Haus verkaufen bei Scheidung in Dresden
Eine Bewertung, der beide Seiten folgen können. Und drei Punkte, die vorher geklärt sein sollten.
Bei einer Trennung ist die Immobilie meistens der größte gemeinsame Posten und der einzige, den man nicht aufteilen kann, ohne ihn zu verkaufen. Was den Verkauf in dieser Lage schwierig macht, ist selten der Markt. Es sind die unterschiedlichen Vorstellungen davon, was das Haus wert ist. Eine nachvollziehbar hergeleitete Bewertung nimmt dieser Diskussion die Grundlage, weil beide Seiten dieselbe Zahl vor sich haben. Auf dieser Seite stehen die drei Punkte, die vor dem Verkauf geklärt sein sollten, und was gilt, wenn nur einer von beiden im Grundbuch steht.
Punkt eins — die Bewertung entscheidet über Monate
In fast jedem Trennungsverkauf gibt es zwei Preisvorstellungen, und beide sind ehrlich gemeint. Wer im Haus bleibt, sieht die Mängel und die Arbeit. Wer ausgezogen ist, sieht die guten Jahre und den Nachbarn, der angeblich mehr bekommen hat.
Eine belastbare Bewertung nimmt dieser Diskussion nicht die Emotion, aber die Grundlage. Entscheidend ist dabei weniger die Zahl selbst als ihre Herleitung: Welche Vergleichsfälle wurden herangezogen, aus welchem Zeitraum, in welcher Lage, mit welchem Zustand. Eine Zahl ohne Herleitung ist eine Meinung. Eine Zahl mit Herleitung ist eine Verhandlungsgrundlage.
Ich trenne dabei zwei Dinge, die oft vermischt werden: den Wert der Substanz und den Betrag, den der Markt heute zahlt. Bei Dresdner Objekten aus den Baujahren 1900 bis 1935 liegt dazwischen häufig eine Zahl, die keine Seite auf dem Zettel hatte — der Sanierungsstau. Was das kostet, kann ich beziffern, weil ich ab 1999 eine eigene Baufirma geführt habe.
Wie eine Bewertung methodisch aufgebaut ist, steht auf der Seite zur Immobilienbewertung.
Punkt zwei — die Teilungsversteigerung ist kein Druckmittel, sondern ein Verlustgeschäft
Wenn sich zwei Miteigentümer nicht einigen, kann jeder von ihnen die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG beantragen. Das wird in Trennungssituationen häufig angedroht, meist von der Seite, die schneller aus der Sache heraus will.
Wer damit droht, sollte die Rechnung kennen. Bei einer Versteigerung entscheidet das Gericht über den Verkehrswert per Gutachten, der Termin ist öffentlich, das Verfahren dauert regelmäßig ein Jahr und länger, und die Erlöse liegen erfahrungsgemäß unter dem, was am freien Markt erzielbar wäre. Die Verfahrenskosten gehen vom Erlös ab. Getroffen werden dadurch beide Seiten gleichermaßen.
Es gibt Konstellationen, in denen dieser Weg der einzig verbleibende ist. Er ist aber kein Verhandlungsargument, sondern das Eingeständnis, dass keine Verhandlung mehr stattfindet. In der Praxis lässt sich das fast immer abwenden, wenn früh genug eine Bewertung vorliegt, die keiner Seite gehört.
Punkt drei — die Steuerfalle bei der Übertragung an den Ex-Partner
Dieser Punkt ist der teuerste, und er ist erstaunlich wenig bekannt.
Eine verbreitete Lösung bei Trennungen lautet: Einer bleibt im Haus, der andere überträgt seinen Miteigentumsanteil gegen Ausgleichszahlung. Das steht dann in der Scheidungsfolgenvereinbarung, wirkt wie eine interne Regelung und fühlt sich nicht nach Verkauf an.
Steuerlich ist es einer. Der Bundesfinanzhof hat am 14. Februar 2023 entschieden, dass die entgeltliche Übertragung des Miteigentumsanteils auf den geschiedenen Ehepartner ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG darstellt — auch dann, wenn sie im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung erfolgt und der Übertragende unter dem Druck einer drohenden Zwangsvollstreckung handelt (Aktenzeichen IX R 11/21).
Ebenso wichtig ist die zweite Aussage desselben Urteils: Wer aus dem Familienheim ausgezogen ist, nutzt seinen Anteil nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken — auch dann nicht, wenn der frühere Partner und das gemeinsame minderjährige Kind weiterhin dort wohnen. Die Ausnahme für selbstgenutztes Wohneigentum greift also nicht.
Was das praktisch bedeutet: Liegt der gemeinsame Kauf weniger als zehn Jahre zurück und wird der Anteil innerhalb dieser Frist übertragen, ist der Gewinn zu versteuern. Bei einem Haus, das 2019 gekauft und 2026 übertragen wird, kann das ein fünfstelliger Betrag sein — fällig bei demjenigen, der auszieht und meint, er gebe nur nach.
Die Frist und die Berechnung gehören zu Ihrem Steuerberater. Was ich beitragen kann, ist der Hinweis, dass diese Frage gestellt werden muss, bevor die Vereinbarung unterschrieben ist. Danach ist sie nicht mehr zu lösen.
Die allgemeinen Regeln zur Spekulationsfrist habe ich auf einer eigenen Seite zusammengestellt.
Wenn nur einer im Grundbuch steht
Auch dann ist der Verkauf nicht automatisch die Sache eines Einzelnen.
Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft kann sich ein Ehegatte nur mit Zustimmung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen (§ 1365 BGB). Nach ständiger Rechtsprechung genügt es, wenn ein einzelner Gegenstand wirtschaftlich das gesamte Vermögen ausmacht — und bei den meisten Familien ist das die Immobilie.
Die Vorschrift hat eine Einschränkung, die in der Praxis oft übersehen wird: Sie greift nur, wenn der Käufer weiß oder die Umstände kennt, aus denen sich ergibt, dass die Immobilie nahezu das gesamte Vermögen darstellt. Ob das im Einzelfall so ist, entscheidet Ihr Anwalt, nicht ich.
Für den Verkauf heißt das schlicht: Ich kläre vor der Vermarktung, wer unterschreiben muss. Ein Kaufvertrag, der am Notartermin an einer fehlenden Zustimmung scheitert, kostet beide Seiten Monate und den Käufer das Vertrauen.
Diskretion ist hier keine Marketingfloskel
Bei einem normalen Verkauf ist Reichweite gut. Bei einer Trennung ist sie es nicht immer.
Ein öffentliches Inserat mit Fotos der gemeinsamen Wohnung erreicht auch Nachbarn, Kollegen und die Eltern vom Sportverein. Manche Eigentümer stört das nicht. Anderen ist es wichtiger als ein paar tausend Euro.
Deshalb frage ich das ab, bevor irgendetwas online geht. Wo es gewünscht ist, spreche ich zuerst vorgemerkte Interessenten an — das sind Menschen, die mir bereits gesagt haben, was sie suchen. Bei gängigen Objekten in gefragten Dresdner Lagen führt dieser Weg häufig zum Ziel, ohne dass die Immobilie je auf einem Portal steht. Bei erklärungsbedürftigen Objekten reicht er meist nicht, und dann sage ich das auch.
Wie ich in dieser Situation arbeite
Ein Ansprechpartner für beide. Termine, Angebote, Sachstand gehen zeitgleich an beide Seiten. Keine Information läuft über den einen zum anderen.
Getrennte Termine, wenn gewünscht. Ich bewerte das Haus einmal, bespreche das Ergebnis aber gern zweimal. Es gibt keinen Grund, warum Sie für eine Sachauskunft in einem Raum sitzen müssen.
Kontakt zu den Anwälten, wenn Sie es wollen. Ich schicke Bewertung und Verkaufsstand auf Wunsch direkt an beide Kanzleien. Das erspart Ihnen, dieselbe Zahl zweimal zu erklären.
Was ich nicht mache: Ich bewerte nicht, wer im Recht ist. Ich gebe keine Einschätzung zum Zugewinnausgleich ab. Und ich nehme keinen Auftrag an, bei dem eine Seite mir gegenüber Informationen zurückhält, die den Verkauf betreffen.
Wer ich bin
Rico Peuker, Immobilienwirt (Dipl. VWA), Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung, in Dresden tätig seit 2007. Davor, ab 1999, eine eigene Baufirma für Holzhausbau.
4,7 von 5 Sternen aus 49 Google-Bewertungen.
Sie brauchen eine Zahl, der beide folgen können? Schreiben Sie mir kurz, um welche Immobilie es geht. Sie bekommen eine Einschätzung, die Sie beide bekommen — zur selben Zeit, im selben Wortlaut. → Neutrale Wertermittlung anfordern
Häufige Fragen
Kann ein Makler für beide Seiten arbeiten?
Ja, und in dieser Situation ist es der sinnvollere Weg. Ein Makler, der erkennbar für eine Seite arbeitet, liefert eine Bewertung, die die andere Seite anzweifelt. Beauftragen mich beide, gilt für die Provision § 656c BGB: gleiche Höhe für beide, sonst entfällt der Anspruch vollständig.
Was passiert, wenn wir uns beim Preis nicht einigen?
Dann hilft eine Bewertung mit nachvollziehbarer Herleitung — Vergleichsfälle, Zeitraum, Lage, Zustand. In den meisten Fällen löst sich der Streit an dieser Stelle, weil er sich nicht am Haus entzündet hat, sondern an zwei unterschiedlichen Zahlen im Kopf.
Mein Partner droht mit Teilungsversteigerung. Was heißt das?
Nach § 180 ZVG kann jeder Miteigentümer sie beantragen. Das Verfahren dauert regelmäßig über ein Jahr, ist öffentlich, und die Erlöse liegen erfahrungsgemäß unter dem freien Marktpreis. Die Kosten gehen vom Erlös ab. Getroffen werden beide Seiten — als Druckmittel ist es deshalb ein stumpfes.
Ich übertrage meinen Anteil an meine Ex-Frau. Ist das steuerfrei?
Nicht zwingend. Der BFH hat am 14.02.2023 entschieden, dass die entgeltliche Übertragung des Miteigentumsanteils an den geschiedenen Ehepartner ein privates Veräußerungsgeschäft ist (IX R 11/21) — auch im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung. Wer ausgezogen ist, kann sich zudem nicht auf die Eigennutzung berufen, selbst wenn das gemeinsame Kind dort wohnt. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie unterschreiben.
Muss das Haus öffentlich inseriert werden?
Nein. Bei gängigen Objekten in gefragten Dresdner Lagen führt die Ansprache vorgemerkter Interessenten oft zum Ziel. Bei erklärungsbedürftigen Immobilien reicht dieser Weg meist nicht — dann sage ich Ihnen das offen, statt Monate zu verlieren.