Haus privat verkaufen in Dresden: was der Verkauf ohne Makler wirklich bringt
Was Sie tatsächlich sparen, was an Arbeit anfällt und wo die Haftung liegt.
Wer sein Haus privat verkaufen will, hat eine Rechnung im Kopf: ohne Makler keine Provision. Bei einem Haus für 450.000 Euro sind das auf der Verkäuferseite gut 16.000 Euro. Nur steht dieser Betrag nicht dem Nichts gegenüber, sondern einem Verkaufspreis, der ohne Marktkenntnis in beide Richtungen abweichen kann. Und die Abweichung ist in aller Regel größer als die Provision. Diese Seite rechnet beides gegeneinander: was Sie sparen, welche Arbeit tatsächlich anfällt und wofür Sie als Privatverkäufer persönlich haften. Am Ende steht, in welchen Fällen ich selbst zum Privatverkauf rate.
Der Denkfehler in der Ersparnisrechnung
Die verbreitete Rechnung geht so: In Sachsen sind rund 3,57 Prozent je Partei inklusive Umsatzsteuer marktüblich. Bei 400.000 Euro Kaufpreis wären das 14.280 Euro, die man sich als Verkäufer spart.
Der Haken liegt auf der anderen Seite des Tisches. Beim Verkauf über einen Makler zahlt der Käufer denselben Anteil — bei 400.000 Euro also ebenfalls rund 14.280 Euro. Verkaufen Sie privat, spart er diesen Betrag genauso. Und er weiß das, bevor er zur Besichtigung kommt.
Käufer rechnen mit Gesamtkosten, nicht mit dem Kaufpreis. Ein Interessent, der 460.000 Euro aufbringen kann, hat bei einem Maklerobjekt rund 445.000 Euro für den Kaufpreis übrig. Bei einem Privatobjekt hat er die vollen 460.000. Ob dieser Unterschied bei Ihnen landet oder in der Verhandlung, entscheidet sich am Küchentisch — nicht im Voraus.
In der Praxis wird ein Teil davon zum Verhandlungsargument. „Sie sparen ja die Provision“ ist der meistgehörte Satz beim Privatverkauf in Dresden. Die realistische Erwartung ist deshalb nicht die volle Provisionshälfte, sondern ein Teil davon. Wie groß dieser Teil ist, hängt fast ausschließlich davon ab, wie sicher Sie im Preis stehen.
Der Preis ist der ganze Unterschied
Alles andere am Privatverkauf ist Fleißarbeit. Der Preis ist die Stelle, an der es teuer wird — in beide Richtungen.
Zu niedrig heißt: Sie merken es nie. Das Haus geht nach zwei Wochen weg, alle sind zufrieden, und Sie erfahren nicht, dass zwei weitere Interessenten mehr geboten hätten. Ein Fehler von fünf Prozent sind bei 400.000 Euro 20.000 Euro — das Anderthalbfache der Provision, die Sie sparen wollten.
Zu hoch heißt: Das Haus steht. Und Immobilien, die lange stehen, verlieren nicht nur Aufmerksamkeit, sondern Verhandlungsposition. Interessenten, die eine Anzeige zum dritten Mal sehen, vermuten einen Mangel und bieten entsprechend. Die Preissenkung, die dann kommt, wird als Schwäche gelesen.
Die belastbaren Daten für Dresden liegen bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Die Kaufpreissammlung ist keine offene Datenbank, aber Eigentümer haben ein berechtigtes Interesse und bekommen auf Antrag und gegen Gebühr Auskunft. Wenn Sie privat verkaufen, ist das der Weg — nicht das Online-Portal, das Ihnen Angebotspreise zeigt. Angebotspreise sind Wunschzahlen; beurkundete Kaufpreise sind Tatsachen.
Wie eine Bewertung methodisch aufgebaut ist, steht auf der Seite zur Immobilienbewertung.
Drei Wege, den Preis falsch zu setzen — und was dann passiert
Es gibt beim Privatverkauf drei Varianten, und ich sehe sie seit Jahren in derselben Reihenfolge. Meistens beginnt es gleich: ein paar Preise im Internet nachgesehen, vielleicht eine KI gefragt, ein paar Fotos mit dem Handy, Anzeige online. Danach trennen sich die Wege.
Der Erste stellt zu teuer ein. Es passiert erst einmal gar nichts. Keine Anfragen, keine Anrufe, Stille. Nach zwei, drei Wochen kommen dann doch Leute — aber es sind die Falschen. Nachbarn, die schon immer mal reinschauen wollten. Menschen, die sich in aller Ruhe durchs Haus führen lassen und dann bei einer Tasse Kaffee erzählen, wie sie das damals gemacht haben. Freundlich, nett, kostet zwei Stunden.
Nach acht Wochen hat der Verkäufer ein Dutzend solcher Termine hinter sich und keinen einzigen Interessenten, der sich ernsthaft mit dem Kauf beschäftigt hat. Was er stattdessen hat, ist eine Anzeige, die inzwischen jeder im Ort kennt.
Der Zweite stellt zu günstig ein. Bei dem passiert das Gegenteil, und zwar sofort. Zwanzig, dreißig Anfragen am Tag sind in gefragten Dresdner Lagen völlig realistisch. Das Telefon steht nicht still, das Postfach läuft über, und nach zwei Tagen weiß er nicht mehr, wem er was geschrieben hat.
Und er weiß vor allem nicht, mit wem er es zu tun hat. Ist das ein Makler, der sich als Interessent ausgibt? Ein Ankäufer, der auf den schnellen Weiterverkauf spekuliert? Jemand mit Finanzierungszusage oder jemand, der erst noch zur Bank muss? Er kann es nicht unterscheiden, weil er nie gelernt hat, danach zu fragen. Am Ende verkauft er an den, der am nettesten war oder am lautesten gedrängt hat — und erfährt ein halbes Jahr später vom Nachbarn, was das Haus zwei Straßen weiter gebracht hat.
Der Dritte schreibt keinen Preis rein. Der will es besonders klug machen. Soll der Markt doch entscheiden.
Was er bekommt, sind Anfragen mit genau einer Frage: Was soll es denn kosten? Jede einzeln zu beantworten, jede mit derselben Diskussion. Wer keinen Preis nennt, wirkt nicht souverän, sondern unentschlossen — und Unentschlossenheit lädt zum Verhandeln ein, bevor überhaupt jemand das Haus gesehen hat.
Alle drei haben nach ein paar Wochen die Nase voll. Und alle drei aus demselben Grund.
Die fünf teuersten Irrtümer beim Privatverkauf
Aus meiner Praxis, in dieser Reihenfolge der Häufigkeit:
1. „Der Nachbar hat letztes Jahr für 480 bekommen.“ Das Haus ist nicht Ihres: anderer Schnitt, anderes Bad, anderer Garten, anderer Käufer, anderer Markt. Zwischen zwei Wohnlagen derselben Ortschaft lag 2025 in Dresden der Faktor zwei.
2. „Der Online-Rechner sagt 850.000.“ Rechner arbeiten mit Postleitzahl-Durchschnitten und Angebotspreisen. Die amtliche Spanne in einer einzigen Wohnlage reicht von 1.390 bis 7.545 €/m². Als Verhandlungsbasis ist ein Rechnerwert untauglich, als erster Rahmen in Ordnung: Hauswert-Rechner Dresden.
3. „Ich habe so viel investiert, das muss sich rentieren.“ Investitionen sind keine Wertsteigerung eins zu eins. Ein Wintergarten, der 40.000 Euro gekostet hat, bringt beim Verkauf nach meiner Erfahrung einen Bruchteil davon zurück. Wer mit Vollanrechnung plant, vermarktet sich raus.
4. „Wir testen erst mal einen hohen Preis.“ Der teuerste Fehler überhaupt. Häuser, die zu hoch starten, verbrennen am Markt. Nach drei Monaten ohne Besichtigung sind Sie kein abwartender Verkäufer mehr, sondern ein Problem-Inserat, und die Preissenkung wird als Schwäche gelesen.
5. „Das Gutachten reicht doch.“ Ein Verkehrswertgutachten liefert den Wert für Finanzamt, Gericht oder Bank. Es bildet den Marktwert ab, nicht den Preis, den ein konkreter Käufer heute zahlt. Dazwischen liegen nach meiner Erfahrung fünf bis fünfzehn Prozent, je nach Verhandlung. Was ein Gutachten leistet, steht auf Immobiliengutachten Dresden.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, Datenjahr 2025, Kap. 4.2.1: Wohnlagen und Spannen freistehender Einfamilienhäuser. Prozentangaben zu Investitionen und Gutachten sind Erfahrungswerte, keine amtlichen Zahlen.
Woran es tatsächlich scheitert — es ist nicht der Preis
Der Preis ist der Auslöser, nicht die Ursache. Die Ursache ist, dass niemand ihnen beigebracht hat, mit Interessenten umzugehen.
Qualifizieren. Bevor jemand mein Haus betritt, will ich drei Dinge wissen: Wie wird das bezahlt, wann kann es losgehen, und muss vorher etwas anderes verkauft werden. Das sind drei Fragen, höflich gestellt, am Telefon in vier Minuten geklärt. Wer sie nicht stellt, führt jeden durchs Haus — und die meisten wollen nicht kaufen, sondern schauen.
Einwände behandeln. „Die Heizung ist ja uralt.“ Der eine Verkäufer wird defensiv und redet den Mangel klein. Der andere gibt sofort nach und senkt. Beides ist falsch. Richtig ist, die Zahl dagegenzustellen: Was kostet der Austausch wirklich, und ist er im Preis schon berücksichtigt. Dafür muss man die Zahl vorher kennen.
Menschen auseinanderhalten. Der zurückhaltende Interessent, der zweimal nachfragt, kauft am Ende oft. Der begeisterte, der alles toll findet, meldet sich nie wieder. Das lernt man nicht in vier Wochen. Ich habe dafür Jahre gebraucht.
Nachfassen. Von zehn ernsthaften Interessenten meldet sich vielleicht einer von allein. Die anderen neun muss jemand anrufen — freundlich, zum richtigen Zeitpunkt, ohne zu drängen. Genau daran scheitern die meisten Privatverkäufe: nicht am Preis, sondern daran, dass niemand hinterhertelefoniert.
Das ist der Teil meiner Arbeit, der auf keiner Rechnung steht und den man von außen nicht sieht. Er ist auch der Grund, warum die Ersparnisrechnung vom Anfang dieser Seite selten aufgeht.
Die Aufgabenliste — was tatsächlich anfällt
Damit Sie den Aufwand einschätzen können, hier die Posten. Keiner davon ist schwierig; zusammen sind es einige Wochen.
Unterlagen beschaffen. Aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, bei Wohnungseigentum zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftspläne. Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung. Bei Bestandsbauten oft auch die Bauakte beim Bauaktenarchiv der Stadt.
Energieausweis. Er ist Pflicht, muss bei der Besichtigung vorgelegt und spätestens bei Vertragsschluss übergeben werden. Die Kennwerte müssen bereits in der Anzeige stehen — Energieträger, Baujahr, Kennwert, Effizienzklasse. Fehlt das, ist es eine Ordnungswidrigkeit. Die Vorschriften stehen seit dem 29. Juli 2026 im Gebäudemodernisierungsgesetz, das das Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat.
Vermarktung. Fotos, Text, Grundriss, Portaleinstellung. Für Privatanbieter kosten die großen Portale je nach Laufzeit einen dreistelligen Betrag pro Objekt.
Besichtigungen. Terminvergabe, Anwesenheit, Nachfassen. Rechnen Sie mit zehn bis fünfundzwanzig Terminen, überwiegend abends und samstags. Ein Teil davon sind Nachbarn und Interessenten ohne Finanzierung.
Käuferprüfung. Vor dem Notartermin sollten Sie wissen, ob die Finanzierung steht. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank ist das Minimum; ein bloßer „Wir kümmern uns“-Satz ist keine.
Notar. Den Kaufvertragsentwurf erstellt der Notar. Er ist zur Neutralität verpflichtet, berät also beide Seiten gleichermaßen — er verhandelt nicht für Sie und prüft nicht, ob der Preis stimmt.
Wo Sie persönlich haften
Das ist der Punkt, den ich für den wichtigsten halte, und er kommt in den meisten Ratgebern zu kurz.
Der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag — „gekauft wie besichtigt“ — schützt Sie nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben. § 444 BGB stellt das ausdrücklich klar. Arglist setzt keine böse Absicht voraus; es genügt, dass Sie einen erheblichen Mangel kannten oder für möglich hielten und ihn nicht offenbart haben.
In Dresdner Altbauten sind das typischerweise: aufsteigende Feuchte im Keller, ein früherer Schwammbefall, Risse mit Setzungsgeschichte, eine nicht genehmigte Nutzungsänderung im Dachgeschoss, Rückstände aus früheren Sanierungen. Wenn Sie so etwas wissen, gehört es ins Protokoll — nicht ins Gespräch, sondern schriftlich in die Unterlagen, die der Käufer erhält.
Der Rat lautet nicht „nehmen Sie einen Makler“, sondern: Dokumentieren Sie, was Sie wissen, und lassen Sie sich den Empfang bestätigen. Das ist auch beim Privatverkauf machbar und schützt Sie besser als jede Klausel.
Wann ich Ihnen abraten würde — und wann nicht
Privatverkauf spricht wenig dagegen, wenn das Objekt gängig ist, die Unterlagen vollständig sind, Sie allein entscheiden können, kein Termindruck besteht und Sie mit Fremden über Geld verhandeln können, ohne dass es Ihnen zusetzt.
Es wird schwierig, wenn eine dieser Bedingungen fehlt. Am häufigsten sind das in meiner Erfahrung drei Fälle:
Bei mehreren Eigentümern — Erbengemeinschaft, Trennung, Geschwister — geht die Auseinandersetzung fast nie um das Haus, sondern um den Preis. Ein Dritter mit einer begründeten Zahl entschärft das; ein verhandelnder Miteigentümer verschärft es.
Bei erklärungsbedürftigen Objekten — Sanierungsstau, Denkmalschutz, laufende Vermietung, ungeklärte Bausubstanz — kalkulieren Käufer Sicherheitsaufschläge ein, die den tatsächlichen Aufwand deutlich übersteigen. Diese Unsicherheit lässt sich nur mit Fachargumenten auflösen.
Bei Zeitdruck verlieren Sie die einzige Verhandlungsposition, die Sie haben: die Möglichkeit, nein zu sagen.
Ein Angebot, das Sie nichts kostet
Wenn Sie privat verkaufen wollen, dann tun Sie es. Ich halte Sie nicht davon ab.
Was ich Ihnen anbiete: Rufen Sie mich vorher an und lassen Sie mich einmal durchs Haus gehen. Sie bekommen meine Einschätzung zu Substanz und Preisspanne — kostenfrei, unverbindlich, ohne Vertrag. Danach verkaufen Sie selbst, mit einer Zahl im Rücken, die auf beurkundeten Kaufpreisen beruht statt auf Portalangeboten.
Der Grund, warum ich das mache, ist nicht Menschenfreundlichkeit. Ein Teil dieser Eigentümer meldet sich nach acht Wochen wieder. Ein anderer Teil verkauft erfolgreich allein und empfiehlt mich trotzdem weiter. Beides ist mir recht.
Wer ich bin
Rico Peuker, Immobilienwirt (Dipl. VWA), Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung, in Dresden tätig seit 2007. Davor, ab 1999, eine eigene Baufirma für Holzhausbau.
4,7 von 5 Sternen aus 49 Google-Bewertungen.
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Häufige Fragen
Was muss ich beachten, wenn ich mein Haus privat verkaufe?
Den Preis aus beurkundeten Kaufpreisen herleiten, nicht aus Portalangeboten. Die Pflichten zum Energieausweis in Anzeige und Besichtigung einhalten. Alles, was Sie über Mängel wissen, schriftlich an den Käufer geben und sich den Empfang bestätigen lassen. Interessenten vor der Besichtigung nach der Finanzierung fragen. Und der Kaufvertrag braucht in jedem Fall einen Notar, sonst ist er unwirksam.
Spare ich beim Privatverkauf wirklich die volle Provision?
Ihren Anteil sparen Sie sicher. Nur: Der Käufer spart seinen genauso und rechnet ihn mit. Wie viel davon bei Ihnen bleibt, entscheidet die Verhandlung. Wer im Preis sicher steht, behält den größeren Teil; wer unsicher ist, gibt ihn ab.
Kann ich mein Haus online verkaufen?
Inserieren können Sie online, verkaufen nicht. Ob eine Anzeige kostenlos ist, steht in der Preisliste des jeweiligen Portals; Kleinanzeigenportale sind meist kostenlos, Immobilienportale für Privatanbieter meist nicht. Alles danach bleibt analog: Besichtigungen vor Ort, Prüfung der Finanzierung, Beurkundung beim Notar nach § 311b BGB, Umschreibung im Grundbuch. Was eine Online-Anzeige nicht liefert, ist der Preis: Portale zeigen Angebotspreise, keine Kaufpreise.
Welche Risiken bestehen beim privaten Hausverkauf?
Drei, in dieser Reihenfolge: ein falscher Preis, der in beide Richtungen fünfstellig kostet; die persönliche Haftung für verschwiegene Mängel, die auch ein Gewährleistungsausschluss nicht abdeckt (§ 444 BGB); Interessenten ohne Finanzierung, die Wochen kosten. Dazu Formfehler beim Energieausweis mit einem Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro. Gegen alles hilft dasselbe: belegte Zahlen, schriftliche Offenlegung, Finanzierungsnachweis vor der Besichtigung.
Brauche ich beim Privatverkauf einen Notar?
Ja, ohne Ausnahme. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird (§ 311b Absatz 1 BGB). Der Notar entwirft den Vertrag, verliest ihn, beurkundet Kaufvertrag und Auflassung und veranlasst die Umschreibung im Grundbuch. Was er nicht prüft: den Preis und die Bausubstanz. Die Notarkosten trägt üblicherweise der Käufer, die Löschung Ihrer Grundschuld Sie.
Welche Steuern fallen an, wenn ich mein Haus privat verkaufe?
Dieselben wie mit Makler. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie das Haus länger als zehn Jahre besitzen oder es im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 EStG). Sonst versteuern Sie den Gewinn mit Ihrem Einkommensteuersatz. Die Grunderwerbsteuer von 5,5 Prozent zahlt der Käufer. Alle Fälle stehen auf Immobilie verkaufen: Steuern.
Kann ich mein Haus privat ohne Energieausweis verkaufen?
Nein. Die Pflicht gilt für Privatverkäufer genauso: Kennwerte in der Anzeige, Vorlage bei der Besichtigung, Übergabe beim Vertrag, Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro. Ein Verbrauchsausweis ist in wenigen Tagen zu haben. Wer ihn ausstellen darf und was er kostet, steht auf Energieausweis beim Hausverkauf.
Kann ich privat verkaufen, obwohl ich einen Makler beauftragt habe?
Das hängt von der Vertragsart ab. Beim einfachen Maklerauftrag dürfen Sie selbst verkaufen, ohne Provision zu schulden. Beim Alleinauftrag verzichten Sie nur auf weitere Makler und dürfen selbst verkaufen. Beim qualifizierten Alleinauftrag müssen Sie eigene Interessenten an den Makler verweisen; dann kann für einen Verkauf auf eigene Faust eine Zahlung vereinbart sein. Lesen Sie die Klausel vor der Unterschrift, im Zweifel mit einem Anwalt.
Welche Unterlagen brauche ich mindestens?
Aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung und der aktuelle Wirtschaftsplan. Vieles davon dauert in der Beschaffung zwei bis sechs Wochen — fangen Sie damit an, bevor Sie inserieren.
Hafte ich für Mängel, wenn ich privat verkaufe?
Ja. Der übliche Gewährleistungsausschluss greift nicht, wenn Sie einen Mangel kannten und verschwiegen haben (§ 444 BGB). Schreiben Sie auf, was Sie über den Zustand wissen, übergeben Sie es und lassen Sie sich den Empfang quittieren.
Wie finde ich den richtigen Preis ohne Makler?
Über beurkundete Vergleichspreise, nicht über Portalangebote. Die Kaufpreissammlung führt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Dresden. Als Eigentümer haben Sie ein berechtigtes Interesse und bekommen auf Antrag gegen Gebühr Auskunft.
Ab wann lohnt sich ein Makler eher?
Wenn mehrere Eigentümer entscheiden müssen, wenn das Objekt erklärungsbedürftig ist oder wenn Sie einen Termin haben, den Sie halten müssen. In diesen drei Fällen kostet ein Fehler regelmäßig mehr als die Provision.