Maklerprovision in Dresden — was ein Makler kostet

Was gesetzlich geregelt ist — und was nicht

Nicht geregelt ist die Höhe. Es gibt für Immobilienmakler keine Gebührenordnung wie für Notare, Architekten oder Steuerberater. Der Satz ist frei vereinbar. Genau deshalb ist die Frage „was ist üblich“ so hartnäckig — es gibt keinen amtlichen Bezugspunkt, nur einen Markt.

Geregelt ist alles andere:

• Textform ist Pflicht. Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform (§ 656a BGB). E-Mail genügt, ein Handschlag nicht. Ein mündlicher Maklervertrag über diese Objekte ist unwirksam.
• Der Anwendungsbereich ist begrenzt. Die Verteilungsregeln gelten für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Mehrfamilienhäuser, Grundstücke, Gewerbeobjekte und der Verkauf an einen gewerblichen Erwerber fallen nicht darunter — dort ist die Verteilung frei vereinbar.
• Die Provision ist erfolgsabhängig. Der Anspruch entsteht erst, wenn der Vertrag durch die Vermittlung oder den Nachweis des Maklers zustande kommt (§ 652 Absatz 1 BGB). Kein Kaufvertrag, keine Provision.
• Verbrauchern steht ein Widerrufsrecht zu, wenn der Maklervertrag im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde: vierzehn Tage ab Vertragsschluss (§§ 312g, 355 BGB). Fehlt die Belehrung, verlängert sich die Frist erheblich.

Wo die Grenze verläuft, ist nicht immer offensichtlich. Der Bundesgerichtshof hat am 16. Juli 2026 (I ZR 111/25) entschieden, dass ein objektiv als Zweifamilienhaus errichtetes Gebäude nur dann unter die Teilungsregeln fällt, wenn der Käufer seine Absicht, es als Einfamilienhaus zu nutzen, bis zum Abschluss des Maklervertrags erkennbar gemacht hat. Eine spätere Erklärung reicht nicht. Bei Zwei- und Mehrfamilienhäusern lohnt es sich also, vorher zu klären, welches Regime gilt.

Das Teilungsgebot — warum der Käufer nie mehr zahlt als Sie

Das Gesetz kennt zwei Fälle, und sie werden regelmäßig verwechselt.

Fall 1: Doppeltätigkeit. Der Makler wird für beide Seiten tätig. Dann darf er sich die Provision nur von beiden in gleicher Höhe versprechen lassen (§ 656c Absatz 1 Satz 1 BGB). Verspricht er einer Seite Unentgeltlichkeit, entfällt der Anspruch auch gegen die andere (Satz 2). Fünfzig zu fünfzig — nicht ungefähr, sondern exakt.

Fall 2: Einseitige Beauftragung. Nur der Verkäufer beauftragt den Makler. Dann kann er höchstens die Hälfte seiner Provision auf einen Verbraucher-Käufer abwälzen. Und zwar erst, nachdem er nachgewiesen hat, dass er seinen eigenen Anteil gezahlt hat (§ 656d BGB). Der Käufer zahlt also nicht Zug um Zug, sondern nach Ihnen.

Was in beiden Fällen gilt: Der Käufer trägt nie mehr als der Verkäufer. Die alte Praxis, dem Verkäufer Provisionsfreiheit zu versprechen und dem Käufer die vollen sechs oder sieben Prozent aufzuerlegen, ist seit dem 23. Dezember 2020 rechtswidrig.

Was das für Sie praktisch bedeutet: Wenn Ihnen ein Makler anbietet, das Mandat für Sie kostenlos zu übernehmen, weil „der Käufer das ja zahlt“, stimmt entweder das Angebot nicht oder der Vertrag ist unwirksam. Beides sollten Sie wissen, bevor Sie unterschreiben.

§ 656c Absatz 2 BGB — der Satz, der Ihnen als Eigentümer gehört

Das ist die schärfste Vorschrift im ganzen Maklerrecht, und kaum ein Eigentümer kennt sie.

Der Wortlaut der Rechtsfolge: Eine von § 656c Absatz 1 BGB abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 656c Absatz 2 Satz 1 BGB).

Was das heißt: Unwirksam ist nicht der überschießende Teil. Unwirksam ist der gesamte Maklervertrag. Der Provisionsanspruch entfällt vollständig — gegen beide Seiten. Der Makler, der bei der Verteilung trickst, verkauft Ihr Haus und bekommt dafür nichts.

Drei Konstellationen, in denen genau das passiert:

• Der Verkäufer zahlt 2 Prozent, der Käufer 3,57 Prozent.
• Dem Verkäufer wird Provisionsfreiheit zugesagt, der Käufer trägt alles.
• Dem Verkäufer wird ein Rabatt für einen schnellen Verkauf eingeräumt, ohne ihn auf der Käuferseite zu spiegeln.

Der dritte Fall ist der interessanteste, weil er gut gemeint ist. Ein Tempo-Rabatt — „bei Verkauf binnen drei Monaten nur 2 Prozent“ — klingt kundenfreundlich und sprengt bei Doppeltätigkeit den Vertrag. Deshalb gibt es so etwas bei mir nicht. Wenn ich Ihnen entgegenkommen will, kommt das Entgegenkommen über Leistung, nicht über eine ungleiche Verteilung.

Ihr Prüfsatz vor jeder Unterschrift: Steht im Vertrag, was der Käufer zahlt? Ist es derselbe Betrag oder Prozentsatz wie meiner? Wenn eine der beiden Fragen unbeantwortet bleibt, unterschreiben Sie nicht.

Was in Sachsen marktüblich ist

Die Zahl: In Sachsen sind beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern 3,57 Prozent je Partei inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer verbreitet — das entspricht 3,0 Prozent netto. Zusammen ergibt das 7,14 Prozent des Kaufpreises. Quelle: IVD-Berufsstatistik 2025/2026.

Was diese Zahl ist: eine Marktbeobachtung. Was sie nicht ist: eine gesetzliche Vorgabe, ein Mindestsatz oder eine Zusage von mir. Es gibt keine Provisionsordnung, an die sich ein Makler halten müsste, und es ist kein Rechtsverstoß, darunter oder darüber zu liegen.

Zur Einordnung, was das in Euro bedeutet — reine Rechnung, kein Angebot: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind 3,57 Prozent gleich 14.280 Euro je Partei, zusammen 28.560 Euro. Bei 250.000 Euro sind es 8.925 Euro je Partei.

Warum ich hier keine eigene Zahl hinschreibe: Weil ich sie noch nicht veröffentliche. Das ist eine bewusste Entscheidung und keine Ausweichbewegung. Was ich berechne, sage ich Ihnen im ersten Gespräch, bevor Sie sich binden, und es steht danach in Textform im Vertrag — mit dem Betrag für beide Seiten, wie es § 656c BGB verlangt.

Woran Sie ein Angebot messen sollten: nicht am Prozentsatz allein, sondern an dem, was in der folgenden Liste steht — und an dem, was fehlt.

Bei der Vermietung gilt anderes Recht

Wer vom Verkauf auf die Vermietung schließt, liegt in fast jedem Punkt falsch. Für Wohnraum gilt nicht das BGB-Maklerrecht, sondern das Wohnungsvermittlungsgesetz.

• Bestellerprinzip statt Teilung. Zahlen muss, wer bestellt hat. Vom Wohnungssuchenden darf grundsätzlich kein Entgelt gefordert werden (§ 2 Absatz 1a WoVermittG, seit 1. Juni 2015). Eine Teilung wie beim Verkauf gibt es hier nicht.
• Harte Obergrenze. Gegenüber dem Wohnungssuchenden sind höchstens zwei Monatsmieten netto kalt zuzüglich Umsatzsteuer zulässig (§ 3 Absatz 2 WoVermittG). Betriebskosten, die gesondert abgerechnet werden, zählen dabei nicht mit.
• Angabeform ist vorgeschrieben. Das Entgelt ist als Bruchteil oder Vielfaches der Monatsmiete anzugeben (§ 3 Absatz 1 WoVermittG) — nicht als Eurobetrag nach Wohnfläche.
• Keine Nebengebühren. Besichtigungsgebühr, Bearbeitungsgebühr, Auslagenerstattung neben dem Entgelt: alles unzulässig (§ 3 Absatz 3 WoVermittG). Verstöße sind bußgeldbewehrt (§ 8 WoVermittG).
• Textform auch hier (§ 2 Absatz 1 Satz 2 WoVermittG) und ebenfalls erfolgsabhängig (§ 2 Absatz 1 Satz 1 WoVermittG).
• Kein Anspruch, wenn der Makler die Wohnung selbst verwaltet (§ 2 Absatz 2 Nummer 2 WoVermittG). Der Bundesgerichtshof hat diese Grenze mit Urteil vom 21. Mai 2026 (I ZR 224/25) deutlich verschärft. Das ist der Grund, warum ich Verwaltung und Vermittlung strikt trenne.

→ Ausführlich: Wohnung vermieten in Dresden · für Hausverwaltungen: Vermietungsservice

Was in einer Maklerleistung tatsächlich steckt

Damit Sie einen Prozentsatz einordnen können, müssen Sie wissen, wogegen er steht. Nicht „professionelle Vermarktung“, sondern das hier:

• Wertermittlung mit Ortstermin, technisch und kaufmännisch getrennt. Ich habe ab 1999 eine Baufirma für skandinavischen Holzbau geführt und beurteile Bausubstanz selbst, statt sie zu schätzen.
• Unterlagenbeschaffung: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakteneinsicht, Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung.
• Energieausweis, falls keiner vorliegt oder der vorhandene abgelaufen ist — Ausstellung und Kosten übernehme ich.
• Fotos, Grundrisse, Exposé mit vollständigen Pflichtangaben zum Energieausweis nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz.
• Vermarktung über Portale und den eigenen Interessentenbestand, auf Wunsch diskret ohne öffentliches Inserat.
• Besichtigungen persönlich, einzeln, nicht als Sammeltermin und nicht durch einen Assistenten.
• Prüfung der Interessenten: Finanzierungsbestätigung vor dem Notartermin, dazu Identifizierung und Dokumentation nach dem Geldwäschegesetz (§§ 10, 11 GwG).
• Preisverhandlung in Ihrem Auftrag.
• Notarvorbereitung, Begleitung zum Termin, Übergabe mit Protokoll.
• Erreichbarkeit während der gesamten Laufzeit — bei mir persönlich, nicht über eine Zentrale.

→ Der Ablauf im Einzelnen: Ablauf eines Immobilienverkaufs in Dresden

Was nicht enthalten ist

Wer nur auflistet, was drin ist, klingt wie jeder andere. Deshalb auch die andere Richtung — diese Kosten trägt der Eigentümer zusätzlich:

• Gebühren der Ämter für Grundbuchauszug, Flurkarte, Katasterunterlagen, Bauakteneinsicht.
• Notar- und Grundbuchkosten, soweit sie vertraglich beim Verkäufer liegen — typischerweise die Löschung der Grundschuld.
• Vermessung, wenn ein Grundstück geteilt werden muss.
• Räumung, Entrümpelung, Endreinigung.
• Home Staging und bauliche Maßnahmen.
• Steuerliche und rechtliche Beratung. Ich bin weder Steuerberater noch Rechtsanwalt und darf beides nicht erbringen.
• Die Bewertung selbst ist kostenfrei und bleibt es, auch wenn Sie sich danach gegen einen Verkauf entscheiden. → Immobilienbewertung Dresden

Wann sich ein Makler nicht lohnt

Nicht jeder Verkauf braucht einen Makler. Vier Fälle, in denen ich abrate:

1. Der Käufer steht schon fest. Wenn Sie an Ihr Kind, Ihren Nachbarn oder Ihren Mieter verkaufen und über den Preis einig sind, brauchen Sie keine Vermarktung. Sie brauchen einen Notar und eine belastbare Wertermittlung, damit der Preis vor dem Finanzamt Bestand hat — beides ist deutlich günstiger als ein Verkaufsmandat.

2. Sie verkaufen an einen professionellen Erwerber. Bei einem institutionellen Käufer ist die Vermarktungsleistung eines Maklers klein und der Verhandlungsvorteil oft ebenfalls.

3. Sie haben Zeit, Nerven und Sachkenntnis. Wer selbst aus der Branche kommt, Unterlagen lesen kann und bereit ist, dreißig Besichtigungen zu führen, kommt allein zurecht. Die Provision ist dann Ihr Stundenlohn.

4. Der Preisunterschied trägt die Provision nicht. Bei sehr niedrigen Kaufpreisen steht der Aufwand in keinem sinnvollen Verhältnis. Das gilt für beide Seiten — ich sage es dann.

Umgekehrt lohnt es sich dort, wo Fehler teuer sind: bei Erbengemeinschaften mit mehreren Meinungen, bei Objekten mit Mängeln, die man erklären muss, bei vermieteten Objekten und immer dann, wenn ein falscher Startpreis den Verkauf über Monate blockiert. Ein Verkauf fünf Prozent unter Wert kostet bei 400.000 Euro 20.000 Euro. Das ist die Rechnung, um die es eigentlich geht.

→ Die Grundsatzfrage im Detail: Haus verkaufen ohne Makler in Dresden

Häufige Fragen

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