrEStG). Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten. Deshalb steht im Kaufvertrag, wer sie trägt — und deshalb ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts Voraussetzung für die Grundbuchumschreibung (§ 22 GrEStG).

Steuerfrei sind unter anderem: Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden (§ 3 Nummer 2 GrEStG), der Erwerb durch den Ehegatten (§ 3 Nummer 4 GrEStG) und der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie, also Eltern und Kinder (§ 3 Nummer 6 GrEStG). Wer an sein Kind verkauft oder überträgt, zahlt keine Grunderwerbsteuer.

Mitverkauftes bewegliches Inventar — Einbauküche, Sauna, Markise — gehört nicht zur Bemessungsgrundlage, wenn es im Kaufvertrag gesondert und der Höhe nach angemessen ausgewiesen ist. Das ist ein legitimes Argument in der Preisverhandlung, kein Trick: Überhöhte Ansätze prüft das Finanzamt.

→ Zum Ablauf und zur Unbedenklichkeitsbescheinigung: Ablauf eines Immobilienverkaufs

Was ich mache und was Ihr Steuerberater macht

Ich bin kein Steuerberater und erbringe keine steuerliche Beratung. Diese Seite stellt die Rechtslage dar; sie ersetzt keine Beratung im Einzelfall und kann sie nicht ersetzen. Für die Berechnung Ihrer konkreten Steuerlast ist ein Steuerberater zuständig — das ist keine Vorsicht, sondern die gesetzliche Aufgabenverteilung nach dem Steuerberatungsgesetz.

Was ich beitrage: Ich schaue mir im ersten Gespräch Ihr Kaufvertragsdatum an, frage nach Nutzung und Vermietung und danach, wie viele Objekte Sie in den letzten Jahren verkauft haben. Wenn dabei ein Punkt auftaucht, der Geld bewegt — eine Frist, die in vier Monaten abläuft, oder ein vierter Verkauf innerhalb von fünf Jahren —, sage ich es Ihnen, bevor wir inserieren. Und ich stimme den Notartermin mit Ihnen und Ihrem Berater ab.

Was Sie zum Steuerberater mitnehmen sollten: Ihren damaligen Kaufvertrag, die Abschreibungsübersicht aus Ihren Steuererklärungen, eine Liste aller Immobilienverkäufe der letzten zehn Jahre und den geplanten Verkaufszeitpunkt. Mit diesen vier Angaben ist die Frage in einer Stunde geklärt.

Häufige Fragen

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