Haus an das eigene Kind verkaufen: was beim Preis, bei den Steuern und bei den Geschwistern zählt
Verkauf, Schenkung oder eine Mischung aus beidem. Die drei Wege unterscheiden sich bei Grunderwerbsteuer, Schenkungsteuer, Spekulationsfrist und Pflichtteil. Nüchtern erklärt, mit Gesetzesstellen, für Eltern in Dresden.
Wer sein Haus an das eigene Kind verkaufen will, braucht keinen Makler, der Käufer sucht. Er braucht eine Zahl, die vor dem Finanzamt und vor den Geschwistern Bestand hat, und er sollte vorher wissen, welcher Weg welche Folgen hat.
Denn „an das Kind verkaufen“ heißt in der Praxis selten Verkauf zum vollen Wert. Meist ist es ein Preis unter Wert, eine Schenkung oder eine Übertragung gegen Wohnrecht. Jede dieser Varianten löst andere Regeln aus. Ich bin Rico Peuker, Immobilienmakler in Dresden seit 2007. Ich bin kein Steuerberater und kein Anwalt; diese Seite ordnet die Regeln ein, die Gestaltung im Einzelfall gehört zu Steuerberatung und Notar.
Verkaufen, schenken oder beides: die drei Wege im Vergleich
Es gibt drei Wege, ein Haus zu Lebzeiten an ein Kind zu bringen. Was sie unterscheidet, steht in vier Gesetzen:
| Verkauf zum Verkehrswert | Schenkung | Verkauf unter Wert (gemischte Schenkung) | |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | keine, § 3 Nr. 6 GrEStG | keine, § 3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG | keine, § 3 Nr. 6 GrEStG |
| Schenkungsteuer | keine | auf den Wert über dem Freibetrag von 400.000 € je Elternteil | auf den unentgeltlichen Teil über dem Freibetrag |
| Spekulationsfrist beim Kind | beginnt neu mit dem Kauf | läuft vom Elternteil weiter, § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG | geteilt: entgeltlicher Teil neu, unentgeltlicher Teil läuft weiter |
| Pflichtteilsergänzung der Geschwister | keine, es gab kein Geschenk | ja, § 2325 BGB, zehn Jahre abschmelzend | ja, für den geschenkten Anteil |
Quellen: § 3 Grunderwerbsteuergesetz, § 7 und § 16 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, § 23 Einkommensteuergesetz, § 2325 Bürgerliches Gesetzbuch, Stand Oktober 2026.
Der Verkauf zum vollen Wert ist der einfachste Fall: Das Kind kauft wie ein Fremder, nur ohne Grunderwerbsteuer. Die Schenkung ist der günstigste, solange der Freibetrag reicht. Die gemischte Schenkung ist der häufigste und der, bei dem am meisten übersehen wird.
Warum ein Kaufpreis unter Verkehrswert als Schenkung gilt
Ein Kaufpreis unter Verkehrswert gilt in Höhe der Differenz als Schenkung, weil das Gesetz jede freigebige Zuwendung erfasst, durch die der Empfänger auf Kosten des Gebers bereichert wird (§ 7 Absatz 1 Nummer 1 ErbStG). Das Finanzamt sieht sich dafür nicht den Kaufvertrag an, sondern den Wert.
Ein Beispiel mit Dresdner Zahlen: Freistehende Einfamilienhäuser im Bestand kosteten 2025 im Median 440.000 Euro. Verkaufen Eltern ein solches Haus für 240.000 Euro an die Tochter, sind 200.000 Euro geschenkt. Das bleibt unter dem Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil, löst also keine Schenkungsteuer aus. Es zählt aber bei der Pflichtteilsergänzung für die Geschwister mit, und es verbraucht Freibetrag für die nächsten zehn Jahre.
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| Verkehrswert, Median freistehendes Einfamilienhaus Dresden 2025 | 440.000 € |
| vereinbarter Kaufpreis | 240.000 € |
| unentgeltlicher Teil (Schenkung) | 200.000 € |
| Freibetrag Kind je Elternteil, § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG | 400.000 € |
| Schenkungsteuer | 0 € |
Welchen Wert das Finanzamt ansetzt, steht nicht im Kaufvertrag. Es ermittelt einen Steuerwert nach dem Bewertungsgesetz. Liegt der über dem, was das Haus am Markt bringt, lässt sich der niedrigere Wert durch ein Gutachten nachweisen (§ 198 BewG). Wer so ein Gutachten erstellen darf, steht auf Immobiliengutachten Dresden.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 4.2.1, alle Lagen, Datenjahr 2025; § 16 ErbStG. Der Verkehrswert ist ein Median zur Veranschaulichung, keine Bewertung.
Grunderwerbsteuer: null, auf allen drei Wegen
Grunderwerbsteuer fällt beim Verkauf an das eigene Kind nicht an. § 3 Nummer 6 GrEStG nimmt den Erwerb durch Personen aus, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind. Stiefkinder sind den Abkömmlingen gleichgestellt, ebenso die Ehegatten und Lebenspartner der Kinder. Die Schenkung ist zusätzlich über § 3 Nummer 2 GrEStG befreit.
Was das in Dresden wert ist: Der sächsische Satz liegt bei 5,5 Prozent. Beim Beispielhaus für 440.000 Euro wären das 24.200 Euro, die ein fremder Käufer mitbringen müsste. Beim Kind entfallen sie. Mehr zur Grunderwerbsteuer und zu den anderen Steuern beim Verkauf steht auf Immobilie verkaufen: Steuern in Dresden.
Quelle: § 3 Nummer 2 und Nummer 6 Grunderwerbsteuergesetz; § 1 Sächsisches Grunderwerbsteuersatzgesetz, Satz 5,5 Prozent seit 1. Januar 2023.
Schenkungsteuer: 400.000 Euro Freibetrag je Elternteil, alle zehn Jahre
Jedes Kind hat gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro (§ 16 Absatz 1 Nummer 2 ErbStG). Gehört das Haus beiden Eltern je zur Hälfte und schenken beide, stehen 800.000 Euro Freibetrag zur Verfügung. Was darüber liegt, wird in Steuerklasse I besteuert, beginnend bei 7 Prozent (§ 19 ErbStG).
Zwei Punkte entscheiden über die Höhe:
- Der Steuerwert, nicht der Kaufpreis. Das Finanzamt bewertet nach dem Bewertungsgesetz. Ein Wohnrecht oder Nießbrauch, den sich die Eltern vorbehalten, mindert den Wert der Zuwendung.
- Die Zehnjahresfrist des § 14 ErbStG. Mehrere Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Wer das Haus heute schenkt, hat den Freibetrag erst in zehn Jahren wieder. Diese Frist hat mit der Spekulationsfrist nichts zu tun, obwohl beide zehn Jahre dauern.
Quelle: § 14, § 16 und § 19 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, Stand Oktober 2026.
Spekulationsfrist: beim Verkauf beginnt sie für Ihr Kind neu, bei der Schenkung läuft sie weiter
Kauft das Kind, ist das eine Anschaffung. Verkauft es innerhalb von zehn Jahren weiter, ohne selbst darin gewohnt zu haben, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Absatz 1 Nummer 1 EStG). Bei der Schenkung übernimmt das Kind dagegen die Frist der Eltern: Haben die das Haus vor zwölf Jahren gekauft, kann das Kind sofort steuerfrei verkaufen (§ 23 Absatz 1 Satz 3 EStG).
Die Falle liegt bei der gemischten Schenkung, und zwar auf Seiten der Eltern. Der entgeltliche Teil ist für sie ein Verkauf. Läuft ihre eigene Zehnjahresfrist noch, etwa weil das Haus vermietet war, kann der Teilverkauf an das Kind bei den Eltern Einkommensteuer auslösen. Wer das Haus selbst bewohnt hat, im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor, ist davon nicht betroffen.
Für vermietete Häuser lohnt sich deshalb der Blick auf das Datum, bevor der Vertrag entworfen wird. Die Einzelheiten zur Frist und zur Ausnahme Eigennutzung stehen auf der Steuerseite.
Pflichtteil und Geschwister: was eine Schenkung zehn Jahre nachwirkt
Bekommt ein Kind das Haus geschenkt oder unter Wert, können die Geschwister nach dem Tod der Eltern eine Ergänzung ihres Pflichtteils verlangen, so als läge das Haus noch im Nachlass (§ 2325 Absatz 1 BGB). Der Anspruch schmilzt ab: Im ersten Jahr nach der Schenkung zählt sie voll, danach jedes Jahr ein Zehntel weniger, nach zehn Jahren gar nicht mehr (§ 2325 Absatz 3 BGB).
Dabei gibt es zwei Dinge, die in Familien regelmäßig übersehen werden:
- Behalten sich die Eltern ein umfassendes Nutzungsrecht vor, etwa einen Nießbrauch am ganzen Haus, beginnt die Zehnjahresfrist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unter Umständen gar nicht zu laufen. Welche Gestaltung die Frist anlaufen lässt, klärt ein Fachanwalt für Erbrecht.
- Beim Verkauf zum vollen Wert gibt es keine Ergänzung. Das Haus wurde nicht verschenkt, der Kaufpreis ist im Vermögen der Eltern. Deshalb ist eine belastbare Wertermittlung beim Verkauf an ein Kind die wichtigste Unterlage: Sie belegt, dass kein Geschenk versteckt ist.
Für den Frieden unter Geschwistern hilft außerdem, die Übertragung offen zu regeln: entweder mit einer Gleichstellungszahlung an die anderen Kinder, die den Verkauf allerdings zur gemischten Schenkung macht, oder mit einer Anordnung zur Ausgleichung im Erbfall (§ 2050 BGB). Was eine geerbte Immobilie später beim Verkauf bedeutet, steht auf Haus geerbt und verkaufen.
Quelle: § 2050 und § 2325 Bürgerliches Gesetzbuch, Stand Oktober 2026.
Wohnrecht oder Nießbrauch: wenn Sie im Haus bleiben wollen
Viele Eltern übertragen das Haus und bleiben darin wohnen. Dafür gibt es zwei Rechte, die ins Grundbuch eingetragen werden: das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB, das die Nutzung einer Wohnung oder des Hauses unter Ausschluss des Eigentümers sichert, und den Nießbrauch nach § 1030 BGB, der zusätzlich das Recht umfasst, das Haus zu vermieten und die Miete zu behalten.
Für die Steuer wirkt beides als Gegenleistung: Der Wert des Rechts wird bei der Schenkungsteuer vom Wert des Hauses abgezogen. Bei der Grunderwerbsteuer bleibt es zwischen Eltern und Kind bei null, weil § 3 Nummer 6 GrEStG unabhängig von Auflagen greift.
Für den späteren Verkauf durch das Kind ist das Recht ein Preisfaktor: Ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht lässt sich nur mit Abschlag oder gar nicht verkaufen, solange das Recht besteht. Wer dem Kind Freiheit lassen will, regelt im Vertrag, wann das Recht gelöscht wird und ob dafür eine Abfindung fließt.
Quelle: § 1030 und § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch.
Wie der Verkauf an das Kind praktisch abläuft
- Wert ermitteln. Den Rahmen liefert der Hauswert-Rechner Dresden in einer Minute. Für den Vertrag und das Finanzamt braucht es mehr: eine Bewertung vor Ort mit den Vergleichsfällen des Gutachterausschusses, bei mir kostenlos. Soll der Wert gegenüber dem Finanzamt belegt werden, ein Gutachten nach § 198 BewG.
- Weg festlegen. Verkauf, Schenkung oder gemischt, mit oder ohne Wohnrecht, mit oder ohne Gleichstellung der Geschwister. Das ist der Teil für Steuerberater und Notar, nicht für mich.
- Finanzierung des Kindes klären. Eine Bank beleiht auch den Kauf von den Eltern, verlangt aber eine nachvollziehbare Wertermittlung, gerade wenn der Kaufpreis unter Wert liegt.
- Notar. Der Vertrag braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b Absatz 1 BGB). Üblich sind Rückforderungsrechte für die Eltern, etwa bei Insolvenz, Scheidung oder Vorversterben des Kindes, und die Regelung von Wohnrecht und Löschung.
- Grundbuch. Mit der Umschreibung ist das Kind Eigentümer. Beim Verkauf zum vollen Wert fließt der Kaufpreis wie bei jedem anderen Verkauf über ein Notaranderkonto oder nach Fälligkeitsmitteilung.
Für Schritt 1 bin ich da. Für die Schritte 2 bis 5 brauchen Sie mich nicht als Makler, und ich sage das auch so. Wie ein Verkauf an Fremde abläuft, steht auf Ablauf beim Hausverkauf.
Sie wollen Ihr Haus an Ihr Kind übertragen und brauchen zuerst eine belastbare Zahl? Ich ermittle den Wert vor Ort mit den Vergleichsfällen des Gutachterausschusses, kostenfrei und ohne Verkaufsauftrag. Was Sie danach mit der Zahl machen, entscheiden Sie mit Steuerberater und Notar.
Häufige Fragen
Kann ich mein Haus unter Wert an mein Kind verkaufen?
Ja. Der Preis ist frei vereinbar, aber die Differenz zum Verkehrswert gilt als Schenkung (§ 7 Absatz 1 Nummer 1 ErbStG). Bleibt sie unter 400.000 Euro je Elternteil, fällt keine Schenkungsteuer an. Sie zählt jedoch bei der Pflichtteilsergänzung der Geschwister mit und verbraucht den Freibetrag für zehn Jahre. Ein belegter Verkehrswert ist deshalb die wichtigste Unterlage.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich an mein Kind verkaufe?
Nein. Der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie ist nach § 3 Nummer 6 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit, Stiefkinder und die Ehegatten der Kinder eingeschlossen. In Sachsen sind das 5,5 Prozent, beim Dresdner Medianhaus von 440.000 Euro also 24.200 Euro, die bei einem fremden Käufer anfallen würden.
Was ist besser: das Haus an mein Kind verkaufen oder schenken?
Das hängt von drei Fragen ab: Brauchen Sie das Geld, läuft bei einem vermieteten Haus noch Ihre Spekulationsfrist, und gibt es Geschwister. Der Verkauf zum vollen Wert vermeidet Pflichtteilsergänzung und Schenkungsteuer, die Schenkung spart dem Kind die Finanzierung und überträgt Ihre Spekulationsfrist. Die Entscheidung gehört in eine steuerliche Beratung, nicht auf eine Maklerseite.
Können meine anderen Kinder etwas verlangen, wenn ich das Haus einem Kind überlasse?
Zu Ihren Lebzeiten nicht. Nach Ihrem Tod können sie Pflichtteilsergänzung verlangen, wenn das Haus geschenkt oder unter Wert übertragen wurde (§ 2325 BGB). Der Anspruch sinkt mit jedem Jahr seit der Schenkung um ein Zehntel und entfällt nach zehn Jahren. Beim Verkauf zum Verkehrswert entsteht kein solcher Anspruch.
Kann ich nach dem Verkauf an mein Kind im Haus wohnen bleiben?
Ja, mit einem Wohnungsrecht nach § 1093 BGB oder einem Nießbrauch nach § 1030 BGB, beides im Grundbuch eingetragen. Das Recht mindert den steuerlichen Wert der Übertragung und sichert Sie auch dann, wenn das Kind das Haus später verkaufen will oder in finanzielle Schwierigkeiten gerät. Es senkt aber den späteren Verkaufswert, solange es besteht.
Welchen Wert setzt das Finanzamt bei der Übertragung an?
Einen Steuerwert nach dem Bewertungsgesetz, typisiert nach Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, unabhängig vom vereinbarten Kaufpreis. Liegt er über dem tatsächlichen Marktwert, können Sie den niedrigeren Wert mit einem Gutachten eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen nachweisen (§ 198 BewG). Ein Maklerwert reicht dafür nicht.
Das könnte Sie auch interessieren
Gesetzestexte, jeweils auf gesetze-im-internet.de, abgerufen am 3. Oktober 2026: § 3 Nummer 2 und Nummer 6 Grunderwerbsteuergesetz; § 7 Absatz 1 Nummer 1, § 14, § 16 Absatz 1 Nummer 2 und § 19 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz; § 23 Absatz 1 Einkommensteuergesetz; § 198 Bewertungsgesetz; § 311b Absatz 1, § 1030, § 1093, § 2050 und § 2325 Bürgerliches Gesetzbuch. Grunderwerbsteuersatz Sachsen: § 1 Sächsisches Grunderwerbsteuersatzgesetz, 5,5 Prozent für Erwerbsvorgänge ab 1. Januar 2023. Marktzahl: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 4.2.1, freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand, alle Lagen, Median 440.000 Euro bei 146 Kauffällen, Datenjahr 2025. Diese Seite stellt die Rechtslage dar und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.