Wohnung in Dresden verkaufen, wenn Sie selbst ganz woanders wohnen
Sie haben die Wohnung in den Neunzigern als Kapitalanlage gekauft oder geerbt, und jetzt soll sie weg. Besichtigung, Unterlagen und Notar laufen ohne Ihre Anreise. Hier steht, wie, und was die Wohnung heute bringt.
Eine Wohnung in Dresden verkaufen Sie von außerhalb genauso wie von hier, nur dass jemand vor Ort die Wege übernimmt. Sie müssen dafür nicht nach Dresden kommen. Zum Notar auch nicht.
Die meisten, die mich aus Stuttgart, Köln oder Hamburg anrufen, haben die Wohnung irgendwann zwischen 1992 und 1998 gekauft. Ein Berater hat sie ihnen damals empfohlen, wegen der Steuer. Gesehen haben sie die Wohnung seitdem vielleicht zweimal. Das ist kein Vorwurf. So war das Modell.
Ich bin Rico Peuker, Immobilienmakler in Dresden seit 2007. Auf dieser Seite steht, was ohne Ihre Anreise geht, welche Unterlagen der Verkauf braucht und was eine Dresdner Wohnung aus dieser Zeit 2025 tatsächlich gebracht hat.
Warum so viele Dresdner Wohnungen Eigentümern aus dem Westen gehören
Nach der Wende hat der Staat Investitionen in den neuen Ländern mit Sonderabschreibungen gefördert. Nach dem Fördergebietsgesetz konnten Anleger für Investitionen, die bis Ende 1996 abgeschlossen waren, bis zu 50 Prozent der Kosten zusätzlich abschreiben, danach bis Ende 1998 zu niedrigeren Sätzen.
In Dresden wurde in dieser Zeit massenhaft saniert und neu gebaut. Verkauft wurden die Wohnungen zu einem großen Teil an Anleger in Westdeutschland, oft über Vertriebe, die das Steuermodell verkauft haben und weniger die Wohnung.
Dreißig Jahre später sind die Abschreibungen verbraucht. Die Käufer von damals sind im Ruhestand, oder die Wohnung ist an die Kinder gegangen. Und alle stellen dieselbe Frage: Wie verkaufe ich etwas, das 400 Kilometer weg ist?
§ 4 Fördergebietsgesetz (Sonderabschreibungen), Fassung für Investitionen 1991 bis 1998.
Was ohne Ihre Anreise geht, und wer es übernimmt
| Schritt | Wer macht es | Müssen Sie nach Dresden? |
|---|---|---|
| Unterlagen beim Verwalter anfordern | ich, mit Ihrer schriftlichen Vollmacht | nein |
| Grundbuchauszug holen | ich, mit Ihrer Vollmacht | nein |
| Wohnung ansehen, Fotos, 3D-Rundgang | ich, abgestimmt mit Ihrem Mieter | nein |
| Preis herleiten | ich, aus beurkundeten Kaufpreisen 2025 | nein, wir sprechen am Telefon |
| Besichtigungen mit Käufern | ich | nein |
| Kaufvertrag beim Notar | Notar in Dresden, Sie unterschreiben bei einem Notar an Ihrem Wohnort | nein |
| Übergabe an den Käufer | ich | nein |
Den 3D-Rundgang nehme ich selbst auf. Für Sie hat das einen Nebeneffekt: Sie sehen Ihre eigene Wohnung zum ersten Mal seit Jahren, ohne in den Zug zu steigen.
Ist die Wohnung vermietet, gehen Fotos und Rundgang nur mit dem Einverständnis Ihres Mieters. Besichtigungstermine stimme ich mit ihm direkt ab. Ein Mieter, der gefragt wird statt überrumpelt, macht in aller Regel mit.
Zum Notar müssen Sie auch nicht
Der Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet, meist in Dresden. Sie müssen dafür nicht am Tisch sitzen. Üblich sind zwei Wege, und welchen der Notar vorschlägt, stimmt er mit Ihnen ab.
Sie erteilen vorher eine Vollmacht. Damit unterschreibt eine Person Ihres Vertrauens in Dresden für Sie. Ihre Unterschrift unter der Vollmacht lassen Sie bei einem Notar an Ihrem Wohnort beglaubigen.
Oder Sie genehmigen den Vertrag nachträglich. Im Termin handelt jemand für Sie, Sie bekommen den beurkundeten Vertrag zugeschickt und genehmigen ihn mit einer beglaubigten Unterschrift, wieder beim Notar um die Ecke.
Die Beglaubigung ist nötig, weil das Grundbuchamt Erklärungen nur in öffentlich beglaubigter Form annimmt (§ 29 Grundbuchordnung). Den Entwurf des Kaufvertrags bekommen Sie vorher zum Lesen, und Ihre Fragen dazu beantwortet der Notar, nicht ich.
§ 29 Grundbuchordnung, geprüft am 3. Oktober 2026.
Was ist meine Wohnung heute wert, verglichen mit dem Kaufpreis von damals?
Das ist die Frage, die hinter fast jedem Anruf steckt. Die ehrliche Antwort hängt davon ab, was Sie damals bezahlt haben.
Der Gutachterausschuss Dresden hat für 2025 diese Kaufpreise ausgewertet, jeweils Weiterverkäufe, also keine Neubauten:
| Wohnungen in Dresden, 2025 | Kaufverträge | Median je m² Wohnfläche |
|---|---|---|
| Baujahr bis 1989, nach 1990 saniert | 896 | 2.605 € |
| Baujahr 1990 bis 2023 | 866 | 2.500 € |
Ein Rechenbeispiel. Angenommen, Sie haben 1995 für eine Wohnung mit 60 m² 240.000 DM bezahlt. Das sind 122.710 Euro (Umrechnungskurs 1,95583). Beim Median von 2.500 Euro je m² liegt die Wohnung heute um 150.000 Euro.
Wer damals deutlich mehr bezahlt hat, liegt heute darunter. Das sage ich Ihnen am Telefon genauso, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Wo Ihre Wohnung innerhalb der Spanne liegt, entscheiden Stadtteil, Zustand, Rücklage der Eigentümergemeinschaft und, bei einer vermieteten Wohnung, die Miete.
Die Werte nach Stadtteil stehen auf Immobilienpreise Dresden 2026. Einen ersten Rahmen ohne E-Mail rechnet der Hauswert-Rechner im Reiter Eigentumswohnung. Alle Wohnungszahlen für Dresden und das Umland gibt es gesammelt als PDF im Marktreport Wohnungen 2026.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, Datenjahr 2025, Kapitel 4.3 und 7.4.
Vermietet verkaufen: Ihr Mieter bleibt, der Käufer rechnet mit der Miete
Eine vermietete Wohnung verkaufen Sie mit dem Mieter. Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein, so steht es in § 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete. Kaufen werden deshalb vor allem Anleger, und die rechnen mit dem Faktor, also Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete.
Für Weiterverkäufe vermieteter Wohnungen mit Baujahr 1990 bis 2023 und einer Restnutzungsdauer ab 41 Jahren hat der Gutachterausschuss 2025 einen Rohertragsfaktor von 25,15 ermittelt (Median, 46 Kauffälle). Bei 60 m² und angenommenen 7,50 Euro Nettokaltmiete je m² sind das 5.400 Euro Jahresmiete und damit rund 135.800 Euro.
Ob Sie vermietet oder nach Auszug des Mieters leer verkaufen, ist eine Rechenfrage. Leer erreicht die Wohnung auch Selbstnutzer, vermietet läuft die Miete bis zum Verkauf weiter. Leer heißt in der Regel, dass der Mieter von sich aus auszieht. Eine Kündigung, um verkaufen zu können, ist nur in engen Ausnahmen möglich (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Was rechtlich sonst gilt, steht auf Wohnung verkaufen in Dresden.
Über Saxon Capital habe ich Kontakt zu Anlegern, die vermietete Wohnungen in Dresden suchen. Die Wohnung muss also nicht erst leer stehen, damit sich ein Käufer findet.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, Datenjahr 2025, Kapitel 4.3 und 7.4.
Welche Unterlagen der Verkauf braucht, und woher sie kommen
Ein Anleger kauft nicht ohne Unterlagen, und jede Lücke wird zum Abzug beim Preis. Das meiste liegt beim Verwalter, nicht bei Ihnen.
| Unterlage | Woher |
|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt beim Amtsgericht Dresden, ich hole ihn mit Ihrer Vollmacht |
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | Verwalter oder Grundbuchamt |
| Protokolle der Eigentümerversammlungen, letzte drei Jahre | Verwalter |
| Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung | Verwalter |
| Stand der Erhaltungsrücklage | Verwalter |
| Mietvertrag und aktuelle Miethöhe | Sie oder Ihre Mietverwaltung |
| Energieausweis | meist Verwalter, sonst lasse ich ihn ausstellen |
Viele Eigentümer haben die Protokolle nie gelesen. Ich lese sie. Darin steht, ob eine Sonderumlage beschlossen ist oder das Dach demnächst ansteht, und das fragt jeder Käufer.
Geerbt und weit weg: was zuerst geklärt sein muss
Haben Sie die Wohnung geerbt, brauchen Sie für den Verkauf einen Erbnachweis. Das Grundbuchamt akzeptiert einen Erbschein oder, wenn ein notarielles Testament vorliegt, dieses zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts (§ 35 Grundbuchordnung). Sind Sie mehrere Erben, unterschreiben alle, auch das geht per Vollmacht oder Genehmigung von zu Hause.
Steuerlich ist bei einer Wohnung aus den Neunzigern meist nichts mehr offen. Die Spekulationsfrist für private Immobilien beträgt zehn Jahre (§ 23 Einkommensteuergesetz), und Erben übernehmen das Kaufdatum des Verstorbenen. Ob das in Ihrem Fall so ist, klärt Ihr Steuerberater; ich darf Sie dazu nicht beraten.
Wie der Verkauf einer geerbten Immobilie insgesamt abläuft, steht auf Geerbte Immobilie verkaufen.
§ 35 Grundbuchordnung, § 23 Abs. 1 Einkommensteuergesetz, geprüft am 3. Oktober 2026.
Was Sie das kostet
Die Erstbewertung kostet nichts, auch nicht das Telefonat, in dem ich Ihnen den Rahmen nenne. Beim Verkauf teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision, in Sachsen üblich sind 3,57 Prozent je Seite (ist der Makler für beide Seiten tätig und der Käufer Verbraucher, schreibt § 656c BGB bei Wohnungen die gleiche Höhe für beide vor).
Ihren Anteil zahlen Sie erst, wenn der Kaufpreis vollständig auf Ihrem Konto ist. Fotos, 3D-Rundgang, Unterlagen und die Wege zum Verwalter stecken darin. Fahrtkosten nach Dresden haben Sie keine, weil Sie nicht fahren.
Sie wohnen nicht in Dresden und wollen verkaufen? Rufen Sie an oder fordern Sie die kostenlose Wertermittlung an. Ich nenne Ihnen am Telefon den Rahmen aus den Kaufpreisen 2025 und sage Ihnen, welche Unterlagen ich vom Verwalter brauche.
Häufige Fragen
Kann ich meine Wohnung in Dresden verkaufen, ohne selbst hinzufahren?
Ja. Unterlagen, Besichtigungen und Übergabe übernimmt jemand vor Ort, beim Notar unterschreiben Sie per beglaubigter Vollmacht oder Genehmigung bei einem Notar an Ihrem Wohnort. Ein Termin in Dresden ist nicht nötig.
Wie läuft der Notartermin ab, wenn ich nicht in Dresden wohne?
Entweder unterschreibt eine bevollmächtigte Person für Sie, oder Sie genehmigen den beurkundeten Vertrag nachträglich. In beiden Fällen lassen Sie Ihre Unterschrift bei einem Notar in Ihrer Nähe beglaubigen, weil das Grundbuchamt nur beglaubigte Erklärungen annimmt (§ 29 GBO).
Was ist meine Eigentumswohnung in Dresden heute wert?
Weiterverkaufte Wohnungen kosteten 2025 im Median 2.605 Euro je m² bei sanierten Altbauten und 2.500 Euro bei Baujahren 1990 bis 2023 (Gutachterausschuss Dresden). Eine Wohnung mit 60 m² liegt damit um 150.000 Euro, abhängig von Stadtteil, Zustand und Rücklage.
Ist meine Wohnung heute weniger wert als beim Kauf in den Neunzigern?
Das hängt vom damaligen Kaufpreis ab. Rechnen Sie ihn durch 1,95583 in Euro um und vergleichen Sie mit dem Median für Ihr Baujahr. Wer über Steuermodelle deutlich über dem damaligen Markt gekauft hat, liegt heute oft darunter.
Kann ich eine vermietete Wohnung in Dresden verkaufen?
Ja, der Mieter bleibt, der Käufer übernimmt den Mietvertrag (§ 566 BGB). Käufer sind dann vor allem Anleger, die mit dem Faktor rechnen. 2025 lag der Rohertragsfaktor für Wohnungen mit Baujahr 1990 bis 2023 in Dresden im Median bei 25,15.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich meine Dresdner Wohnung verkaufe?
Bei privat gehaltenen Wohnungen, die Sie vor mehr als zehn Jahren gekauft haben, fällt keine Steuer auf den Gewinn an (§ 23 EStG). Erben übernehmen das Kaufdatum des Verstorbenen. Für Ihren Einzelfall fragen Sie bitte Ihren Steuerberater.
Welche Unterlagen brauche ich, wenn ich die Wohnung von außerhalb verkaufe?
Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Stand der Erhaltungsrücklage, Mietvertrag und Energieausweis. Das meiste liegt beim Verwalter und lässt sich mit Ihrer Vollmacht anfordern.
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Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, veröffentlicht am 16. April 2026, Datenjahr 2025. Verwendet: Kapitel 4.3 „Preisspiegel für Wohnungseigentum“ (Weiterverkauf, Medianwerte aus beurkundeten Kaufverträgen) und Kapitel 7.4 „Rohertragsfaktoren für Weiterverkauf von Wohnungseigentum“. Fördergebietsgesetz: § 4 FöGbG (Sonderabschreibungen), Fassung für Investitionen 1991 bis 1998. Rechtsstand: § 29 und § 35 Grundbuchordnung, §§ 566, 573 und 656c BGB, § 23 Abs. 1 Einkommensteuergesetz, geprüft am 3. Oktober 2026. Umrechnungskurs D-Mark/Euro: 1,95583 (amtlich festgelegt zum 1. Januar 1999). Keine Rechts- oder Steuerberatung.