Verkehrswert einer Immobilie berechnen: Formel und Beispiele aus Dresden

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert ist der Preis, den eine Immobilie an einem bestimmten Tag auf dem freien Markt erzielen würde, ohne Zeitdruck und ohne Verwandtschaftsrabatt. Das Baugesetzbuch setzt ihn mit dem Marktwert gleich.

Drei Dinge folgen daraus. Der Verkehrswert gilt immer für einen Stichtag, beim Erbfall etwa den Todestag. Er ist ein gedachter Preis, kein bezahlter. Und er blendet persönliche Verhältnisse aus: Dass Sie schnell verkaufen müssen oder der Käufer unbedingt neben seiner Schwester wohnen will, gehört nicht hinein.

Ermittelt wird er nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie kennt drei Verfahren und schreibt vor, das zu wählen, das zur Art der Immobilie passt.

Quelle: § 194 BauGB; § 6 ImmoWertV, Stand Oktober 2026.

Wie berechne ich den Verkehrswert selbst?

Sie berechnen den Verkehrswert selbst, indem Sie das passende Verfahren wählen und dessen Formel mit amtlichen Eingangswerten füllen. Die Zuordnung ist klarer, als viele denken:

In der Praxis rechne ich meist zwei Verfahren nebeneinander. Liegen sie weit auseinander, steckt fast immer eine konkrete Ursache dahinter: eine Miete deutlich unter Markt, ein Sanierungsstau, ein Wohnrecht im Grundbuch.

Wer nur einen ersten Rahmen braucht, nimmt den Hauswert-Rechner für Dresden. Er rechnet das Vergleichswertverfahren ohne Registrierung und ohne Anmeldung, ein Verkehrswert-Rechner für den ersten Rahmen.

Vergleichswertverfahren: Formel und Beispiel Eigentumswohnung Striesen

Die Formel des Vergleichswertverfahrens lautet: Vergleichswert = Wohnfläche × Vergleichspreis je m² ± Zu- und Abschläge. Der Vergleichspreis stammt aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen ähnlicher Objekte, nicht aus Anzeigen.

Beispiel: Altbauwohnung in Striesen, saniert, 75 m² Wohnfläche, mit Tiefgaragenstellplatz.

Jetzt beginnt die eigentliche Arbeit. Die Striesener Altbauverträge reichten 2025 von 1.540 bis 5.500 Euro je Quadratmeter. Geschoss, Balkon, Zustand des Gemeinschaftseigentums und die Höhe der Instandhaltungsrücklage entscheiden, ob Ihre Wohnung bei 2.400 oder bei 3.400 Euro liegt. Diese Zu- und Abschläge sind der Teil, den kein Rechner kennt.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, Wohnungseigentum je Gemarkung S. 50 bis 55 und Stellplätze S. 58 bis 59, Datenjahr 2025.

Sachwertverfahren: Formel und Beispiel Einfamilienhaus mit Dresdner Sachwertfaktor

Die Formel des Sachwertverfahrens lautet: Sachwert = (Bodenwert + Sachwert des Gebäudes + Außenanlagen) × Sachwertfaktor. Der Teil in der Klammer heißt vorläufiger Sachwert. Er sagt, was Boden und Gebäude nach Herstellungskosten und Alter wert sind. Der Sachwertfaktor sagt, was der Markt dafür tatsächlich zahlt.

Die Bestandteile:

• Bodenwert: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert, angepasst an Ihr Grundstück
• Gebäudesachwert: Normalherstellungskosten 2010 je m² Bruttogrundfläche, hochgerechnet mit dem Baupreisindex, gemindert um das Alter (linear über 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer)
• Außenanlagen: im Modell des Gutachterausschusses Dresden in der Regel 3 bis 5 Prozent des Gebäudesachwerts

Den Sachwertfaktor hat der Gutachterausschuss Dresden für 2025 aus 263 Kaufverträgen als Formel abgeleitet:

ln(Sachwertfaktor) = −0,3450 × ln(vorläufiger Sachwert) − 0,0001 × Bodenrichtwert + 0,1754 × ln(Restnutzungsdauer) + 3,9573

Beispiel des Gutachterausschusses: freistehendes Einfamilienhaus, vorläufiger Sachwert 440.000 Euro, Bodenrichtwert 270 Euro je m², Restnutzungsdauer 40 Jahre.

Zwei Dinge zeigt die Formel. Erstens zahlt der Dresdner Markt für Häuser mit kleinem Sachwert verhältnismäßig mehr als für große: Der Faktor sinkt, je höher der vorläufige Sachwert. Zweitens erklärt das Modell nur einen Teil der Streuung, das Bestimmtheitsmaß liegt bei 0,28. Die gemessenen Faktoren reichten 2025 von 0,62 bis 1,82, im Median 1,08. Wer den Faktor für sein Haus aus der Formel nimmt und nicht hinschaut, kann deutlich danebenliegen.

Die Restnutzungsdauer ist dabei die Stellschraube, an der die meisten Laien scheitern. Ein 40 Jahre altes Haus ohne Modernisierung hat bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer noch 40 Jahre. Neues Dach, neue Fenster und neue Heizung verlängern sie nach einem Punkteschema der ImmoWertV. Hier hilft mir, dass ich ab 1999 eine eigene Baufirma geführt und Holzhäuser gebaut habe: Was eine Modernisierung wert ist und was nur Geld gekostet hat, sehe ich am Bauteil.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 7.3 Sachwertfaktor, S. 76 bis 79, Stichtag des Modells 24. Juni 2025.

Ertragswertverfahren: Formel und Beispiel vermietete Wohnung

Die Formel des Ertragswertverfahrens lautet: Ertragswert = (Reinertrag − Bodenwert × Liegenschaftszins) × Barwertfaktor + Bodenwert. Der Reinertrag ist die Jahresmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten, die der Vermieter selbst trägt. Der Barwertfaktor rechnet die Erträge der Restnutzungsdauer auf heute herunter.

Barwertfaktor = (qⁿ − 1) ÷ (qⁿ × (q − 1)), mit q = 1 + Liegenschaftszins und n = Restnutzungsdauer.

Für weiterverkaufte Eigentumswohnungen der Baujahre 1990 bis 2023 hat der Gutachterausschuss Dresden 2025 einen Liegenschaftszins von 2,08 Prozent im Median ermittelt, bei einer typischen Restnutzungsdauer von 50 Jahren. Daraus ergibt sich ein Barwertfaktor von rund 30,9. Jeder Euro Reinertrag des Gebäudes ist also rund 31 Euro Wert.

Für einen schnellen Rahmen gibt es eine Abkürzung, den Rohertragsfaktor: Kaufpreis ≈ Jahresnettokaltmiete × Rohertragsfaktor.

Beispiel: vermietete Wohnung, Baujahr 1995, 64 m², angenommene Nettokaltmiete 7,50 Euro je m².

Der Faktor streute 2025 von 13,9 bis 42,6. Eine Wohnung mit einer Miete weit unter dem Mietspiegel ist deshalb weniger wert, als die Fläche vermuten lässt, und zwar so lange, bis sich die Miete rechtlich anheben lässt. Wie Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Dresden dabei wirken, steht auf der Seite zur Mietpreisbremse Dresden.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, Rohertragsfaktoren S. 84 und Liegenschaftszinssätze S. 93, Wohnungseigentum Weiterverkauf, Datenjahr 2025. Die Miete ist eine Annahme für das Beispiel.

Bodenrichtwert abrufen: So lesen Sie BORIS Sachsen und den Themenstadtplan

Den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück lesen Sie kostenlos im Themenstadtplan Dresden oder in BORIS Sachsen ab. Er ist der Ausgangspunkt für jeden Bodenwert, im Sach- wie im Ertragswertverfahren.

1. Öffnen Sie stadtplan.dresden.de oder boris.sachsen.de.
2. Wählen Sie das Thema Bodenrichtwerte und den Stichtag 1. Januar 2026.
3. Geben Sie Ihre Adresse ein und klicken Sie in die Zone Ihres Grundstücks.
4. Notieren Sie den Wert in Euro je m² und die Merkmale der Richtwertzone: Nutzung, Grundstücksgröße, Erschließungszustand.

Weicht Ihr Grundstück von diesen Merkmalen ab, etwa durch doppelte Größe oder eine Hinterlage, wird der Bodenrichtwert angepasst. Bodenrichtwert mal Fläche ist deshalb nur ein erster Bodenwert, und nie der Wert der Immobilie. Für unbebaute Grundstücke steht mehr auf Grundstück verkaufen in Dresden.

Quelle: Landeshauptstadt Dresden, Pressemitteilung vom 16. April 2026, Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026; Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Sachsen.

Wie wird der Wert einer Immobilie im Erbfall oder bei Schenkung ermittelt?

Im Erbfall und bei einer Schenkung ermittelt das Finanzamt den Wert der Immobilie nach dem Bewertungsgesetz, mit denselben drei Verfahren in vereinfachter Form. Stichtag ist der Todestag oder der Tag, an dem die Schenkung ausgeführt ist.

Weil das Finanzamt mit pauschalen Ansätzen rechnet, kann sein Wert über dem liegen, was das Haus am Markt bringt. Dann können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen. Das Gesetz nennt zwei Wege:

• ein Gutachten des Gutachterausschusses oder einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert ist (§ 198 Abs. 2 BewG)
• einen tatsächlichen Verkaufspreis, wenn das Grundstück innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft wurde und sich die Verhältnisse nicht geändert haben (§ 198 Abs. 3 BewG)

Der zweite Weg ist für Erben interessant, die ohnehin verkaufen wollen: Der Kaufvertrag selbst kann der Nachweis sein. Ob sich das in Ihrem Fall rechnet, klärt ein Steuerberater, ich darf und will das nicht beurteilen. Was beim Verkauf eines geerbten Hauses sonst zu beachten ist, steht auf Haus geerbt und verkaufen in Dresden.

Quelle: § 198 Bewertungsgesetz, abgerufen am 3. Oktober 2026.

Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten?

Ein Verkehrswertgutachten brauchen Sie, wenn ein Dritter die Zahl anerkennen muss und sie im Streit bestehen soll: das Finanzamt beim Nachweis nach § 198 BewG, das Familiengericht bei Zugewinnausgleich und Scheidung, Miterben bei der Teilung, ein Gericht bei der Zwangsversteigerung.

Für die Frage, zu welchem Preis Sie verkaufen können, brauchen Sie keines. Dafür reicht eine fundierte Bewertung mit offengelegten Vergleichsfällen, und die kostet bei mir nichts. Den Unterschied zwischen Bewertung und Gutachten und wann was passt, erkläre ich auf Immobiliengutachten Dresden. Bei Trennung lohnt der Blick auf Hausverkauf bei Scheidung.

Häufige Fragen

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