Zinshaus und Mehrfamilienhaus in Dresden verkaufen — zum Faktor, den Anleger zahlen

Was Mehrfamilienhäuser in Dresden 2025 gekostet haben

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden hat für das Datenjahr 2025 131 vollständig auswertbare Kauffälle für Mehrfamilienhäuser im Bestand ausgewertet.

Zwei weitere Kauffälle entfallen auf die Wohnlagen „einfach“ und „dörflich (Bestand)“, je einer. Für diese weist der Gutachterausschuss wegen der Fallzahl keine Werte aus. Die Tabelle summiert sich deshalb auf 129, ausgewiesen sind 131.

Zusätzlich weist derselbe Bericht Durchschnittswerte nach Bauperiode aus: sanierte Mehrfamilienhäuser der Vorkriegszeit erzielten 2025 im Mittel 2.055 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, vier Prozent mehr als 2024. Nach 1990 errichtete Mehrfamilienhäuser lagen bei 3.105 Euro je Quadratmeter — sieben Prozent unter dem Vorjahr. Wohn- und Geschäftshäuser in gutem baulichen Zustand kamen auf 2.075 Euro je Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche, drei Prozent mehr als 2024.

Der Quadratmeterpreis ist beim Anlageobjekt trotzdem nur eine Kontrollgröße. Die Spanne in mittlerer Lage reicht von 550 bis 8.770 Euro je Quadratmeter. Ein Median, unter dem sich Faktor sechzehn verbirgt, taugt nicht zur Preisfindung. Gerechnet wird über den Ertrag.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, Preisspiegel für den Geschossbau, Mehrfamilienhaus Bestand (Baujahr bis 2023), Datenjahr 2025. Medianwerte aus beurkundeten Kaufverträgen.

Der Rohertragsfaktor — der eigentliche Preismaßstab

Der Rohertragsfaktor, im Maklergespräch meist „Vervielfältiger“ oder schlicht „Faktor“ genannt, ist das Verhältnis von bereinigtem Kaufpreis zum Jahresrohertrag. Faktor 20 heißt: Der Käufer zahlt das Zwanzigfache der jährlichen Nettokaltmiete. Der Gutachterausschuss Dresden weist ihn nach Restnutzungsdauer gestaffelt aus, Stichtag ist der 1. Juli 2025.

Rechnen Sie es einmal durch. Ein Haus mit 60.000 Euro Jahresnettokaltmiete ist bei Faktor 19,33 rund 1.160.000 Euro wert, bei Faktor 23,19 rund 1.391.000 Euro. Das sind rund 231.000 Euro Unterschied bei identischer Miete — allein über die Restnutzungsdauer.

Und genau da liegt der Hebel. Die Restnutzungsdauer ist keine Maklerfrage, sondern eine bautechnische. Nach § 4 Absatz 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung verlängern durchgeführte Instandsetzungen und Modernisierungen sie, unterlassene Instandhaltung verkürzt sie. Wer belegen kann, dass Dach, Stränge und Heizung noch dreißig Jahre tragen, argumentiert nicht über Sympathie, sondern über den Faktor.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, Rohertragsfaktoren für Geschossbau, Grundstücksart Mehrfamilienhaus bzw. Wohn- und Geschäftshaus (überwiegend Wohnen), Stichtag 1. Juli 2025. Rohertrag angesetzt nach tatsächlich vereinbarter Miete oder nach dem Dresdner Mietspiegel.

Bruttomietrendite — dieselbe Zahl, andersherum

Investoren sprechen selten vom Faktor, wenn sie erst einmal rechnen. Sie sprechen von Rendite. Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Rohertragsfaktors.

• Faktor 19,33 entspricht 5,2 Prozent Bruttomietrendite.
• Faktor 21,21 entspricht 4,7 Prozent.
• Faktor 23,19 entspricht 4,3 Prozent.

Wichtig ist die Vorsilbe: brutto. Bewirtschaftungskosten, nicht umlagefähige Nebenkosten, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage sind darin nicht abgezogen. Wer einem Investor eine Bruttorendite nennt und sie „Rendite“ nennt, verliert im ersten Gespräch an Glaubwürdigkeit.

Zur Einordnung: Der Gutachterausschuss weist für Dresdner Mehrfamilienhäuser in offener Bauweise einen Liegenschaftszinssatz von 1,56 Prozent im Median aus (130 Kauffälle, Stichtag 1. Juli 2025). Das ist der Zinssatz nach ImmoWertV, nicht die Rendite des Käufers — aber er zeigt, wie eng der Dresdner Markt kalkuliert ist.

Was Ihren Faktor hebt und was ihn drückt

Leerstand kostet doppelt. Er senkt den Rohertrag und er signalisiert dem Käufer ein Vermietungsproblem. Der Gutachterausschuss zieht für seine Liegenschaftszinssätze nur Objekte mit bis zu 20 Prozent Leerstand heran — darüber wird der Markt dünn.

Der Mietermix entscheidet über den Abschlag. Ein Haus mit acht Wohnungen und acht Mietverhältnissen ist ein anderes Risiko als eines mit einem Gewerbemieter über der halben Fläche. Streuung ist ein Wert.

Laufzeiten sind ein zweischneidiges Argument. Lange Laufzeiten bedeuten Planungssicherheit — und blockieren zugleich jede Anpassung. Bei Wohnraum sind unbefristete Verträge der Normalfall; hier zählt eher, wie lange die einzelnen Mietverhältnisse schon laufen und wie weit die Mieten von der ortsüblichen Vergleichsmiete entfernt sind.

Instandhaltungsstau wird nicht geschätzt, er wird abgezogen. Ein Investor kalkuliert die nächsten zehn Jahre durch: Dach, Fassade, Stränge, Heizung, Fenster, Elektrik. Was Sie nicht belegen, setzt er vorsichtshalber zu hoch an. Ein dokumentierter Instandhaltungsstau ist fast immer günstiger als ein vermuteter.

Nicht umlagefähige Kosten drücken still. Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis — sie tauchen in keiner Mietaufstellung auf und in jeder Investorenrechnung.

Mieterhöhungspotenzial ist ein Preisargument — mit Grenzen

Wenn die Bestandsmieten unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, ist das ein Wert. Aber nur, wenn Sie ihn beziffern und die Grenzen mitliefern.

Dresden hat einen qualifizierten Mietspiegel. Der Dresdner Mietspiegel 2025 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d Absatz 1 BGB, beruht auf 4.051 ausgewerteten Datensätzen und gilt vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2026. Damit lässt sich das Potenzial je Wohnung belegen statt behaupten.

Die Kappungsgrenze in Dresden liegt bei 15 Prozent in drei Jahren. Bundesweit sind es 20 Prozent; Dresden und Leipzig fallen unter die abgesenkte Grenze nach § 558 Absatz 3 BGB. Rechtsgrundlage ist die Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung, in Kraft seit dem 1. Juli 2025, zunächst bis zum 30. Juni 2027.

Bei Neuvermietung gilt in Dresden die Mietpreisbremse. Die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 2. Dezember 2025 bestimmt Dresden und Leipzig als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten nach § 556d Absatz 2 BGB. Ein Investor, der mit „Mieten anheben nach Auszug“ kalkuliert, rechnet in Dresden mit gedeckelten Zahlen.

Was daraus folgt: Rechnen Sie das Potenzial in Euro pro Jahr aus, nicht in Prozent. 4.800 Euro zusätzlicher Jahresrohertrag sind beim Faktor 21 rund 100.800 Euro mehr Kaufpreis. Diese Zahl versteht jeder Käufer sofort.

Verkauf im vermieteten Zustand — und was bei Umwandlung gilt

Ein Mehrfamilienhaus verkauft man vermietet. Der Käufer ist Kapitalanleger; ein leeres Haus ist für ihn kein Vorteil, sondern eine Baustelle ohne Einnahmen. Die Mieter bleiben, der Käufer tritt nach § 566 BGB in die laufenden Mietverträge ein — „Kauf bricht nicht Miete“.

Anders liegt der Fall, wenn Sie das Haus vorher in Wohnungseigentum aufteilen und die Wohnungen einzeln verkaufen wollen. Dann greifen zwei Vorschriften:

§ 577 BGB gibt dem Mieter ein Vorkaufsrecht. Wird eine vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann an einen Dritten verkauft, ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Der Verkäufer muss ihn über den Inhalt des Kaufvertrags und über das Vorkaufsrecht unterrichten. Wer das übergeht, haftet auf Schadenersatz.

§ 577a BGB sperrt die Eigenbedarfskündigung für drei Jahre. Nach Umwandlung und Verkauf darf dem Mieter wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung frühestens nach drei Jahren gekündigt werden. Die Länder können diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. In Sachsen wurde bisher keine entsprechende Rechtsverordnung erlassen — es bleibt in Dresden bei den drei Jahren (Stand: August 2026, Sächsisches Staatsministerium für Infrastruktur und Landesentwicklung).

Ob sich die Aufteilung überhaupt lohnt, ist eine reine Rechenfrage: Der Erstverkauf umgewandelter Wohnungen erzielt höhere Quadratmeterpreise als der Blockverkauf, kostet aber Zeit, Teilungserklärung, Vermessung und Vermarktung über Jahre. Ich rechne Ihnen beide Wege durch, bevor Sie sich entscheiden.

Welche Unterlagen ein Investor verlangt

Ein Kapitalanleger prüft Papier, nicht Atmosphäre. Diese Unterlagen entscheiden über Tempo und Preis:

• Mietaufstellung je Einheit: Fläche, Nettokaltmiete, Vorauszahlung, Mietbeginn, letzte Erhöhung, Kaution
• Die Mietverträge selbst — nicht nur die Zusammenfassung
• Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, mit Umlageschlüssel
• Instandhaltungshistorie: was wann gemacht wurde, möglichst mit Rechnungen
• Grundbuchauszug, aktuell, mit allen Belastungen in Abteilung II und III
• Flurkarte und Grundstücksgröße
• Baugenehmigung, Baubeschreibung, Grundrisse, Wohnflächenberechnung
• Energieausweis — beim Mehrfamilienhaus in der Regel Verbrauchsausweis möglich
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, falls das Haus bereits in Wohnungseigentum aufgeteilt ist
• Protokolle der Eigentümerversammlungen und Stand der Rücklage, falls WEG
• Nachweise zu Leerstand: seit wann, warum, was dagegen unternommen wurde

Zur Wohnfläche ein Hinweis aus der Praxis: In alten Unterlagen ist sie häufig falsch berechnet. Bei zehn Wohnungen summieren sich kleine Fehler zu einer Zahl, die der Käufer irgendwann nachmisst — und dann verhandelt er.

Was ich mir an Ihrem Haus ansehe

Ab 1999 hatte ich eine eigene Baufirma und habe damit Holzhäuser gebaut, in Rahmen- und in Blockbauweise. Seit 2007 bin ich Immobilienmakler nach § 34c Gewerbeordnung, dazu Immobilienwirt (Dipl. VWA). Beim Anlageobjekt zahlt sich diese Kombination unmittelbar aus: Der Faktor hängt an der Restnutzungsdauer, und die Restnutzungsdauer hängt an der Substanz.

Dach und Dachstuhl. Der teuerste Posten im Instandhaltungsplan und der, den ein Käufer zuerst kalkuliert.

Die Stränge. Wasser, Abwasser, Elektrik. Ob 1996 nur die Wohnungen oder auch die Steigleitungen erneuert wurden, sieht man an Stellen, an denen kein Exposé hinschaut.

Heizung und Warmwasser. Alter, Zustand, Brennstoff. Hier entscheidet sich, welche Investition ein Käufer in den ersten fünf Jahren einplanen muss.

Fassade, Fenster, Keller. Feuchtigkeit im Sockelbereich ist bei Dresdner Gründerzeithäusern ein Dauerthema — meist einzuordnen, wenn man es kennt, und ein Preisdrücker, wenn nicht.

Und die Zahlen dahinter. Ich stelle Mietaufstellung, Nebenkosten und Instandhaltungshistorie so zusammen, dass ein Investor sie prüfen kann, ohne nachzufragen. Das ist der Unterschied zwischen einem Exposé, das Fragen auslöst, und einem, das Angebote auslöst.

Mein Arbeitsgebiet: Dresden und das Umland. Anlageobjekte finden sich schwerpunktmäßig in Pieschen, der Neustadt, Löbtau, Friedrichstadt, der Johannstadt und in Striesen — dort stehen die Gründerzeitzeilen, die den Dresdner Zinshausmarkt ausmachen.

Ab etwa zwölf Wohneinheiten wechselt der Käuferkreis. Family Offices, Bestandshalter und Wohnungsgesellschaften rechnen anders und finanzieren anders, und Objekte dieser Größe gehen in der Regel gar nicht erst ins Portal. Dafür gibt es meine zweite Marke: Saxon Capital vermittelt Mehrfamilienhäuser und Wohnportfolios off market.

Häufige Fragen

Das könnte Sie auch interessieren