Vermietungsservice für Hausverwaltungen in Dresden

Das Urteil in fünf Sätzen — BGH, 21.05.2026, I ZR 224/25

Eins. Eine Immobilienverwaltung betreute für eine Eigentümerin 129 Wohnungen und 134 Garagen in Düsseldorf und Essen; zum Aufgabenpaket gehörte auch der Abschluss von Mietverträgen im Namen der Eigentümerin.

Zwei. Neben der laufenden Verwaltervergütung sah der Vertrag für jede Neuvermietung zusätzlich zwei Monatskaltmieten vor — bei dreizehn Neuvermietungen kamen so 16.815,71 Euro zusammen.

Drei. Die Eigentümerin zahlte zunächst und forderte das Geld nach Beendigung des Verwaltervertrags zurück.

Vier. Das Landgericht Krefeld hielt das Provisionsverbot für eine reine Mieterschutzvorschrift und wies die Rückforderung weitgehend ab (Urteil vom 22.05.2024, 7 O 15/24); das Oberlandesgericht Düsseldorf sprach der Eigentümerin in der Berufung nahezu den gesamten Betrag zu (Urteil vom 24.10.2025, I-7 U 101/24).

Fünf. Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Verwaltung zurückgewiesen: § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG schließt den Entgeltanspruch des Wohnungsvermittlers insgesamt aus — nicht nur gegenüber dem Wohnungssuchenden, sondern auch gegenüber dem Vermieter.

Die Begründung ist knapp und schwer zu entkräften. Der Wortlaut der Norm nennt keine Beschränkung auf den Wohnungssuchenden, und an anderen Stellen desselben Gesetzes hat der Gesetzgeber diesen Bezug ausdrücklich hergestellt — dort, wo er ihn wollte. Hinzu kommt der Zweck: Müsste der Vermieter die Provision tragen, landete sie am Ende über die Miete doch wieder beim Wohnungssuchenden. Genau das soll die Trennung von Vermittlung und Verwaltung verhindern.

Praktische Folge: Die Provisionsklausel im Verwaltervertrag ist unwirksam. Bereits gezahlte Beträge kann der Eigentümer im Rahmen der regelmäßigen Verjährung zurückfordern (§§ 195, 199 BGB — drei Jahre ab Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger davon Kenntnis hatte).

Wen es trifft und wen nicht — Mietverwaltung ja, reine WEG-Verwaltung nein

Das ist der Punkt, an dem in den vergangenen Wochen am meisten durcheinandergeraten ist.

Betroffen ist die Verwaltung von Mietwohnraum. Wer die Wohnung, um die es geht, tatsächlich verwaltet — Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung —, ist Verwalter im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG und hat für deren Vermittlung keinen Entgeltanspruch.

Die reine WEG-Verwaltung ist es nicht. Der Bundesgerichtshof verweist in der Entscheidung ausdrücklich auf sein Urteil vom 13. März 2003 (III ZR 299/02), wonach ein WEG-Verwalter nicht ohne Weiteres als Verwalter von Wohnräumen im Sinne des Wohnungsvermittlungsgesetzes anzusehen ist. Von dieser Linie rückt er nicht ab. Für eine Verwaltung, die ausschließlich Gemeinschaftseigentum betreut, folgt aus dem Urteil unmittelbar kein Handlungsbedarf.

Die Grenze verläuft nicht zwischen Firmenschildern, sondern zwischen Objekten. Die meisten Häuser in Dresden werden von Unternehmen betreut, die beides anbieten: WEG-Verwaltung für die Gemeinschaft, Sondereigentumsverwaltung für einzelne Kapitalanleger im selben Haus. Sobald Sie die konkrete Wohnung verwalten, die neu vermietet werden soll, greift der Ausschluss — unabhängig davon, welchen Anteil die WEG-Verwaltung an Ihrem Gesamtgeschäft hat.

Das ist die Einordnung, die ich als Makler treffen kann. Ob eine bestimmte Klausel in Ihrem Verwaltervertrag hält, ist eine Frage für Ihren Anwalt — nicht für mich.

Warum die Auslagerung in die eigene Tochtergesellschaft nicht trägt

Der naheliegende Reflex ist eine zweite Firma: dieselben Gesellschafter, dieselben Büroräume, dieselbe Telefonnummer, aber ein anderer Briefkopf für die Vermittlung.

Das löst das Problem nicht. § 2 Abs. 2 Satz 1 WoVermittG erfasst neben dem Verwalter selbst auch den Fall, dass der Wohnungsvermittler mit dem Verwalter rechtlich oder wirtschaftlich verflochten ist. Genau diese Konstellation ist der Klassiker, den die Norm seit jeher im Blick hat. Wenn die Vermittlung wirtschaftlich aus demselben Geschäftsmodell heraus erfolgt, bleibt es beim Ausschluss.

Belastbar ist deshalb nur eine Konstruktion: ein Makler, der weder gesellschaftsrechtlich noch wirtschaftlich mit Ihnen verbunden ist. Kein gemeinsamer Gesellschafter, keine Beteiligung, keine Erfolgsbeteiligung in Ihre Richtung. Das ist keine Feinheit — es ist das ganze Argument.

Sauber wird es nur mit einem eigenen Maklervertrag zum Eigentümer

So sieht die Konstruktion aus, die ich anbiete:

Der Maklervertrag kommt zwischen mir und dem Eigentümer zustande. Sie können ihn im Rahmen Ihrer Vollmacht für den Eigentümer schließen — Vertragspartner sind aber er und ich, nicht Sie. Ihr Verwaltervertrag wird dabei nicht angefasst.

Textform ist Pflicht, § 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermittG. Ein mündlicher Vermittlungsauftrag ist unwirksam. Sie bekommen den Auftrag vor der ersten Besichtigung, nicht danach.

Die Vergütung ist erfolgsabhängig, § 2 Abs. 1 Satz 1 WoVermittG. Kommt kein Mietvertrag zustande, kostet es nichts.

Bestellerprinzip, § 2 Abs. 1a WoVermittG: Besteller ist der Vermieter. Vom Mietinteressenten wird nichts verlangt — kein Entgelt, keine Besichtigungsgebühr, keine Bearbeitungspauschale (§ 3 Abs. 3 WoVermittG untersagt Nebengebühren ohnehin ausnahmslos).

Durch Ihre Bücher läuft keine Vermittlungsprovision. Weder als Einnahme noch als durchlaufender Posten. Das ist der Punkt, auf den es nach dem Urteil ankommt.

Was nach dem Urteil an Vergütung auf Ihrer Seite bleibt, ist die erfolgsunabhängige Vergütung für tatsächliche Verwaltungsleistung — Wohnungsabnahme, Mietvertragsabwicklung, Kautionsverwaltung, Betriebskosten. Nicht das Erfolgshonorar für eine Vermittlung. Wo genau diese Grenze in Ihrem Vertragswerk verläuft, gehört anwaltlich geprüft, bevor Sie Verträge anpassen.

Wie die Übergabe abläuft — Schnittstelle, Unterlagen, Zuständigkeiten

Eine Zusammenarbeit ist nur dann etwas wert, wenn sie Ihnen Arbeit abnimmt statt neue zu erzeugen. Deshalb ist die Schnittstelle bewusst schmal.

Was ich von Ihnen brauche — in einer Mail, nicht in fünf:

• Adresse, Lage im Haus, Wohnfläche, Zimmerzahl, Grundriss
• Kündigungseingang und Auszugstermin
• bisherige Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung
• Energieausweis (Pflichtangaben müssen in die Anzeige)
• Hausordnung, Besonderheiten der Gemeinschaft, Stellplatz- oder Kellerzuordnung
• Vorstellung des Eigentümers zur Miethöhe — oder der Auftrag, sie einzuschätzen
• Zugang: Schlüssel, Codes, Ansprechpartner vor Ort
• ob zwischen den Mietverhältnissen Instandsetzung ansteht und wer sie beauftragt

Wo meine Zuständigkeit endet: mit der unterschriebenen Mietvertragsurkunde und dem Übergabeprotokoll. Kaution, Betriebskostenabrechnung, laufende Korrespondenz, Mängelmanagement — das bleibt bei Ihnen. Ich verwalte nicht und will nicht verwalten.

Wo sie nicht endet: Ich melde mich bei Ihnen, bevor eine Frage beim Eigentümer landet. Sie sollen nichts über Umwege erfahren.

Was zwischen Auftrag und Schlüsselübergabe passiert

Aufnahme vor Ort. Fotos, Aufmaßkontrolle, Zustand. Ab 1999 habe ich eine eigene Baufirma geführt und Holzhäuser gebaut — dabei fällt mir regelmäßig auf, was zwischen zwei Mietverhältnissen wirklich gemacht werden muss und was nur teuer aussieht. Diese Einschätzung bekommen Sie schriftlich mit, auch wenn sie nicht Teil des Vermittlungsauftrags ist.

Vermarktung. Exposé, Portale, mein vorgemerkter Interessentenkreis. Anfragen laufen vollständig über mich, nicht über Ihr Sekretariat.

Besichtigungen. Einzel- oder Kleingruppentermine statt Massenbesichtigung. Bei einer Massenbesichtigung sehen Sie vierzig Leute und wissen hinterher über keinen etwas.

Prüfung der Bewerber. Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Bonitätsauskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Gefragt wird nur, was zulässig ist — die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz zur Mieterselbstauskunft ist dabei die Messlatte. Unterlagen nicht berücksichtigter Bewerber werden gelöscht, nicht archiviert.

Vorschlag statt Entscheidung. Sie bekommen zwei bis drei geprüfte Kandidaten mit Unterlagen und meiner Einschätzung. Ausgewählt wird von Ihnen beziehungsweise vom Eigentümer. Ich entscheide nicht über Ihren Mieterbestand.

Mietvertrag auf Ihrem Formular. Ich bringe kein eigenes Vertragsmuster mit. Ihr Vertrag, Ihre Klauseln, Ihre Anlagen.

Übergabe mit Protokoll. Zählerstände, Schlüsselanzahl mit Nummern, Mängel, Fotos. Sie bekommen das Protokoll digital als PDF, direkt im Anschluss an den Termin — nicht als Zettel im Fach.

Erreichbarkeit und Reporting — was Sie wann bekommen

Verwaltungen wechseln Dienstleister selten wegen des Preises. Sie wechseln, weil niemand zurückruft.

Trotzdem finden Sie hier keine Stundenzahl. Ich arbeite allein — eine Frist, die im Urlaub oder in einer Grippewoche bricht, ist keine Zusage, sondern ein Ärgernis mit Vorlauf. Verbindlich wird das dort, wo es hingehört: im Rahmenvertrag, mit Fristen, die zu Ihrem Volumen passen.

Erreichbar bin ich Montag bis Freitag von 9 bis 18 Uhr unter 0351 500 509 36 und kontakt@peuker-immo.de. Ortstermine nach Vereinbarung, auch außerhalb dieser Zeiten.

Was im Statusbericht steht: Anzahl der Anfragen, durchgeführte Besichtigungen, Zahl der geprüften Bewerbungen, Stand der Auswahl, geplanter Mietbeginn — und, falls die Wohnung nicht läuft, woran es liegt und was ich vorschlage. Eine Seite, gleiches Format bei jedem Objekt, damit Sie es überfliegen können.

Bei mehreren Einheiten bekommen Sie eine Übersicht über alle laufenden Mandate statt einzelner Mails.

Und eine ehrliche Grenze: Ich arbeite allein. Wie viele Neuvermietungen ich im Monat zusätzlich übernehmen kann, sage ich Ihnen im Erstgespräch — und zwar die Zahl, die auch im August und im Dezember gilt. Eine Zusage, die ich im dritten Monat reiße, nützt uns beiden nichts.

Wer ich bin — und was ich ausdrücklich nicht mache

Rico Peuker, Immobilienwirt (Dipl. VWA), Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, in Dresden tätig seit 2007. Davor, ab 1999, eine eigene Baufirma für Holzhausbau. Die technische Seite einer Wohnung ist für mich kein Anhang zum Exposé.

Wo ich arbeite: Dresden mit allen Stadtteilen und Ortschaften, Radebeul und das Elbland sowie das nähere Umland — Bannewitz, Coswig, Freital, Heidenau, Kreischa, Moritzburg, Weinböhla und die umliegenden Gemeinden. Liegt ein Objekt aus Ihrem Bestand außerhalb, sage ich das offen und vermittle Ihnen einen Kollegen vor Ort. Eine Wohnung, deren Markt ich nicht kenne, vermiete ich nicht besser als Sie selbst.

Welche Objekte: Wohnungen und Häuser. Preisgebundenen Wohnraum übernehme ich nicht — dort gelten mit § 2 Absatz 3 WoVermittG eigene Regeln, die in ein anderes Geschäft gehören. Die Einzelvermietung von WG-Zimmern ebenfalls nicht.

Was ich nicht mache — und das ist hier der wichtigere Teil:

• Ich verwalte nicht. Weder WEG noch Miete, weder heute noch später. Ich bin kein Wettbewerber, der über die Vermietung in Ihren Bestand hineinsieht.
• Ich spreche Ihre Eigentümer nicht auf Verwaltungsmandate an. Und auch nicht auf Verkauf, solange wir zusammenarbeiten und der Eigentümer das nicht selbst anstößt.
• Ich berate keine Mieter. Die Zielgruppe dieser Seite sind Verwaltungen und Eigentümer, sonst niemand.
• Ich veröffentliche meine B2B-Konditionen nicht. Was eine laufende Zusammenarbeit kostet, hängt vom Volumen, vom Zuschnitt und von der Aufgabenteilung ab. Das gehört ins Gespräch, nicht in eine Preistabelle. Den gesetzlichen Rahmen finden Sie im nächsten Abschnitt.

Häufige Fragen

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